İstanbul bina, site ve rezidans yönetimi

İstanbul'da apartman, site ve rezidans yönetimi

İstanbul'da bina yönetimini belirleyen şey yaka değil, yapı tipidir. Eski merkezlerde kâgir apartmanlar, 1970-1990 arasında yapılaşan ilçelerde bitişik nizam orta katlı binalar, batı ve kuzey ilçelerinde havuzlu, güvenlikli, çok bloklu siteler ve rezidanslar bulunur; Adalar'da ahşap köşkler, kuzeyde villa siteleri de vardır. Altı daireli eski binada yöneticiden beklenen düzenli kayıt, adil gider dağıtımı ve zamanında bakımdır. Binlerce bağımsız bölümlü toplu yapıda ise temsilciler kurulu, personel bordrosu, sözleşme yönetimi ve sosyal tesis işletmesi gerekir.

İstanbul'da deprem riski ve kentsel dönüşüm

İstanbul deprem riski en yüksek kentlerden biridir; özellikle güney kıyı şeridi yüksek tehlike bölgesindedir. Pek çok apartmanın genel kurulunda ilk madde binanın deprem güvenliğidir. Yönetimin rolü teknik karar vermek değil, süreci düzgün yürütmektir:

• Riskli yapı tespitinin 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı kuruluşa yaptırılması için kat maliklerini bilgilendirmek,
• Kararları usulüne uygun almak, tapu ve proje belgelerini toparlamak,
• Dönüşüm beklenirken hangi bakımın yapılacağına birlikte karar vermek,
• Her dairenin DASK poliçesinin güncel olduğunu takip etmek.

Dönüşüm sonrası teslim alınan binada ilk yönetim kurulmalı, yönetim planı okunmalı ve eksikler müteahhitten yazılı istenmelidir.

İstanbul'da aidat takibi ve kiracılar

Dairelerin önemli kısmında kiracı oturur ve taşınma sıktır. Kiracı ile kat maliki ortak giderden birlikte sorumludur; borç daire bazında izlenmeli, kiracı değişince hesap kapatılmalı, ev sahibi borçtan haberdar edilmelidir. Başka ilçede, şehirde ya da yurt dışında yaşayan maliklere genel kurul çağrısı, işletme projesi ve hesap dökümü ulaşacak biçimde gönderilmelidir.

Merkezi ilçelerde kısa dönem kiralama sık görülür. 7464 sayılı Kanun'a göre kat mülkiyetli binada turizm amaçlı kiralama için Kültür ve Turizm Bakanlığı izni ve diğer kat maliklerinin tamamının onayı gerekir; yönetim konuyu genel kurula sunmalıdır.

İstanbul'da bina bakımı: rüzgâr, nem ve kar

Lodos ve poyraz çatı ve cephe kaplamalarını, balkon korkuluklarını zorlar; fırtınadan sonra çatı ve cephe kontrol edilmelidir. Kıyıya yakın binalarda tuzlu hava metal aksamı, klima dış ünitelerini ve boyayı hızla yıpratır. Birkaç günlük yoğun kar eğimli sokaklarda ve site rampalarında sorun çıkarır; kar küreme ve tuzlama planı yağıştan önce hazırlanmalıdır. Isınmada doğalgaz yaygındır; eski binalarda merkezi kazan, yenilerde kombi ya da ısı pay ölçerli merkezi sistem bulunur.

Büyük siteler ve rezidanslarda toplu yapı yönetimi

Çok bloklu sitelerin çoğu toplu yapı hükümlerine tabidir: blok temsilcilerinden oluşan temsilciler kurulu, toplu yapı yönetim planı ve ortak tesislerin ayrı bütçesi. Yüksek binalarda asansörlerin yıllık periyodik kontrolü, yangın algılama ve söndürme sistemleri, jeneratör, hidrofor ve otopark havalandırması kesintisiz takip ister. Rezidans ve karma projelerde konut ile ticari bölümlerin gider paylaşımı yönetim planına göre yapılır.

İstanbul'da yönetici ve kat malikinin yapacakları

• Gerçekçi işletme projesi: Personel, enerji, bakım sözleşmeleri ve yedek akçeyi ayrı gösteren yıllık bütçe.
• Şeffaf hesap: Her harcamanın belgeli kaydı, dönem sonunda incelenebilen muhasebe.
• Bakım takvimi: Asansör, yangın tüpleri, su deposu, kazan ya da kombi bacası, çatı ve cephe için yıllık plan.
• Usulüne uygun genel kurul: Zamanında çağrı, nisaplara uyum, düzenli karar defteri.
• Borç takibi: Kiracı ve malik ayrımını gözeten, gerektiğinde hukuki yola giden tahsilat.

İstanbul için teklif alma

Merkez ofisimiz Kayseri'de (Sahabiye, Kocasinan); İstanbul'un bütün ilçelerindeki binalar için teklif veriyoruz. Bağımsız bölüm, blok ve asansör sayısını, ısınma sistemini, personel durumunu ve mevcut yönetim düzeninizi anlatın.