KuzeyBina YönetimiGenel kurulİçindekiler
Kısa cevap: Usulüne uygun alınmış ve iptal edilmemiş bir kurul kararı, toplantıya katılmayan ve karşı oy verenler dahil tüm kat maliklerini bağlar. Uymayan malike önce yazılı uyarı ve ihtar yapılır; sonuç alınamazsa yönetici ya da kat malikleri, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini ister. Ağır ve süreklilik gösteren ihlallerde, son çare olarak kanunun 25. maddesindeki mülkiyetin devri davası gündeme gelir.
Önce kararın kendisini kontrol edin
Bir karara uyulmasını istemeden önce, kararın sağlam olduğundan emin olun. Aksi hâlde ihtar ve dava süreçleri kendi aleyhinize döner.
- Karar, gündemde yer alan bir maddeye dayanarak mı alındı? (bkz. gündem dışı karar)
- Gerekli yeter sayı sağlandı mı? Bazı kararlar oybirliği ya da nitelikli çoğunluk ister.
- Karar karar defterine yazılıp imzalandı ve katılmayanlara bildirildi mi?
- İptal davası açıldı mı? Açıldıysa sonuç beklenmeli, mahkeme tedbir kararı verdiyse buna uyulmalıdır.
- Karar kanuna, yönetim planına ya da kişilik haklarına aykırı mı? Yok hükmündeki kararlara uyma yükümlülüğü doğmaz (bkz. yok hükmünde karar).
Basamaklar: Kim, ne zaman, ne yapar?
| Basamak | Kim? | Belge |
|---|---|---|
| 1. Sözlü ve yazılı hatırlatma | Yönetici | Tarihli yazı, karar örneği |
| 2. Yazılı ihtar | Yönetici | İadeli taahhütlü ya da noter ihtarı |
| 3. Arabuluculuk | Yönetici / kat malikleri | Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak |
| 4. Hâkimin müdahalesi davası | Yönetici, kat maliki | Karar defteri örneği, ihtarlar, tespit belgeleri |
| 5. Mülkiyetin devri davası | Diğer kat malikleri | Ağır ve süregelen ihlallerin kapsamlı ispatı |
Kat mülkiyetinden doğan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; hangi davada gerektiğini avukatınızla netleştirin (bkz. kat mülkiyeti davasında arabuluculuk).
Örnek ihtar metni
Sayın [ad soyad], [daire no] numaralı bağımsız bölüm maliki,
Kat malikleri kurulunun [tarih] tarihli toplantısında, karar defterinin [sayfa] sayfasında kayıtlı [madde no] numaralı kararla “[karar metni; ör. ortak koridorlara eşya bırakılmamasına]” karar verilmiş ve karar tarafınıza [tarih] tarihinde bildirilmiştir.
[Tarih] tarihinden bu yana [somut aykırılık; ör. kat koridorunda ayakkabılık ve bisiklet bulundurulduğu] tespit edilmiştir. Bu durumun bu yazının tebliğinden itibaren [makul süre] içinde giderilmesini rica ederiz. Aksi hâlde Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki yasal yollara başvurulacağını bildiririz.
[Yönetici adı, imza, tarih] — Ek: Karar örneği, fotoğraflar
Daha fazla örnek için kat malikine ihtar mektubu örneği yazımıza bakabilirsiniz.
Sık görülen aykırılıklar ve ilk adım
| Aykırılık | İlk adım | Belgelenecek |
|---|---|---|
| Ortak koridora ya da merdivene eşya bırakmak | Yazılı hatırlatma; yangın kaçış yolu olduğu vurgulanır | Tarihli fotoğraf |
| Karara aykırı otopark kullanımı | Yazılı uyarı, karar örneği eki | Fotoğraf, plaka, tarih |
| Kararla belirlenen ek ödemeyi yapmamak | Borç dökümüyle ihtar; tahsil yolu icra | Karar örneği, bildirim belgesi |
| Kurulun reddettiği cephe değişikliğini yapmak | İhtar; eski hâle getirme talebi | Fotoğraf, gerekirse uzman görüşü |
| Evcil hayvan, gürültü gibi kullanım kurallarına uymamak | Görüşme, ardından yazılı uyarı | Tanık bilgisi, olay tarihleri |
Para borcu doğuran kararlarda yol, hâkimin müdahalesinden çok icra takibidir. Kullanım ve davranışa ilişkin kararlarda ise hâkimin müdahalesi öne çıkar.
Kiracı uymuyorsa
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki yükümlülükler, bağımsız bölümü kullanan kiracıyı da kapsar; ancak kiracının uymaması malikin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Bu yüzden ihtar hem kiracıya hem malike birlikte gönderilmelidir. Malik, kira sözleşmesindeki imkânları kullanarak kiracısını uyarmakla da yükümlüdür (bkz. kiracı yönetim planına uymak zorunda mı).
Hâkimin müdahalesi (KMK 33) ne sağlar?
Kanun, kat maliklerinden birinin kanundan, yönetim planından ya da kurul kararlarından doğan yükümlülüklerine aykırı davranması hâlinde sulh hukuk mahkemesinden müdahale istenebileceğini düzenler. Mahkeme, aykırılığın giderilmesine, örneğin izinsiz yapılan bir değişikliğin eski hâle getirilmesine ya da ortak alan kullanımına ilişkin kurala uyulmasına karar verebilir. Ayrıntılı süreç için hâkimin müdahalesi davası yazımıza bakın.
Dava dosyası için tarihli fotoğraflar, tanık bilgileri, ihtar ve tebliğ belgeleri, karar defteri örneği ve gerekiyorsa uzman raporu hazırlanmalıdır.
Mülkiyetin devri (KMK 25): Neden son çare?
Kanun, kat malikinin yükümlülüklerini ağır biçimde ve süreklilik içinde ihlal ederek diğer malikler için birlikte yaşamayı çekilmez hâle getirmesi durumunda, bağımsız bölümün mülkiyetinin diğer maliklere devrinin hâkimden istenebileceğini düzenler. Şartları ağırdır; tek bir karara uymamak genellikle yeterli görülmez ve devir karşılığında bedel ödenir. Bu yol, ancak diğer basamaklar sonuç vermediğinde ve avukat değerlendirmesiyle düşünülmelidir (bkz. kat maliki dairesinden çıkarılabilir mi).
Yapılmaması gerekenler
- Malikin eşyasını kendi başınıza kaldırmak ya da atmak; kendi hakkını kendi alma sorumluluk doğurur.
- Su, ısınma ya da asansör kullanımını keserek uyum sağlamaya çalışmak.
- Kurul kararında olmayan para cezaları uygulamak.
- İhlali isim vererek panoya ya da gruba yazmak.
- Kiracının ihlalinde yalnız kiracıyla uğraşmak; malik de yükümlülüklerden sorumludur, ikisine birlikte bildirim yapın.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; dava ve ihtar süreçlerinde avukata danışın.
Kararların uygulanmasını takip eden, ihlalleri belgeleyen ve gerektiğinde avukatla koordinasyonu sağlayan bir yönetim için Kuzey Bina Yönetimi ile icra ve hukuki takip hizmetimiz hakkında konuşabilirsiniz.
Kuzey Bina Yönetimi tarafından hazırlandı. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; binanıza özel durum için bize danışın.
