Kiracı yönetim planına ve genel kurul kararlarına uymak zorunda mı?

Kısa cevap: Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi, bağımsız bölümde oturan ya da ondan herhangi bir şekilde yararlanan herkesi (kiracı dahil) yönetim planına ve komşuluk kurallarına uymakla yükümlü tutar. Kiracı genel kurulda oy kullanamasa da kurulun binanın kullanımına ilişkin kararlarına uymak zorundadır; ev sahibi de kiracısının bu kurallara uymasını sağlamakla yükümlüdür.

Kanun kimi bağlıyor?

Yönetim planı, kat malikleri arasında yapılmış bir sözleşme niteliğindedir ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve daireyi sonradan satın alanları bağlar. Kiracı bu sözleşmenin tarafı değildir; ancak kanun boşluk bırakmamıştır. 18. madde iki şey söyler:

• Kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirlerini rahatsız etmemek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür.
• Kat malikleri, bağımsız bölümlerinde oturan veya ondan yararlanan kişilerin de bu hükümlere uymasını sağlamakla yükümlüdür.

Yani kiracı kurallara doğrudan bağlıdır; ev sahibi ise kiracının kurallara uymasını sağlamaktan ayrıca sorumludur. Kiracının ortak yerlere verdiği zarardan kat maliki de sorumlu tutulabilir.

Hangi kurallar kiracıyı bağlar, hangileri bağlamaz?

Kira sözleşmesinde "apartman kurallarına uyulacaktır" yazmaması bir şey değiştirmez; yükümlülük kanundan doğar. Kiracının toplantıya katılımı için kiracı genel kurula katılabilir mi yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracı "ben bu karara oy vermedim" diyebilir mi?

Bu itiraz hukuken sonuç doğurmaz. Genel kurul kararları, toplantıya katılmayan ya da aleyhte oy veren kat maliklerini de bağlar; kiracı da daireyi kat malikinden devraldığı haklar çerçevesinde kullandığı için aynı kurallar içinde hareket eder. Bir karar kanuna veya yönetim planına aykırıysa, iptal davası açma hakkı kat malikine aittir ve kanunda öngörülen sürelere bağlıdır. Kiracı kararı haksız buluyorsa yapması gereken, ev sahibiyle görüşüp onun bu hakkı kullanmasını istemektir.

Kurala uymayan kiracı için adım adım yol

1. Olayı kayda geçirin: Tarih, saat, ne olduğu, varsa fotoğraf ve tanık. Tek seferlik bir aksaklık ile süreklilik gösteren ihlal ayrı değerlendirilir.
2. Kiracıya yazılı hatırlatma: Hangi kurala (yönetim planı maddesi veya karar tarihi) aykırı davrandığını açıkça yazın.
3. Ev sahibine bildirim: Aynı bildirimin bir örneğini kat malikine gönderin. Kanun, kiracının kurallara uymasını sağlama yükümlülüğünü ona yüklemiştir.
4. İhtar: İhlal sürerse, ispatlanabilir yolla (iadeli taahhütlü veya noter) kat malikine ve kiracıya ihtar.
5. Hukuki yol: Yönetici veya ilgili kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Bu davalarda önce arabulucuya başvurulması gerekir.

Ayrıntılar için hâkimin müdahalesi davası ve rahatsız eden kiracının tahliyesi yazılarımıza bakabilirsiniz.

Ev sahibinin elinde hangi araç var?

Yönetim kiracıyla doğrudan kira ilişkisi içinde değildir; kira sözleşmesini feshetme ya da tahliye isteme hakkı kiraya verene aittir. Türk Borçlar Kanunu kiracıya, kiralananı özenle kullanma ve aynı binada oturanlara saygı gösterme yükümlülüğü yükler. Bu yükümlülüğe aykırılık sürdüğünde kiraya veren, kanundaki şartlarla yazılı ihtar ve süre vererek sözleşmeyi feshetme yoluna gidebilir. Ev sahibi kiracısının sebep olduğu sorunlara kayıtsız kalırsa, komşuların ve yönetimin muhatabı da kendisi olur.

Sık yapılan hatalar

• Bildirimi yalnız kiracıya yapıp kat malikini bilgilendirmemek.
• Kuralı yazılı hâle getirmeden "herkes bilir" diye uygulamak. Kurallar yönetim planında veya karar defterinde yazılı olmalıdır.
• Yeni taşınan kiracıya bina kurallarını hiç iletmemek.
• Kiracıdan, kat malikine ait demirbaş giderlerini aidat gibi tahsil etmeye çalışmak.
• Kiracının giriş kartını ya da otopark hakkını keserek "ceza" uygulamak; bu kanuni bir yol değildir.

Ev sahibine öneri: kira sözleşmesine eklenecek madde

Yükümlülük kanundan doğsa da kira sözleşmesinde açıkça yazması, ev sahibinin işini kolaylaştırır. Kiracı kurallara aykırı davrandığında ev sahibi, sözleşmeye dayanarak daha net bir ihtar gönderebilir. Sözleşmeye şu türde bir madde eklenebilir:

"Kiracı, kiralananın bulunduğu binanın yönetim planına, kat malikleri kurulu kararlarına ve yönetimin bu kararlara dayanan duyurularına uymayı kabul eder. Kiracı, sözleşme imzalandığı tarihte yürürlükte olan yönetim planının kullanım kurallarını ve kurul kararlarının özetini teslim aldığını beyan eder. Kurallara aykırılık hâlinde kiraya verenin kanundan doğan hakları saklıdır."

Ev sahibinin, kiracı değiştiğinde yönetime yeni kiracının adını ve iletişim bilgisini bildirmesi de önemlidir. Yönetim kiminle muhatap olacağını bilmezse uyarılar boşa gider, aidat ve yakıt takibi aksar.

Kiracı açısından: hangi konularda söz hakkı var?

Kiracı kurallara bağlıdır ama sessiz kalmak zorunda değildir. Ortak alanın bakımı, ısınma, asansör arızası gibi konularda yönetime yazılı başvurabilir; ortak giderlere katıldığı ölçüde, ödediği tutarların nereye harcandığını ev sahibi aracılığıyla sorabilir. Ev sahibinden yazılı vekâlet alarak genel kurula katılabilir ve gündemdeki konularda onun adına oy kullanabilir. Kural kanuna veya yönetim planına aykırı görünüyorsa (ör. kiracılara asansörü yasaklayan bir karar), ev sahibine iptal davası açma hakkını hatırlatmak yerinde olur; bu dava kanundaki kısa sürelere bağlıdır.

Örnek bilgilendirme metni (yeni kiracıya)

"Sayın ......, binamıza hoş geldiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu gereği bağımsız bölümde oturan herkes binanın yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına uymakla yükümlüdür. Ekte yönetim planının kullanım kurallarına ilişkin bölümü ile yürürlükteki kurul kararlarının özetini bilgilerinize sunarız (çöp saatleri, tadilat saatleri, otopark düzeni, ortak alan kullanımı). Aidat ve yakıt ödemeleri için banka hesap bilgisi ektedir. Sorularınız için yönetimle iletişime geçebilirsiniz. Yönetim"

Kiracı sayısı yüksek binalarda bu karşılama yazısını düzenli göndermek, sonradan çıkan tartışmaların büyük kısmını baştan keser. Kiracı devirleri, bildirimler ve kural ihlallerini kayıt altında yürütmek için Kuzey Bina Yönetimi ile apartman yönetimi hizmetimizi görüşebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta bir avukattan görüş alın.