Hâkimin müdahalesi davası (KMK 33) ne zaman açılır?

Kısa cevap: Hâkimin müdahalesi davası, bir kat maliki Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan veya yönetim planından doğan yükümlülüklerini yerine getirmediğinde, kanunun yönetim hükümlerine uyulmadığında ya da kat malikleri kurulu toplanamadığı veya karar alamadığı için iş tıkandığında açılır. Davayı ilgili kat maliki veya yönetici, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açar; dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir.

Madde neyi düzenliyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, bina içindeki uyuşmazlıklar için bir "genel çare" maddesidir. Hâkim, tarafları dinledikten sonra durumun gerektirdiği tedbire karar verir. Bu esneklik maddeyi güçlü kılar: talep, somut sorunu çözecek biçimde kurulabilir. Aynı maddenin son fıkrası ayrıca kat malikleri kurulu kararlarının iptali davasını düzenler.

Maddenin kullanıldığı üç ana durum:

• Bir kat maliki kanundan veya yönetim planından doğan borcunu yerine getirmiyor (rahatsız etme, ortak yere el atma, izinsiz değişiklik).
• Kanunun yönetim hükümlerine uyulmuyor (yönetici seçilmemiş, hesap verilmiyor, belgeler devredilmiyor).
• Kurul toplanamıyor veya karar alamıyor ve bu durum binanın işlerini aksatıyor.

Örnek talepler

Aidat alacağı ise genellikle bu davayla değil, doğrudan icra takibiyle istenir. Ödeme sorunları için aidat borcunda icra takibi yazımıza bakabilirsiniz.

Kim açar, nerede açılır?

• Davacı: Hakkı ihlal edilen kat maliki veya yönetici. Yönetici, kurulun yetkisi ve görev tanımı çerçevesinde hareket etmelidir; özellikle bütün kat maliklerini ilgilendiren konularda kurul kararı almak sonraki itirazları önler.
• Davalı: Yükümlülüğe aykırı davranan kat maliki; gerekirse kiracı veya kullanıcı da sürece dahil edilir. Kurul toplanamıyorsa diğer kat malikleri.
• Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi. Kayseri'de bu, binanın bağlı olduğu adliyedeki sulh hukuk mahkemeleridir.
• Usul: Kat mülkiyeti davaları basit yargılama usulüne tabidir; dilekçeler ve süreler bu usule göre işler.

Dava öncesi zorunlu arabuluculuk

Eylül 2023'ten bu yana Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk bürosuna başvuru yapılır, taraflar toplantıya çağrılır; anlaşma olursa tutanak bağlayıcıdır, olmazsa son tutanakla dava açılır. Hangi taleplerin bu kapsama girdiği konusunda uygulamada farklı görüşler bulunabilir; başvurudan önce bunu avukatınızla netleştirin. Süreç için kat mülkiyeti davasında arabuluculuk yazımız yol gösterir.

Hazırlanacak dosya

1. Tapu kaydı ve yönetim planının onaylı örneği,
2. Karar defterinden ilgili kararların örnekleri,
3. Sorunu gösteren fotoğraf, tutanak, tanık listesi, yazışmalar,
4. Gönderilen ihtarlar ve tebliğ belgeleri,
5. Arabuluculuk son tutanağı,
6. Gerekiyorsa keşif ve bilirkişi incelemesi için teknik açıklama (ör. izinsiz yapının yeri ve ölçüleri).

Dava yerine başka bir yol var mı?

Her sorun mahkemeye taşınmak zorunda değildir. Kurul toplanabiliyorsa, sorunu gündeme alıp açık bir karar almak (ör. ortak alan kullanım kuralı) çoğu zaman yeterli baskıyı oluşturur. Aidat borcu için icra takibi daha hızlıdır. Rahatsız eden kiracıda ev sahibinin kira hukukundan doğan hakları devreye girer. Hâkimin müdahalesi davası, bu yollar sonuç vermediğinde ya da kurulun kendisi işlemez hâle geldiğinde en etkili araçtır.

Masraflar ve süre

Dava açarken başvuru harcı, peşin harç ve tebligat, keşif, bilirkişi gibi işlemler için gider avansı yatırılır. Tutarlar her yıl güncellenen tarifelere göre değiştiği için adliyeden veya avukattan güncel bilgi alın. Bina adına açılan davalarda bu masraflar ortak giderden karşılanır ve kurul kararıyla dayanaklandırılmalıdır. Davayı kazanan taraf lehine yargılama giderleri ve kanuni vekâlet ücreti karşı tarafa yükletilir.

Hâkimin müdahalesi davası için kanunda genel bir hak düşürücü süre yoktur; ancak kurul kararının iptali istenecekse kanundaki kısa süreler (karara katılan ve aleyhte oy veren için karar tarihinden, katılmayan için öğrenme tarihinden itibaren bir ay ve her hâlde altı ay) kaçırılmamalıdır.

Dava süreci nasıl ilerler?

1. Arabuluculuk başvurusu: Adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurulur; anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınır.
2. Dava dilekçesi: Taraflar, sorun, deliller ve somut talep (ör. "ortak alana yapılan ...... ölçülerindeki eklentinin kaldırılması") yazılır.
3. Cevap ve ön inceleme: Karşı taraf cevap verir; mahkeme uyuşmazlık konularını belirler.
4. Keşif ve bilirkişi: İzinsiz yapı, tadilat veya cephe değişikliği gibi konularda mahkeme yerinde inceleme yapabilir.
5. Karar: Hâkim, talebe ve durumun gereğine göre tedbir, eski hâle getirme, yönetici atama gibi bir karar verir.
6. Uygulama: Karara uyulmazsa ilamın icrası yoluna gidilir.

Acil durumlarda (ör. taşıyıcı sisteme müdahale sürüyorsa) dava ile birlikte ihtiyati tedbir de istenebilir. Tedbir kararı, dava sonuçlanana kadar zararın büyümesini önlemeye yöneliktir; teminat istenip istenmeyeceği mahkemenin takdirindedir.

Örnek talep cümlesi

"Davalının, davalı adına kayıtlı .... numaralı bağımsız bölümün önündeki ortak sahanlığa yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararına aykırı olarak yerleştirdiği dolap ve eşyaların kaldırılmasına, ortak alanın eski hâline getirilmesine ve davalının ortak alana müdahalesinin önlenmesine karar verilmesini talep ederiz."

Sık yapılan hatalar

• Talebi "komşu rahatsız ediyor" gibi genel bırakmak; mahkeme somut ve uygulanabilir bir talep ister.
• İhtar ve tespit yapmadan dava açmak.
• Arabuluculuk aşamasını atlamak; dava usulden reddedilebilir.
• Kurul kararı olmadan bina adına masraf yapmak.

Dava dosyasının hazırlanması, tespitlerin yapılması ve avukatla koordinasyon için icra ve hukuki takip hizmetimizi inceleyebilir; somut durumunuzu Kuzey Bina Yönetimi ile paylaşarak hangi adımla başlanacağını birlikte değerlendirebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi içindir; dava açmadan önce bir avukata danışın.