Düzeni bozan kat maliki dairesinden çıkarılabilir mi? KMK 25

Kısa cevap: Evet, ama çok istisnai durumlarda. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesi, yükümlülüklerini diğer kat malikleri için ortaklığı çekilmez hâle getirecek ölçüde ihlal eden kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin, bedeli ödenerek diğer kat maliklerine devredilmesini mahkemeden isteme imkânı tanır. Mahkemeler bu yolu "son çare" olarak görür; daha hafif yolların denendiği ve ihlalin ağır, sürekli ve belgeli olduğu gösterilmeden dava kazanılmaz.

Kanun tam olarak neye izin veriyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu, her kat malikine bağımsız bölümünü kullanırken dürüstlük kuralına uyma, komşularını rahatsız etmeme, ortak giderlere katılma ve binanın bakımına katkıda bulunma yükümlülükleri yükler. Bu yükümlülükleri ağır biçimde çiğneyen malik için 25. madde, "mülkiyetin devrine zorlama" denen bir yaptırım öngörür.

Burada önemli olan iki nokta var:

• Mülkiyet bedelsiz alınmaz. Mahkeme bağımsız bölümün değerini belirler; mülkiyet, bu bedeli ödeyen davacı kat maliklerine geçer. Yani dava bir "el koyma" değil, zorunlu bir satıştır.
• Ölçüt "rahatsızlık" değil "çekilmezlik"tir. Gürültü, tartışma ya da birkaç ay aidat gecikmesi tek başına yetmez. Ortak yaşamın diğer malikler için katlanılamaz hâle gelmesi gerekir.

Hangi durumlar "çekilmezlik" sayılabilir?

Kanun özellikle şu türden davranışları örnek olarak sayar: binanın bakımı, onarımı ve korunmasıyla ilgili kanuni yükümlülükleri yerine getirmemek, ortak giderleri ödemeyerek diğer maliklere zarar vermek ve bağımsız bölümü diğer maliklerin kişisel hayatını ihlal edecek ya da ahlak kurallarına aykırı davranışları alışkanlık hâline getirecek biçimde kullanmak. Uygulamada mahkemelerin baktığı tablo kabaca şöyledir:

Bu değerlendirme her dosyada somut olaya göre yapılır; hangi davranışın "çekilmez" sayılacağı konusunda kesin bir liste yoktur.

Önce denenmesi gereken yollar

Mahkemeler, mülkiyetin devri gibi ağır bir yaptırımdan önce daha hafif araçların kullanılıp kullanılmadığına bakar. Pratikte izlenmesi gereken sıra:

1. Yazılı uyarı ve ihtar: Davranış tarih ve olaylarla yazılır, son verilmesi istenir (ihtar mektubu örnekleri).
2. Kurul kararı: Kat malikleri kurulu durumu görüşür, yöneticiyi gerekli hukuki adımları atmakla yetkilendirir.
3. Borç için icra: Ortak gider borcu varsa icra takibi ve gerekiyorsa kanuni ipotek yolu işletilir.
4. Hakimin müdahalesi: Kanuna ve yönetim planına uyulmasının sağlanması için sulh hukuk mahkemesine başvurulur (hakimin müdahalesi davası).
5. Cezai şikâyet: Tehdit, hakaret, mala zarar verme gibi eylemler için savcılığa başvurulur.
6. Son çare: Bütün bunlara rağmen durum değişmiyorsa mülkiyetin devri davası değerlendirilir.

Dava nasıl açılır? Kim taraf olur?

Davayı, mülkiyetin kendilerine devrini isteyen diğer kat malikleri açar; görevli mahkeme bağımsız bölümün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (arabuluculuk yazımız).

Davaya hangi maliklerin katılacağı, kurulda hangi çoğunlukla karar alınacağı ve bedelin maliklerce hangi oranda ödeneceği teknik sorulardır; hatalı kurulan bir dava usulden reddedilebilir. Bu nedenle dosya mutlaka bir avukatla hazırlanmalıdır. Davayı kazanan malikler, mahkemenin belirlediği bedeli ödemedikçe mülkiyeti kazanamaz; dolayısıyla davacıların bu bedeli karşılayabilecek durumda olması da baştan hesaba katılmalıdır.

Dosyaya girecek deliller: kontrol listesi

• Olayların tarihli kronolojisi (yönetici tutar, şikâyetçi kat malikleri imzalar),
• gönderilen ihtarlar ve tebliğ belgeleri,
• karar defterindeki ilgili kurul kararlarının onaylı örnekleri,
• borç dökümü, icra dosyası numaraları ve sonuçları,
• kolluk tutanakları, savcılık şikâyetleri ve varsa kararlar,
• önceki hakimin müdahalesi kararı ve buna uyulmadığını gösteren belgeler,
• tanık olabilecek komşuların adları,
• hasar varsa fotoğraf, bilirkişi ya da usta raporu.

Kamera görüntüsü delil olarak kullanılacaksa, kişisel verilerin korunması kurallarına uygun biçimde saklanmalı ve yalnız yargı makamlarına verilmelidir (kamera kaydı kime verilir).

Sorun kiracıdaysa bu yol işler mi?

25. madde kat malikine yöneliktir. Sorunu yaratan kiracıysa, önce kiraya veren malik devreye sokulur ve kira ilişkisi üzerinden tahliye yolu denenir (sorunlu kiracı yazımız). Malik, kiracısının davranışlarına göz yumuyor ve hiçbir adım atmıyorsa kendi yükümlülüğünü ihlal ettiği tartışılabilir; ancak böyle bir dosyada mülkiyetin devri talebinin kabulü daha da zordur.

Davalı malik neler ileri sürebilir?

Davayı açmadan önce karşı tarafın savunmalarını öngörmek, dosyanın zayıf yerlerini kapatmak için gereklidir. Uygulamada sık görülen savunmalar:

• "Olaylar abartılıyor, kişisel husumet var": Bu savunma, tarafsız belgelerle (kolluk tutanağı, ihtar, karar) çürütülür; yalnız komşu beyanına dayanan dosyalar zayıftır.
• "Borcu ödedim": Dava sürerken ödeme yapılması, borca dayalı gerekçeyi büyük ölçüde zayıflatır. Bu yüzden yalnız borca dayanarak bu davaya girmek risklidir.
• "Bana önce uyarı yapılmadı": İhtar ve tebliğ belgeleri dosyada yoksa bu savunma güç kazanır.
• "Daha hafif yollar varken bu dava açıldı": Hakimin müdahalesi gibi araçların denenmiş olması, bu itirazın cevabıdır.
• "Belirlenen bedel düşük": Bedel bilirkişi incelemesiyle belirlenir; taraflar rapora itiraz edebilir ve süreç uzayabilir.

Mahkeme davayı reddederse yargılama giderleri ve karşı tarafın vekâlet ücreti davacılara yüklenebilir. Bu masraf riski de kurulda karar alınırken açıkça konuşulmalı ve karar defterine yazılmalıdır.

Gerçekçi beklenti

Bu davalar uzun sürer, masraflıdır ve sonucu belirsizdir. Çoğu binada amaca ulaştıran şey, kararlı ve belgeli biçimde yürütülen ihtar, icra ve hakimin müdahalesi adımlarıdır; sorun çoğu zaman mülkiyetin devri gündeme gelmeden çözülür. Kat malikleri kuruluna "dairesini elinden alalım" diye umut vermek yerine, adım adım ve kayıt tutarak ilerlemek en sağlıklı yoldur.

Sorunlu bir kat malikiyle ilgili süreci belgeli ve usulüne uygun yürütmek için Kuzey Bina Yönetimi ile icra ve hukuki takip desteğimizi konuşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; dava açmadan önce mutlaka bir avukattan görüş alın.