Kiracı genel kurula katılabilir mi, oy kullanabilir mi?

Kısa cevap: Kat malikleri kurulunun üyeleri kat malikleridir; kiracının kendi adına oy hakkı yoktur. Kiracı, ev sahibinden yazılı vekâlet alırsa toplantıya katılıp malik adına oy kullanabilir. Vekâlet yoksa kiracı toplantıya ancak kurulun izniyle dinleyici olarak katılabilir; bu durumda konuşma ve oy hakkı yoktur.

Neden kiracının oy hakkı yok?

Kat Mülkiyeti Kanunu, binanın yönetimini bağımsız bölümlerin maliklerinden oluşan kat malikleri kuruluna bırakır. Oy hakkı mülkiyetten doğar; kira sözleşmesi ise kiracıya yalnızca daireyi kullanma hakkı verir. Bu yüzden kiracı, aidat ve ısınma giderini kendisi ödese bile, kanun gereği oy sahibi sayılmaz.

Aynı mantık, toplantı ve karar yeter sayısının hesabında da geçerlidir. Kiracının oturduğu daire, yeter sayı açısından ancak malik ya da vekili salondaysa "katılmış" sayılır. Kiracıların kalabalık olduğu bir toplantıda salon dolu görünse bile yeter sayının sağlanamaması bu yüzden sık rastlanan bir durumdur. Yönetici, hazirun cetvelini doldururken salondaki kişinin malik mi, vekil mi, yoksa vekâletsiz kiracı mı olduğunu tek tek ayırmalıdır. Bu ayrım yapılmadan alınan kararlar, sonradan bir malik tarafından "toplantı yeter sayısı yoktu" gerekçesiyle iptal davasına konu edilebilir. Yeter sayıların ayrıntısı için toplantı ve karar yeter sayısı yazımıza bakabilirsiniz.

Bu kural kiracıyı tamamen dışarıda bırakmaz. Yönetim planına uymak ve ortak giderlere katılmak kiracı için de zorunludur; Kanun, kiracıyı ortak giderlerde ödediği kira ile sınırlı olarak malikle birlikte sorumlu tutar. Kurala uyma yükümlülüğü için kiracı yönetim planına uymak zorunda mı yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracı hangi durumda ne yapabilir?

Isınma ve aidat kararlarında kiracının durumu

Kalorifer yakma saatleri, yakıt avansı ve aylık aidat gibi kararlar en çok kiracıyı etkiler; çünkü bu giderleri pratikte kiracı öder. Yine de bu kararlarda da oy kat malikinindir. Uygulamada sorunu çözmenin üç yolu vardır:

1. Konuya özel vekâlet: Malik, kiracısına yalnızca ısınma ve işletme projesi maddeleri için vekâlet verebilir.
2. Talimatlı vekâlet: Vekâletnameye "yakıt avansında …… yönünde oy kullanmaya" gibi bir talimat yazılabilir.
3. Yönetim planındaki düzenleme: Bazı yönetim planları, ısınma konularında kiracıların toplantıda görüş bildirmesine imkân tanır. Planınızda böyle bir hüküm olup olmadığına bakın; yoksa genel kurul kiracıları görüş bildirmek üzere davet edebilir.

Önemli not: Kiracının vekâletle oy kullanıp onayladığı bir işletme projesi, ev sahibini de bağlar. Malik vekâlet verirken hangi konularda yetki verdiğini net yazmalıdır.

Örnek vekâletname (kiracı için)

…… Apartmanı Kat Malikleri Kurulu Başkanlığına

Maliki olduğum …… numaralı bağımsız bölümde kiracı olarak oturan …… (T.C. kimlik no: ……), …… tarihinde yapılacak kat malikleri kurulu toplantısına ve aynı gündemle yapılacak ikinci toplantıya katılmaya; gündemin …… ve …… numaralı maddelerinde (ısınma ve işletme projesi) adıma oy kullanmaya ve tutanağı imzalamaya yetkilidir. Diğer gündem maddelerinde yetkisi yoktur.

Malik ad soyad, tarih, imza

Vekâletin genel yazımı ve noter şartı için genel kurula vekâletle katılım yazımızı okuyabilirsiniz.

Yönetici için kontrol listesi

• Toplantı girişinde kiracıların vekâletnamesini isteyin ve hazirun cetveline "vekâleten" diye işleyin.
• Vekâletin hangi maddelerle sınırlı olduğunu okuyun; sınır dışı maddede oy saymayın.
• Vekâletsiz gelen kiracıyı dinleyici olarak kabul edip etmeme konusunda kuruldan karar alın ve tutanağa yazın.
• Çağrı yazısını kat malikine gönderin; yalnızca kiracıya bırakılan çağrı, malike yapılmış sayılmayabilir.

Ev sahibi ile kiracı arasında sık çıkan durumlar

"Aidatı ben ödüyorum, neden söz hakkım yok?" Kiracının ödediği aidat, kira ilişkisinden doğan bir yükümlülüktür; oy hakkı ise mülkiyetten gelir. Kiracı görüşünü ev sahibine iletmeli, ev sahibi de bu görüşe göre oy kullanmalı ya da kiracısına vekâlet vermelidir.

"Ev sahibi toplantıya gelmiyor, kararlar bize yükleniyor." Kiracı, ev sahibinden yazılı vekâlet isteyebilir. Ev sahibi vermezse kiracının kat malikleri kurulu kararına doğrudan itiraz hakkı bulunmaz; ancak aşırı bir gider artışı söz konusuysa kira sözleşmesi ve kira hukuku açısından ev sahibiyle arasındaki ilişkiyi avukatla değerlendirebilir.

"Toplantı kararını kiracıya kim bildirir?" Kanun, kararların kat maliklerine bildirilmesini öngörür. Yine de aidat ve ısınma kararlarının kiracıya da duyurulması tahsilatı kolaylaştırır; yönetim, panoya veya bina iletişim kanalına özet bilgi bırakabilir.

"Ev sahibi kararı onayladı ama ben ödemeyeceğim." Usulüne uygun alınmış ve kesinleşmiş işletme projesine göre belirlenen avanslardan kiracı da sorumludur. Kiracının ödemediği tutar için yönetim hem kiracıya hem ev sahibine başvurabilir; ayrıntı için kiracının aidat borcundan ev sahibi sorumlu mu yazımıza bakın.

Kiracının toplantıda söz alması

Vekâletli kiracı, malik adına katıldığı için diğer katılımcılar gibi söz alabilir. Dinleyici olarak kabul edilen kiracıya söz verilip verilmeyeceğine divan başkanı karar verir. Kalorifer saatleri gibi günlük yaşamı ilgilendiren konularda kiracının sorunları doğrudan dinlenmesi çoğu zaman tartışmayı kısaltır; ancak oylamaya yalnız malikler ve vekiller katılır.

Toplantıdan sonra kiracıya yönelik pratik bir adım da atılabilir: kabul edilen işletme projesinin ve ısınma kararlarının kısa bir özeti, malike yapılan resmi bildirimden ayrı olarak kiracıya da verilir. Bu özet kiracıya oy hakkı tanımaz; yalnızca ödeyeceği tutarı ve ödeme gününü baştan bilmesini sağlar, "haberim yoktu" tartışmasını önler.

Kiracısı çok olan binalarda toplantı katılımını artırmak için çağrıyla birlikte hazır vekâletname örneği göndermek işe yarar. Kuzey Bina Yönetimi, çağrı ve vekâlet evrakını malik ve kiracı ayrımını gözeterek hazırlar; bilgi için genel kurul organizasyonu sayfamıza bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut durumda avukata danışın.