KuzeyBina YönetimiGenel kurulİçindekiler
Kısa cevap: Her usulsüz karar kendiliğinden geçersiz değildir. Çoğu usul hatası (gündem dışı karar, eksik yeter sayı, yönetim planına aykırılık) kararı yalnız iptal edilebilir kılar ve iptal davası kural olarak bir ay içinde açılmalıdır. Kararın kurucu unsurları hiç oluşmamışsa (ör. ortada gerçek bir kurul toplantısı yoksa) karar yok hükmünde sayılır; bunun tespiti süreye bağlı değildir. Hangi grupta olduğunuz tartışmalı olabilir; süreyi kaçırmamak için yokluk iddiasına güvenip beklemeyin.
Üç kavram, üç farklı sonuç
| Kavram | Ne demek? | Süre | Kim ileri sürebilir? |
|---|---|---|---|
| İptal edilebilir karar | Karar doğmuştur ama kanuna veya yönetim planına aykırıdır | Toplantıdan itibaren bir ay; çağrılmayan için öğrenmeden bir ay, her hâlde altı ay | Katılmayan veya karşı oy veren kat maliki |
| Kesin hükümsüz (batıl) karar | Kanunun emredici kurallarına, ahlaka veya kişilik haklarına açıkça aykırı içerik | Kural olarak süreye bağlı değildir | Hukuki yararı olan herkes; mahkeme kendiliğinden gözetir |
| Yok hükmünde karar | Kararın kurucu unsurları hiç yoktur; hukuken doğmamıştır | Süreye bağlı değildir | Hukuki yararı olan herkes; tespit davası açılabilir |
Yargı kararlarında ve öğretide bu üç kategorinin sınırı her zaman net değildir. Aynı olay bir mahkemede “iptal sebebi”, başka bir değerlendirmede “yokluk” olarak görülebilir. Bu yüzden pratik kural şudur: bir aylık süre içinde hareket edin, yokluk iddiasını yedek gerekçe olarak saklayın.
Hangi durumlar genellikle hangi gruba girer?
Çoğunlukla iptal sebebi sayılanlar
- Çağrının on beş günlük süreye uyulmadan yapılması,
- gündemde olmayan bir konuda karar alınması (bkz. gündem dışı konuda karar),
- toplantı veya karar yeter sayısının sağlanmaması,
- gider paylaşımında yönetim planına aykırılık,
- vekâlet belgelerindeki eksiklikler.
Yokluk tartışmasına konu olanlar
- Kat maliklerinin hiç ya da büyük çoğunluğunun çağrılmadığı, birkaç kişinin kendi aralarında yaptığı “toplantılar”,
- gerçekte hiç yapılmamış bir toplantının deftere yapılmış gibi yazılması,
- kat maliki olmayan kişilerin (ör. yalnız kiracıların) aldığı kararlar,
- kurulun yetki alanı dışında kalan, bir malikin bağımsız bölümüne ilişkin tasarruflar.
Kesin hükümsüzlük tartışmasına konu olanlar
- Borçlu malikin suyunu, elektriğini ya da ısınmasını kesme kararı,
- bir malike kanunda dayanağı olmayan para cezası veya kullanım yasağı,
- kanunun açıkça oybirliği aradığı bir konuda çoğunlukla karar.
Yukarıdaki listeler örnek niteliğindedir; sonuç somut olayın tüm ayrıntılarına göre değişir.
Bir aylık süre nasıl hesaplanır?
Süre ay olarak hesaplanır ve başladığı günün sonraki aydaki karşılığında biter. Son gün resmî tatile denk gelirse, süre genellikle izleyen ilk iş günü sona erer. Birkaç örnek:
| Durum | Süre başlangıcı | Son gün (örnek) |
|---|---|---|
| Toplantıya katılmadı, toplantı 10 Mart'ta yapıldı | Toplantı tarihi | 10 Nisan |
| Toplantıya katılıp karşı oy verdi, toplantı 10 Mart | Toplantı tarihi | 10 Nisan |
| Hiç çağrılmadı, kararı 2 Mayıs'ta öğrendi, toplantı 10 Mart | Öğrenme tarihi | 2 Haziran (ve her hâlde 10 Eylül'ü geçemez) |
Arabuluculuk şartı uygulanıyorsa, arabulucuya başvuru ile süreler arasındaki ilişki teknik bir konudur; son haftaya bırakmayın.
Üç örnek olay
Olay 1: Yönetici çağrıyı on gün önce yaptı, toplantıya on iki malikten dokuzu katıldı ve aidat artışına karar verildi. Bu, büyük olasılıkla iptal edilebilir bir karardır. Gelmeyen malik bir ay içinde dava açmazsa karar ayakta kalır.
Olay 2: Üç malik bir akşam yönetici odasında toplanıp “yeni yönetici” seçti, kimseye çağrı yapılmadı ve deftere “kurul toplandı” yazıldı. Burada kurulun gerçekten toplanmadığı ileri sürülebilir; yokluk tartışması güçlüdür. Yine de bankalar ve kurumlar defter kaydına bakabileceği için diğer maliklerin hızlı hareket etmesi gerekir.
Olay 3: Usulüne uygun toplantıda çoğunlukla “aidatını ödemeyen dairenin kalorifer vanası kapatılır” kararı alındı. Kararın içeriği kanunun tanımadığı bir yaptırım olduğundan kesin hükümsüzlük tartışmasına açıktır; uygulayan yönetici sorumlulukla karşılaşabilir.
Kat maliki olarak ne yapmalısınız?
- Kararı öğrendiğiniz tarihi not edin ve bunu gösteren bir belge (mesaj, duyuru, tebliğ) saklayın.
- Belgeleri yazılı olarak isteyin: Karar defteri sayfasının onaylı örneği, çağrı yazısı ve tebliğ belgeleri, hazirun cetveli.
- Bir aylık süreyi hesaplayın ve takvime yazın.
- Avukatla değerlendirin: Uygun dava türü (iptal, yokluk veya butlan tespiti) ve dava öncesi arabuluculuk şartı birlikte incelenir. Bkz. kat mülkiyeti davasında arabuluculuk.
- Gerekirse tedbir isteyin: Karar hemen uygulanacak ve zararı geri dönülmez olacaksa.
Yönetici olarak ne yapmalısınız?
Yokluk iddiasının en büyük tehlikesi, yıllar sonra bile gündeme gelebilmesidir. Örneğin yıllar önce “toplantısız” yazılmış bir yönetici seçimi sorgulanırsa, o dönemde yapılan işlemler de tartışmalı hâle gelebilir. Riski azaltmak için:
- Şüpheli bir geçmiş karar varsa yeni bir toplantıda usulüne uygun olarak yeniden görüşüp karara bağlayın.
- Çağrı belgelerini karar defteriyle birlikte uzun süre saklayın.
- Hazirun cetvelini her toplantıda imzalatın; deftere toplantıda bulunmayan kişinin imzasını sonradan almayın.
- Toplantısız imzayla karar alma yolunu yalnız kanunun izin verdiği sınırlar içinde kullanın; bkz. toplantısız imza ile karar.
İhtar mektubu örneği (kat malikinden yönetime)
Sayın Yönetici,
……… tarihinde yapıldığı belirtilen toplantıya tarafıma hiçbir çağrı yapılmamıştır. Bu toplantıda alınan ……… sayılı kararı ……… tarihinde öğrenmiş bulunuyorum. Kararın hukuken geçersiz olduğu kanaatindeyim. Çağrı yazısı ve tebliğ belgeleri, hazirun cetveli ile karar defterinin ilgili sayfasının onaylı örneğinin tarafıma ……… gün içinde verilmesini; bu süre içinde kararın uygulanmamasını rica eder, yasal haklarımı saklı tutarım.
Bağımsız bölüm no: ……… Ad-soyad / İmza: ………
Kuzey Bina Yönetimi, çağrı ve tutanak süreçlerini belgeli yürüten genel kurul organizasyonu hizmeti sunar.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; yokluk ve butlan değerlendirmesi teknik bir konudur, mutlaka avukata danışın.
Kuzey Bina Yönetimi tarafından hazırlandı. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; binanıza özel durum için bize danışın.
