Kat malikine ihtar mektubu örneği: ortak alan ve aidat

Kısa cevap: Kat malikine ihtar, yönetici imzasıyla yazılı olarak yapılır; içinde yükümlülüğün dayanağı, ihlalin somut açıklaması, makul bir süre ve süre sonunda başvurulacak yol yer alır. İhtar, imza karşılığı elden, iadeli taahhütlü mektupla ya da noter aracılığıyla gönderilebilir. Kanun her ihtar için noter şartı aramaz; ama dava ve icra ihtimali yüksekse noter ihtarnamesi, ispat bakımından en güçlü yoldur.

İhtar neye yarar?

İhtar, bir hatırlatma mektubundan fazlasıdır. Doğru yazılmış bir ihtar:

• karşı tarafı ihlalden resmen haberdar eder ve "bilmiyordum" savunmasını ortadan kaldırır,
• uzlaşma için son bir fırsat verir; çoğu sorun bu aşamada çözülür,
• icra takibi, hakimin müdahalesi ya da tazminat davasında yönetimin iyi niyetini ve sabrını gösteren belge olur.

Aidat borcunda gecikme tazminatı ihtar şartına bağlı olmadan işler; yine de borç dökümünü içeren bir ihtar, tahsilatı hızlandırır ve sonraki takibin zeminini hazırlar.

Noter ihtarnamesi mi, adi yazı mı?

Pratik kural: ilk uyarı adi yazıyla, sonuç alınamazsa son uyarı noter aracılığıyla. Noter masrafı ortak giderden karşılanır; dava ya da icra sonunda haklı çıkılırsa yargılama ve takip giderleri karşı tarafa yükletilebilir.

İyi bir ihtarda olması gerekenler

1. Gönderen: "..... Apartmanı Kat Malikleri Kurulu adına Yönetici ....."
2. Muhatap: Kat malikinin adı soyadı, bağımsız bölüm numarası ve tebligat adresi (dairede oturmuyorsa bildirdiği adres).
3. Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planının ilgili maddesi, varsa kurul kararının tarihi ve karar numarası.
4. Somut ihlal: Tarih, yer, tutar; yorum değil olgu.
5. Talep ve süre: Ne yapılması isteniyor ve hangi tarihe kadar.
6. Sonuç: Süre sonunda hangi yasal yola başvurulacağı.
7. Ekler: Borç dökümü, fotoğraf, karar örneği.

Kaçınılması gerekenler: hakaret veya imalı ifadeler, komşuların adını gereksiz yere anmak, kanunda olmayan yaptırımlarla tehdit etmek (ör. "suyunuz kesilecek"). Bu son tehdit hem hukuka aykırıdır hem de ihtarın ciddiyetini zedeler (aidat borcunda hizmet kesme).

Örnek 1: Aidat ve ortak gider borcu ihtarı

İHTAR
Gönderen: ..... Apartmanı Kat Malikleri Kurulu adına Yönetici .....
Muhatap: ..... (..... no.lu bağımsız bölüm maliki), Adres: .....
Konu: Ödenmeyen ortak gider ve avans borcu

Kesinleşmiş ..... yılı işletme projesine göre bağımsız bölümünüze tahakkuk eden ortak gider ve avans paylarından ..... ile ..... ayları arasındaki toplam ..... TL ödenmemiştir. Ekteki dökümde dönemler ve tutarlar ayrıca gösterilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ödenmeyen tutarlara, ödeme tarihine kadar kanuni gecikme tazminatı işlemektedir.

Borcun, bu ihtarın tebliğinden itibaren ..... gün içinde apartman yönetiminin ..... IBAN numaralı hesabına yatırılmasını; ödeme güçlüğünüz varsa aynı süre içinde yönetimle görüşerek yazılı bir ödeme planı yapılmasını rica ederiz. Aksi hâlde, kat malikleri kurulunun ..../..../...... tarihli kararıyla verilen yetki çerçevesinde, borcun gecikme tazminatı ve takip masraflarıyla birlikte icra yoluyla tahsiline başvurulacağını ihtar ederiz.
Ek: Borç dökümü, işletme projesi bildirim belgesi.
Tarih / İmza: .....

Borç takibinin sonraki adımları için icra takibi aşamaları yazımıza bakabilirsiniz.

Örnek 2: Ortak alanın işgali ihtarı

İHTAR
Gönderen: ..... Apartmanı Kat Malikleri Kurulu adına Yönetici .....
Muhatap: ..... (..... no.lu bağımsız bölüm maliki), Adres: .....
Konu: Ortak alanın kullanımı

..../..../...... tarihinden bu yana, binanın ortak yeri olan ..... (ör. kat sahanlığı / bodrum koridoru) bölümüne tarafınızca ..... (ör. dolap ve eşya) konulduğu tespit edilmiş ve fotoğraflanmıştır. Bu kullanım, diğer kat maliklerinin ortak yerden yararlanmasını engellemekte, ayrıca kaçış yolunu daraltarak yangın güvenliği açısından risk oluşturmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planımızın ..... maddesi uyarınca kat malikleri ortak yerleri tek başına kullanamaz ve değiştiremez.

Söz konusu eşyaların bu ihtarın tebliğinden itibaren ..... gün içinde kaldırılmasını ve ortak alanın eski hâline getirilmesini; aksi hâlde kat malikleri kurulunun kararı doğrultusunda sulh hukuk mahkemesinde hakimin müdahalesi ve elatmanın önlenmesi yoluna başvurulacağını ihtar ederiz.
Ek: Tespit fotoğrafları (..... adet).
Tarih / İmza: .....

Ortak alan kullanımına ilişkin kurallar için ortak alana eşya koymak yazımız yol gösterir.

Tebliğde sık çıkan sorunlar

İhtarın içeriği kadar karşı tarafa ulaştığının ispatı da önemlidir. Bina pratiğinde en çok şu durumlarla karşılaşılır:

Elektronik posta ve mesajlaşma uygulaması ile yapılan bildirimler hatırlatma olarak işe yarar; ancak itiraz hâlinde ispat gücü tartışmalı olabileceğinden önemli ihtarlarda tek başına kullanılmamalıdır.

Gönderdikten sonra

• İhtarın bir kopyasını, gönderim belgesini (imzalı tebellüğ, posta alındısı ya da noter evrakı) dosyada saklayın.
• Verilen sürenin bitiş tarihini takvime yazın; süre sonunda durumu yeniden tespit edin.
• Kat malikinin yazılı cevabı varsa dosyaya ekleyin; makul bir uzlaşma teklifi geldiyse kurula sunun.
• Sonuç alınamazsa dava öncesinde arabuluculuk şartını unutmayın (arabuluculuk yazımız).

Kiracının neden olduğu sorunlarda ihtar hem kiracıya hem kat malikine ayrı ayrı gönderilmelidir. Uyarıdan icraya uzanan süreci tek elden ve belgeli yürütmek için Kuzey Bina Yönetimi ile icra ve hukuki takip hizmetimiz hakkında görüşebilirsiniz.

Örnek metinler genel bilgi amaçlıdır; dava veya icra öncesi son ihtarı bir avukata kontrol ettirin.