Tek yönetici mi, yönetim kurulu mu? Hangisi ne zaman seçilir?

Kısa cevap: Evet, seçilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre yapı, kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilen bir kişi, birden çok kişi ya da bir şirket tarafından yönetilebilir; birden çok kişi seçildiğinde bunlar yönetim kurulu olarak çalışır. Az daireli apartmanlarda tek yönetici çoğu zaman yeterlidir; büyük yapılarda iş yükü ve iç kontrol ihtiyacı nedeniyle yönetim kurulu ya da profesyonel yönetim daha sağlıklı sonuç verir.

Kanunun çizdiği çerçeve

• Yönetici veya yönetim kurulu, yönetim planında aksine hüküm yoksa kat malikleri kurulunca kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Ayrıntı: yönetici seçimi için kaç oy gerekir.
• Bağımsız bölüm sayısı sekiz ve daha fazla olan yapılarda yönetici atanması zorunludur; kurul seçim yapmazsa kat maliklerinden biri sulh hukuk hâkiminden atama isteyebilir (hâkimden yönetici atanması).
• Yöneticiler, ister tek ister kurul hâlinde olsun, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur.

Üç modelin karşılaştırması

Yönetim kurulu seçilecekse önce bunlar yazılmalı

Kurul seçmek tek başına sorunu çözmez; kimin neyi yapacağı karara bağlanmazsa herkes başkasını bekler. Seçimi yapan genel kurul kararında ya da kurulun ilk toplantısında şunlar yazılı hâle getirilmelidir:

1. Başkan / temsilci: Banka, SGK, belediye ve firmalar karşısında kimin imza atacağı.
2. Görev bölümü: Mali işler, teknik işler, personel ve yazışmalar için sorumlu üye.
3. Karar usulü: Yönetim planında hüküm yoksa kurulun kararlarını çoğunlukla alması; çift sayılı kurulda eşitlik hâlinde ne olacağı.
4. Harcama yetkisi: Hangi tutarın tek üyece, hangisinin kurul kararıyla harcanacağı (harcama yetkisi sınırı).
5. Banka imzası: Hesaptan ödeme için tek mi, çift imza mı gerektiği.
6. Kayıt: Kurul kararlarının tarihli ve imzalı tutulacağı dosya veya defter.

Kurulun işleyişi için yönetim kurulu nasıl karar alır yazımıza da bakabilirsiniz.

Yönetici kat maliki olmak zorunda mı?

Hayır. Kanun yöneticinin kat malikleri arasından ya da dışarıdan seçilebileceğini açıkça kabul eder; bir gerçek kişi olabileceği gibi bir şirket de olabilir. Dışarıdan seçilen yönetici çoğunlukla ücretlidir ve ücret, işletme projesinde gösterilir. Kurul modelinde de karma bir yapı mümkündür: üyelerin bir kısmı kat maliki, bir kısmı dışarıdan olabilir. Yöneticinin ücreti ve aidattan muafiyeti konusunda yönetici ücreti ve aidat yazımıza bakabilirsiniz.

Örnek karar metni

“Binanın üç kişilik yönetim kurulu tarafından yönetilmesine; ……, …… ve ……'nın bir yıl süreyle yönetim kurulu üyesi olarak seçilmelerine; kurul başkanı ……'nın binayı temsil etmesine; …… TL'yi aşan harcamaların kurul kararıyla yapılmasına; banka hesabından yapılacak ödemelerde iki üyenin birlikte imzasının aranmasına kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar verildi.”

Süre ve tutar boşluklarını kendi yönetim planınıza ve işletme projenize göre doldurun.

Kurulda sorumluluk nasıl paylaşılır?

Kurul üyelerinin her biri, kendi görev alanında ve katıldığı kararlarda özenle davranmakla yükümlüdür. Karşı çıktığı kararı yazılı muhalefet şerhiyle kayda geçiren üye, o kararın sonuçlarına karşı daha güçlü bir savunmaya sahip olur. Bu nedenle kurulda “sözlü itiraz” yetmez; şerh yazılı düşülmelidir. Üyeler arasında sorumluluğun nasıl dağıtılacağı somut olaya göre değişen, yoruma açık bir konudur; uyuşmazlıkta sulh hukuk mahkemesi değerlendirir.

Kurulda üye ayrılırsa ya da kurul kilitlenirse

Yönetim kurulu modelinin en sık yaşanan iki sorunu şunlardır:

• Bir üye istifa eder veya taşınır: Kurulun kalan üyeleri ile işleri yürütüp yürütemeyeceği yönetim planına ve seçim kararına bağlıdır. Belirsizlik varsa boşalan üyelik için kat malikleri kurulu toplanıp seçim yapmalıdır. İstifa usulü için yönetici istifa usulü yazımıza bakın.
• Üyeler anlaşamaz: Çift sayılı kurulda oylar eşit çıkabilir; tek sayılı kurulda da bir üye sürekli toplantıya gelmeyebilir. Bu durumda kurul, konuyu kat malikleri kuruluna taşır. Ertelenemeyecek işlerde (fatura, personel ücreti, acil onarım) kimin karar vereceği seçim kararında önceden yazılmışsa kilitlenme binayı etkilemez.

Yönetimin tamamen işlemez hâle geldiği durumlarda kat malikleri sulh hukuk mahkemesine başvurabilir; ancak bu son çaredir ve çoğu zaman iyi yazılmış bir seçim kararı bu noktaya gelinmesini önler.

Site ve çok bloklu yapılarda

Birden fazla bloktan oluşan sitelerde her blok kendi işleri için yönetici seçebilirken, ortak alanlar site düzeyinde yönetilir. Toplu yapılarda temsilciler kurulu ve site yönetim kurulu gibi ayrı organlar da devreye girer; bu yapı tek apartmandaki “tek yönetici – kurul” tercihinden farklıdır. Ayrıntı: site ve blok genel kurulu farkı.

Hangi binaya hangisi?

• Tek yönetici: Gönüllü, düzenli ve zamanı olan bir kat maliki varsa; bina küçük, gider kalemleri azsa.
• Yönetim kurulu: Daha önce güven sorunu yaşanmışsa, iş yükü tek kişiyi aşıyorsa veya blokların ihtiyaçları farklıysa.
• Profesyonel yönetim: Gönüllü çıkmıyorsa; personel, teknik bakım ve aidat takibinin birlikte yürütülmesi gereken büyük bir yapı söz konusuysa.

Karma bir model de kurulabilir: kat maliklerinden oluşan kurul karar alır, günlük işleri sözleşmeyle bir yönetim firması yürütür. Bu modelde firmanın yetkileri sözleşmede tek tek yazılmalıdır.

Binanız için hangi modelin uygun olduğunu tartmak isterseniz Kuzey Bina Yönetimi ile kısa bir ön görüşme yapabilir, profesyonel yönetici seçeneğini de birlikte değerlendirebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; yönetim planınızdaki özel hükümler öncelikli olabilir.