Yönetici seçilemiyorsa sulh hâkiminden atama nasıl istenir?

Kısa cevap: Evet, yönetici mahkemeden atanabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri kurulu yönetici seçmez ya da seçemezse, kat maliklerinden biri binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir. Başvuruda seçim için yapılan girişimlerin (çağrı yazıları, toplanamama tutanakları) belgelenmesi işi hızlandırır; masrafları başvuran öder, sonradan paylaştırılması ise somut duruma göre değişir.

Hangi durumlarda başvurulur?

• Genel kurul defalarca çağrıldığı hâlde toplantı ya da karar yeter sayısı oluşmuyor.
• Toplantı yapılıyor ama oylar eşit dağılıyor, hiçbir aday çoğunluğu alamıyor.
• Kimse yönetici olmak istemiyor; aday çıkmıyor.
• Bina yeni; müteahhit kat maliklerini toplamıyor ve ortak giderler birikiyor.
• Mevcut yöneticinin süresi çoktan dolmuş, ortada fiilî bir yönetim boşluğu var.

Sekiz veya daha az bağımsız bölümlü binalarda yönetim planında aksine hüküm yoksa kanun sırayla yöneticiliği öngörür. Bu binalarda önce sıranın kimde olduğu tespit edilmeli; sıra işletilemiyorsa yine mahkemeye gidilebilir.

Kim başvurabilir, nereye?

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hâle getirilmiştir. Yönetici atanması talebinin bu kapsama girip girmediği konusunda uygulama tek tip değildir; dilekçeyi vermeden önce avukatınızla mutlaka kontrol edin.

Başvuru öncesi hazırlık: belge listesi

1. Tapu kayıtları: Kat maliklerinin listesi ve arsa payları (tapu müdürlüğü ya da e-Devlet üzerinden).
2. Yönetim planı: Yönetici seçimine ilişkin özel hükümler olup olmadığını görmek için.
3. Çağrı belgeleri: Gönderilen toplantı çağrılarının örnekleri ve tebliğ belgeleri (imza listesi, iadeli taahhüt alındıları).
4. Tutanaklar: Toplantının yapılamadığını ya da seçim yapılamadığını gösteren, hazır bulunanlarca imzalı tutanaklar.
5. Karar defteri: Son yönetici seçimini ve görev süresini gösteren sayfanın örneği.
6. Aday önerisi: Atanmasını istediğiniz kişi veya yönetim şirketi varsa, kabul yazısı.
7. Kimlik ve adres bilgileri: Tebligat yapılacak kişilerin güncel adresleri.

Süreç nasıl işler?

1. Dilekçe hazırlanır; olaylar, yapılan girişimler ve talep (bir kat malikinin ya da dışarıdan bir kişinin yönetici olarak atanması) açıkça yazılır.
2. Harç ve tebligat gideri yatırılarak dosya açılır.
3. Mahkeme diğer kat maliklerine tebligat yapar ve duruşma günü belirler.
4. Duruşmada maliklerin görüşü alınır; mahkeme uygun gördüğü kişiyi yönetici olarak atar.
5. Karar sonrası atanan yönetici kararın bir örneğiyle bankada hesap açma ya da yetki güncelleme, kapıcı ve abonelik işlemlerini yürütür.

Mahkemenin önerilen kişiyi atama zorunluluğu yoktur; tarafsız birini ya da profesyonel bir yöneticiyi tercih edebilir. Atanan yöneticinin görevi, kat malikleri kurulu yeni bir yönetici seçene kadar sürer; yani mahkeme kararı, ileride kurulun kendi seçimini yapmasını engellemez.

Masrafları kim öder?

Başvuru harcı ve tebligat giderleri başlangıçta başvuran kat maliki tarafından yatırılır. Yargılama giderlerinin sonuçta kime yükletileceği, mahkemenin değerlendirmesine ve davanın niteliğine göre değişir. Bu giderlerin ortak gider olarak tüm maliklere paylaştırılıp paylaştırılamayacağı da tartışmalıdır; bina adına yapılmış bir masraf olduğu kabul edilirse sonraki genel kurulda karara bağlanması en temiz yoldur. Atanan profesyonel bir yönetici ücret talep ediyorsa ücretin nasıl belirleneceği de karar sırasında netleştirilmelidir.

Mahkemeye gitmeden önce denenebilecekler

Dava süreci zaman ve masraf ister; aşağıdaki yollar çoğu binada tıkanıklığı mahkemesiz çözer:

• Toplantıyı kolaylaştırın: Akşam saatine, hafta sonuna ya da bina dışında erişilebilir bir yere toplantı koymak katılımı artırır.
• Vekâleti hatırlatın: Katılamayan maliklerin yazılı vekâletle temsil edilebileceğini çağrıda belirtin.
• Yöneticiliği bölün: Kimse tek başına üstlenmek istemiyorsa üç kişilik yönetim kurulu seçmek yükü paylaştırır.
• Dışarıdan yönetici: Kanun, yöneticinin kat maliklerinin dışından da seçilebilmesine izin verir; profesyonel bir yönetici teklifi toplantıya sunulabilir.
• Sıra usulü: Küçük binalarda kanundaki sıra kuralını uygulamak için malik listesini ve sırayı yazılı olarak bildirin.

Bu girişimlerin her biri belgelenirse, sonuçsuz kalmaları hâlinde mahkemeye yapılacak başvuruyu da güçlendirir.

Başvuruyu zayıflatan eksikler

• Tek bir başarısız toplantıdan sonra hemen mahkemeye gitmek: Mahkeme seçim girişimlerinin ciddiyetine bakar; ikinci toplantı tarihi dahil usulüne uygun çağrıyı belgelemek önemlidir.
• Çağrıyı WhatsApp mesajıyla yapıp tebliğ belgesi tutmamak: Çağrının yapıldığını ispat etmek zorlaşır.
• Atama kararından sonra deftere işlememek: Kararın bir örneği karar defterine eklenmeli ve maliklere duyurulmalıdır.
• Mahkemeden yönetimin tüm sorunlarını çözmesini beklemek: Atama yalnız yönetim boşluğunu doldurur; aidat, işletme projesi gibi konular yine kurulda karara bağlanır.

Toplantının neden toplanamadığını ve ne yapılacağını genel kurul toplanamazsa hâkim kararı yazısında da ele aldık.

Atanan yöneticinin yetkileri

Mahkemenin atadığı yönetici, kurulun seçtiği yöneticiyle aynı görev ve yetkilere sahiptir: aidatı toplar, ortak giderleri öder, işletme projesini hazırlar, kat malikleri kurulunun kararlarını uygular ve gerektiğinde toplantıya çağırır. Atanan yöneticiden beklenen ilk işler genellikle şunlardır:

1. Mahkeme kararının örneğini kat maliklerine duyurmak,
2. önceki yönetimden defter, hesap ve belgeleri teslim almak,
3. banka hesabı ve aboneliklerde yetkiyi güncellemek,
4. yeni bir işletme projesi hazırlayıp maliklere bildirmek,
5. makul bir süre içinde genel kurulu toplayarak binanın kendi seçimini yapmasının yolunu açmak.

Dilekçenin iskeleti

Dilekçeyi bir avukatın hazırlaması önerilir; yine de neyin anlatılacağını bilmek hazırlığı hızlandırır:

• Mahkeme: Binanın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi.
• Davacı: Başvuran kat maliki, bağımsız bölüm numarasıyla.
• Karşı taraf: Diğer kat malikleri (liste ekte).
• Konu: Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetici atanması talebi.
• Açıklamalar: Binanın durumu, son yönetici seçimi, yapılan çağrılar, toplanamama tutanakları, yönetim boşluğunun doğurduğu sorunlar.
• Deliller: Tapu kayıtları, yönetim planı, çağrı ve tebliğ belgeleri, tutanaklar, karar defteri örneği.
• Talep: Uygun görülecek bir kişinin yönetici olarak atanması.

Mahkeme yoluna gitmeden önce bağımsız bir yönetim önerisi, çoğu zaman tıkanıklığı çözer. Kuzey Bina Yönetimi, yönetimsiz kalmış binalar için profesyonel yönetici olarak görev üstlenebilir; durumu birlikte değerlendirmek için 0850 302 19 05 numarasından ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut durumda avukata danışın.