Yönetici seçimi için kaç oy gerekir? Sayı ve arsa payı

Kısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre yönetici, kat malikleri kurulunca kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Yani olumlu oy verenler hem toplam malik sayısının yarısından fazlası olmalı hem de toplam arsa payının yarısından fazlasına sahip olmalıdır. Bu çoğunluk sağlanamazsa kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebilir.

Çifte çoğunluk ne demek?

Yönetici seçiminde iki şart birlikte sağlanmalıdır:

• Sayı çoğunluğu: Binadaki toplam kat maliki sayısının yarısından fazlası aynı adaya oy vermeli.
• Arsa payı çoğunluğu: Bu kişilerin arsa paylarının toplamı, ana gayrimenkulün toplam arsa payının yarısını aşmalı.

Biri sağlanıp diğeri sağlanmazsa seçim gerçekleşmemiş olur. Bu kural, büyük dükkân ya da çok daire sahibi tek bir malikin tek başına yöneticiyi belirlemesini, aynı şekilde küçük daireli çoğunluğun büyük arsa payını tamamen yok saymasını önler.

Örnek hesap

12 bağımsız bölümlü bir binada toplam arsa payı 1.200/1.200 olsun. Zemin kattaki iki dükkânın her biri 150, on dairenin her biri 90 pay taşısın.

Kendi binanızın arsa paylarını tapu kayıtlarından veya yönetim planı ekinden çıkarın. Birden fazla dairesi olan malikin ve hisseli dairelerin oyu ayrı kurallara tabidir; bkz. birden fazla dairesi olanın oy sınırı ve hisseli dairede oy hakkı.

İkinci toplantıda daha az oyla seçilebilir mi?

Genel kural olarak kurul, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa yedi gün sonra yapılan ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla karar alabilir (bkz. toplantı ve karar yeter sayısı). Yönetici seçimi için ise kanun ayrıca “kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu” öngördüğünden, ikinci toplantıdaki düşük çoğunluğun yönetici seçimine uygulanıp uygulanamayacağı tartışmalıdır. Uygulamada bu nedenle iptal davaları görülür.

Güvenli yol: Yönetici seçimini, hangi toplantıda yapılırsa yapılsın, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunu sağlayarak yapmaktır. Yeterli katılım yoksa vekâletname toplamak (bkz. vekâletle katılım) ya da hâkim yoluna gitmek, düşük oyla “seçilmiş” bir yöneticinin yıl boyu tartışılmasından iyidir.

Seçim yapılamazsa ne olur?

1. Kat maliklerinden herhangi biri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir.
2. Mahkeme kat maliklerinden birini ya da dışarıdan bir kişiyi yönetici olarak atayabilir.
3. Atanan yönetici, kurul yeni bir yönetici seçene kadar görev yapar.

Ayrıntılar için hâkimden yönetici atanması yazısına bakabilirsiniz. Bağımsız bölüm sayısı sekiz veya daha fazla olan binalarda yönetici atanması kanunen zorunludur; “nasılsa biri ilgileniyor” diye yöneticisiz kalmak, icra takibi ve sözleşme imzası gibi işlerde sorun çıkarır.

Toplantı günü seçim nasıl yönetilir?

Çifte çoğunluk hesabı, salonda hızlıca yapılmaya çalışıldığında hata çıkarır. Aşağıdaki sıra hem zaman kazandırır hem de sonradan itirazı zorlaştırır:

1. Divan seçiminden hemen sonra eşikleri ilan edin: “Binamızda ……. kat maliki ve toplam ……. arsa payı var; yönetici seçilebilmesi için en az ……. malik ve ……. arsa payından fazlası gerekir.” Bu cümleyi tutanağa da yazın.
2. Adayları kaydedin: Aday kat maliki olabileceği gibi dışarıdan bir kişi ya da şirket de olabilir. Dışarıdan aday için ücret ve teklif metni toplantıdan önce dağıtılmış olmalıdır.
3. Açık oylama tercih edin: Kanun gizli oy şartı koymaz. Her malikin adının yanına oyunu yazmak, hem sayıyı hem arsa payını anında hesaplamayı sağlar.
4. Vekâletleri ayrıca sayın: Vekil olarak oy kullananları hazirun cetvelinde işaretleyin; vekâletnamelerin aslını veya örneğini tutanağa ekleyin.
5. Sonucu iki rakamla açıklayın: “Adayımız ……. malik ve ……. arsa payı ile seçilmiştir.” Yalnız “oy çokluğuyla seçildi” yazmak, sonradan çifte çoğunluğun ispatını zorlaştırır.

Birden fazla aday varsa ve hiçbiri çifte çoğunluğa ulaşamıyorsa, en az oyu alan adayın çekilmesiyle oylamayı tekrarlamak pratik bir yoldur; bu usulü oylamaya başlamadan önce kurulun onayına sunun. Yönetim planınız birden fazla kişiden oluşan bir yönetim kurulu öngörüyorsa, kurul üyelerinin seçiminde de aynı hesap yapılmalıdır.

Görev süresi, ücret, imza yetkisi ve banka işlemleri için kimin yetkili olduğu kararda açıkça yazılırsa yeni yönetici ilk haftada bankada ve kurumlarda zorlanmaz.

Yönetici seçim kararı örneği

Karar No: ……
Gündemin ……. maddesi gereğince yönetici seçimine geçilmiştir. Aday olarak ……… gösterilmiştir. Yapılan oylamada toplam ……. kat malikinden ……. kat maliki (toplam arsa payı ……/……) olumlu oy kullanmıştır. Aday, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda aranan kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunu sağladığından ……… tarihinden itibaren bir yıl süreyle yönetici seçilmiştir. Yöneticiye aylık ……… ücret ödenmesine / ücret ödenmemesine karar verilmiştir.
Olumlu oy verenler (BB no, arsa payı, imza): ………

Kontrol listesi

• Arsa payı listesi toplantıdan önce hazır mı?
• Hazirun cetvelinde her malikin arsa payı yazılı mı?
• Vekâletnameler yazılı ve imzalı mı, bir kişi kanunda izin verilenden fazla vekâlet taşıyor mu?
• Oy dağılımı karar defterine kişi ve arsa payı olarak ayrı ayrı yazıldı mı?
• Yöneticinin görev başlangıç tarihi ve ücreti kararda belli mi?
• Yeni yönetici banka ve kurum bildirimleri için kararın onaylı örneğini aldı mı?

Binada aday çıkmıyorsa ya da oylar sürekli bölünüyorsa, dışarıdan profesyonel yönetici atanması da aynı çifte çoğunlukla karara bağlanabilir. Kuzey Bina Yönetimi bu konuda kat maliklerine teklif sunabilir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; tartışmalı seçimlerde avukata danışın.