Site genel kurulu ile blok genel kurulu arasındaki fark

Kısa cevap: Blok genel kurulu (blok kat malikleri kurulu) yalnız o bloğun kendi yapısına ve ortak yerlerine ilişkin konulara karar verir: blok asansörü, çatı, blok kaloriferi, merdiven temizliği, blok yöneticisi ve temsilci seçimi gibi. Site düzeyindeki kurul ise, sitenin yapısına göre temsilciler kurulu ya da yönetim planında öngörülen site kurulu olarak, bütün blokların ortak kullandığı alanlara karar verir: site yolu, güvenlik, havuz, peyzaj, ortak otopark. Yetki sınırı yönetim planından okunur; yanlış organda alınan karar iptal riski taşır.

Neden iki ayrı kurul var?

Çok bloklu bir sitede A blokta oturan malik, B bloğun çatı tamiri için oy kullanmamalı ve bu masrafı ödememelidir. Buna karşılık sitenin güvenlik kulübesi herkesin ortak kullanımındadır ve tek bir bloğun kararıyla değiştirilemez. Kat Mülkiyeti Kanunu bu ayrımı toplu yapılar için ayrıca düzenler; sitenin kendi yönetim planı da hangi işin hangi organda görüşüleceğini belirler. Temsilciler kurulunun yapısı için toplu yapıda temsilciler kurulu yazımıza bakabilirsiniz.

Yetki haritası: hangi konu nerede görüşülür?

Tablo genel bir yol haritasıdır; sitenizin yönetim planı farklı bir dağılım öngörüyorsa plan esas alınır.

Para tarafı: iki bütçe, iki aidat kalemi

Yetki ayrımı en çok aidatta hissedilir. Düzgün işleyen bir sitede malik iki kalem görür:

• Site ortak gideri: Güvenlik, peyzaj, havuz, site aydınlatması, site yönetim ücreti. Site düzeyinde kabul edilen işletme projesine göre tüm bağımsız bölümlere paylaştırılır.
• Blok gideri: Blok asansörü, blok elektriği, merdiven temizliği, blok kaloriferi. Yalnız o bloğun kurulunun kabul ettiği projeye göre o bloğun maliklerine paylaştırılır.

Bu iki kalemi tek havuzda toplayıp “ortalama” aidat almak kısa vadede kolay görünür; ama asansörsüz bloğun asansörlü bloğa para taşımasına ve itirazlara yol açar. Ayrıntılar için sitede blok bazlı gider ayrımı yazısına bakın.

Toplantı takvimi nasıl kurulmalı?

1. Önce blok toplantıları: Her blok kendi yöneticisini, temsilcisini ve blok bütçesini belirler; site gündemindeki önemli konularda temsilciye yön verir.
2. Sonra site toplantısı: Temsilciler kurulu (ya da plana göre site kurulu) site bütçesini görüşür, yönetim kurulunu ve denetçiyi seçer.
3. En son duyuru: Her iki bütçenin sonucu, malike tek bir aidat bildiriminde iki ayrı kalem olarak gösterilir.

Blok toplantılarını aynı gün art arda yapmak pratik olabilir; ancak her bloğun çağrısı, hazirun cetveli ve karar defteri ayrı tutulmalıdır.

Örnek: iki ayrı çağrının gündemi

Aynı hafta içinde yapılacak blok ve site toplantıları için gündemlerin birbirine karışmaması gerekir. Aşağıdaki iki taslak, yetki ayrımını çağrı aşamasında netleştirmeye yardımcı olur:

……… Blok kat malikleri kurulu gündemi
1. Açılış, divan seçimi ve hazirun cetvelinin imzalanması
2. Blok yöneticisinin faaliyet raporu ve blok denetçisinin raporu
3. Blok yöneticisinin ibrası
4. Blok yöneticisi ve denetçisinin seçimi
5. Toplu yapı temsilciler kurulu için blok temsilcisinin seçimi
6. Blok işletme projesinin (asansör, merdiven aydınlatması, temizlik, blok kaloriferi) görüşülmesi
7. Site gündemindeki ……… konusunda temsilciye yön verilmesi
8. Dilek ve temenniler

Toplu yapı temsilciler kurulu gündemi
1. Açılış, divan seçimi ve temsilci belgelerinin kontrolü
2. Toplu yapı yönetim kurulunun faaliyet raporu ve denetim raporu
3. Yönetim kurulunun ibrası
4. Yönetim kurulu ve denetçilerin seçimi
5. Site işletme projesinin (güvenlik, peyzaj, havuz, site aydınlatması) görüşülmesi
6. Ortak tesis kullanım kurallarının görüşülmesi
7. Dilek ve temenniler

Dikkat edilirse blok gündeminde site tesisleriyle ilgili bir karar maddesi yoktur; yalnız temsilciye yön verilmesi vardır. Site gündeminde de bir bloğun asansörü veya çatısı yer almaz. Bu ayrım, yanlış organda karar alınmasının en etkili önlemidir.

Blok toplantılarını site toplantısından en az birkaç gün önce bitirmek, temsilcilerin bloklarından aldıkları yönlendirmeyi yazılı hâle getirmesine zaman tanır. Her iki toplantının çağrısı da ayrı ayrı ve kanuni süreye uygun yapılmalıdır.

Yetki karmaşasını önleyen kontrol listesi

• Yönetim planında site ve blok organlarının görevleri yazılı mı? Değilse plan değişikliği gündeme alındı mı? (bkz. yönetim planı nasıl değiştirilir)
• Her blok için ayrı karar defteri ve ayrıca site karar defteri var mı?
• Gündemdeki her madde, yetkili organın toplantısında mı?
• Bir bloğa özgü masraf site bütçesine yazılmış mı?
• Site kararı, blokların iç işlerine (ör. bir bloğun asansör firması seçimi) müdahale ediyor mu?
• Temsilci seçim kararları site yönetiminde dosyalanmış mı?

Yanlış organda karar alınırsa

Blok kurulunun yetkisindeki bir konuda site toplantısında karar alınması (veya tersi), kararın yetkisiz organca alındığı iddiasıyla iptal davasına, ağır durumlarda yokluk tartışmasına konu olabilir. Böyle bir hata fark edildiğinde en pratik çözüm, konuyu yetkili organın usulüne uygun çağrılmış toplantısında yeniden karara bağlamaktır. Uyuşmazlık sürüyorsa sulh hukuk mahkemesi yolu gündeme gelir; bu aşamada avukat desteği alın.

Çok bloklu sitelerde iki katmanlı bütçe ve toplantı takvimini tek elden yürütmek için Kuzey Bina Yönetimi site yönetimi hizmeti sunar; mevcut düzeninizi birlikte gözden geçirmek için keşif randevusu alabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; sitenizin yönetim planı ve somut uyuşmazlık için avukata danışın.