Müteahhidin satılmamış daireleri genel kurulda oy kullanır mı?

Kısa cevap: Oy hakkı tapuya bakılarak belirlenir: Satılmamış daireler tapuda müteahhit adına kayıtlıysa müteahhit oy kullanır; hâlâ arsa sahibi adına kayıtlıysa oy arsa sahibinindir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bir kişinin birden fazla bağımsız bölümü olsa bile kullanabileceği oy sayısı toplam oy sayısının üçte birini geçemez. Satış vaadi sözleşmesiyle ev alıp henüz tapusunu almamış kişi, malikten vekâlet almadıkça oy kullanamaz.

Tapu esası: Kimin oyu?

Kurulda oy hakkı bağımsız bölümün malikine aittir ve malikiyet tapu siciline göre belirlenir. Kat karşılığı inşaatlarda bu nokta sık karışır; çünkü “müteahhidin dairesi” denilen daire, tapu devri yapılmadıkça hukuken arsa sahibinin olabilir.

Yönetici hazirun cetvelini hazırlamadan önce güncel tapu kayıtlarını kontrol etmeli; müteahhidin “bu daireler benim” beyanıyla yetinmemelidir.

Üçte bir sınırı nasıl hesaplanır?

Kanun, birden fazla bağımsız bölümü olan malikin kurulu tek başına yönetmesini önlemek için oy sayısını sınırlar. Bu sınır, birden fazla dairesi olan herkes için geçerlidir; müteahhide özgü değildir (ayrıntı: birden fazla dairesi olanın oy sınırı).

Örnek: 30 daireli bir binada müteahhidin tapuda 15 dairesi var. Toplam oy sayısı 30, üçte biri 10'dur. Müteahhit 15 değil, en fazla 10 oy kullanabilir. Aynı binada 9 dairesi olan bir müteahhit ise sınırın altında kaldığından 9 oyunun tamamını kullanır.

Sınırın arsa payı çoğunluğu hesabına nasıl yansıyacağı, yani müteahhidin arsa payının yeter sayıda tamamen mi sayılacağı, uygulamada yoruma açık bir konudur. Kritik bir oylamada sonuç bu hesaba bağlıysa, oylamadan önce avukat görüşü alınması ve hesabın tutanağa açıkça yazılması önerilir.

Müteahhit toplantıya gelmezse ya da vekil gönderirse

Müteahhit bir şirketse toplantıya şirket adına yetkili kişi ya da vekil katılır. Yönetici, bu kişinin temsil yetkisini gösteren belgeyi (imza sirküleri veya vekâletname) toplantı öncesinde istemeli ve tutanağa eklemelidir. Belgesiz katılan bir çalışana oy kullandırmak, kararları tartışmaya açar.

Müteahhit hiç gelmezse, yeter sayı hesabında elindeki daireler katılmayan olarak sayılır. Satılmamış dairelerin fazla olduğu binalarda bu, ilk toplantıda yeter sayının sağlanamamasının en sık nedenidir. İkinci toplantıda yeter sayı katılanlarla sağlandığından, bina yönetimsiz kalmaz.

Daireler satıldıkça oy dengesi değişir

Müteahhidin oy gücü geçici bir durumdur. Her tapu devriyle oy, yeni malike geçer. Bu nedenle:

• Yönetici malik listesini her toplantıdan önce tapu kayıtlarıyla güncellemelidir.
• Müteahhidin yoğun oyla seçildiği yönetici, daireler satıldıkça yeni maliklerin güvenini kaybedebilir; görev süresi dolmadan da olağanüstü toplantı gündeme gelebilir (bkz. olağanüstü genel kurulu kim çağırır).
• Satış sırasında alıcıya, dairenin aidat durumunu gösteren bir yazı verilmesi, devirde borç tartışmasını önler.

Müteahhidin hakları ve yükümlülükleri

• Toplantıya katılır, söz alır ve sınır dahilinde oy kullanır.
• Aidat öder: Satılmamış ya da boş olması aidat borcunu kaldırmaz (bkz. boş daire aidat öder mi).
• Çağrı yetkisine katkı verir: Malik sayısının üçte birine dahil edilebilir.
• Yönetici seçilebilir; ancak ortak alan eksikleri ve ayıplar müteahhitten talep edilecekse çıkar çatışması doğar.

Çıkar çatışması: Müteahhide karşı alınacak kararlar

Yeni binalarda kurul sık sık müteahhide yönelik kararlar alır: eksik işlerin tamamlatılması, ayıpların tespiti, dava açma yetkisi. Kanunda, malikin kendisine karşı alınacak bir kararda oy kullanamayacağına dair açık ve genel bir hüküm bulunmaz; bu yüzden konu tartışmalıdır. Pratik öneriler:

1. Bu tür maddeleri gündemde ayrı ve açık başlıkla yazın.
2. Oylamada müteahhidin oyunu ayrı satırda gösterin; sonucun onun oyu olmadan da sağlanıp sağlanmadığını tutanağa yazın.
3. Sonuç müteahhidin oyuyla değişiyorsa, karar almadan önce hukuki görüş alın.

Yönetici için kontrol listesi

• Toplantıdan önce tapu kayıtlarını alın; müteahhit, arsa sahibi ve alıcıları ayrı ayrı işaretleyin.
• Müteahhit şirketse temsil yetkisini gösteren belge (imza sirküleri ya da vekâlet) isteyin.
• Hazirun cetveline üçte bir sınırını gösteren bir not satırı ekleyin.
• Tapu devri bekleyen alıcılara, oy kullanabilmeleri için vekâlet almaları gerektiğini çağrıyla birlikte bildirin.

Sık yapılan hatalar

• Müteahhide elindeki tüm daireler kadar oy kullandırmak.
• Tapusu olmayan alıcıları vekâlet aramadan oylamaya katmak.
• Kat karşılığı binada arsa sahibinin dairelerini müteahhidinmiş gibi saymak.
• Müteahhidin satılmamış daireleri için aidat tahakkuk etmemek.

Oy hesabı tartışmalı bir kararın iptali için dava süreleri kısadır; uyuşmazlıkta sulh hukuk mahkemesi ve avukat yoluna başvurun. İlk toplantının diğer konuları için yeni binada ilk genel kurul yazımıza bakabilirsiniz.

Müteahhitten devralınan binalarda doğru hazirun ve tarafsız bir toplantı düzeni için Kuzey Bina Yönetimi'nın yeni bina yönetime alma hizmetini inceleyebilirsiniz.