Birden fazla dairesi olan malik kaç oy kullanır? 1/3 sınırı

Kısa cevap: Birden çok bağımsız bölümü olan kat maliki, kural olarak her bölüm için bir oy kullanır. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu, tek bir kat malikinin oy sayısının toplam oy sayısının üçte birinden fazla olamayacağını öngörür. Yani 12 daireli bir binada 6 dairesi olan malik en fazla 4 oy kullanabilir. Bu sınır, tek bir malikin binayı tek başına yönetmesini önlemek için konmuştur.

Sınır neden var?

Özellikle yeni binalarda müteahhit, arsa sahibi ya da yatırım amacıyla çok sayıda daire almış bir kişi veya şirket dairelerin önemli bir kısmını elinde tutar. Sınır olmasaydı, satılmamış daireleri olan tek kişi yönetici seçiminden aidat tutarına kadar her kararı kendi başına verebilirdi. Kanun, bu kişinin oyunu kısarak diğer maliklerin söz hakkını korur.

Hesap nasıl yapılır?

Önce binadaki toplam oy sayısı bulunur (her bağımsız bölüm bir oy). Sonra bunun üçte biri hesaplanır. Çok daireli malikin oyu bu sayıyı geçemez.

Küsuratlı sonuçlarda sınırın aşılmaması için tam sayının alınması yaygın ve ihtiyatlı yaklaşımdır. Kararın sonucunu bu küsurat belirliyorsa, toplantıdan önce hukuki görüş almak yerinde olur.

Sınır neyi etkiler, neyi etkilemez?

Sınır, kanunda oy sayısı için konmuştur. Uygulamada en çok tartışılan konu, aynı malikin arsa payının toplantı ve karar yeter sayısında nasıl hesaba katılacağıdır. Kanun bu ayrıntıyı açıkça çözmediği için yorum farkları vardır. Pratik öneri şudur:

• Oy sayımında çok daireli malikin oyunu üçte birle sınırlayın.
• Arsa payı çoğunluğu aranan kararlarda sonucu hem sınırlı hem sınırsız hesapla kontrol edin.
• İki hesap farklı sonuç veriyorsa kararı tartışmalı kabul edin ve iptal riskini değerlendirin.

Yeter sayıların genel çerçevesi için toplantı ve karar yeter sayısı yazımıza bakabilirsiniz.

Vekâletle sınırı aşmak mümkün mü?

Çok daireli malik, başka maliklerden vekâlet toplayarak oy gücünü artırmak isteyebilir. Kanunun amacı tek kişinin kurula hâkim olmasını önlemek olduğundan, vekâletle toplanan oyların bu sınırı dolanmak için kullanılması tartışma ve itiraz doğurur. Yönetim planınızda vekâlet sayısına ilişkin bir sınır varsa ona uyun; yoksa bu durumu tutanağa açıkça yazın.

Müteahhit ve arsa sahibi örneği

20 daireli yeni bir binada müteahhidin 9 dairesi satılmamış olsun. Toplam oy 20, üçte biri 6,66'dır; müteahhit en fazla 6 oy kullanabilir. Kalan 11 malik birlikte hareket ederse yönetici seçimi gibi oy çokluğu gerektiren kararları müteahhide rağmen alabilir. Daireler satıldıkça müteahhidin oyu azalır; sınır her toplantıda o günkü tapu durumuna göre yeniden hesaplanmalıdır. Geçen yılın listesiyle yapılan hesap, satılmış dairelerin oyunu yanlış kişiye verir. Satılmamış dairelerin aidat ve oy durumu için müteahhidin daireleri ve oy hakkı yazımızı da okuyun.

Toplantıda uygulanacak kontrol listesi

1. Hazirun cetvelinde aynı kişiye ait daireleri işaretleyin.
2. Toplam oy sayısının üçte birini toplantı başında hesaplayıp divana bildirin.
3. Her oylamada çok daireli malikin oyunu sınırla birlikte yazın: "6 bağımsız bölüm maliki ……, kanuni sınır gereği 4 oyla katılmıştır."
4. Eşlerin ayrı ayrı tapuda kayıtlı daireleri ayrı malik sayılır; aynı aile olmaları sınır hesabında birleşmeleri sonucunu doğurmaz. Şirket ile şirket ortağı da ayrı kişidir; ancak bu tür yapıların sınırı dolanmak için kullanıldığı iddiası mahkemede tartışılabilir.
5. İtiraz gelirse itirazı ve itiraz edenin adını tutanağa yazın.

Oybirliği gereken kararlarda durum

Üçte bir sınırı, çok daireli malikin çoğunluk kararlarını tek başına belirlemesini önler. Oybirliği gereken kararlarda ise mesele farklıdır: Bu kararlarda zaten bütün maliklerin onayı arandığı için, çok daireli malikin oyu sınırlı olsa bile onun onayı olmadan karar çıkmaz. Diğer bir deyişle sınır, çok daireli malikin "evet" gücünü kısar; tek başına "hayır" deme gücünü kaldırmaz.

Beşte dört gibi nitelikli çoğunluk aranan kararlarda (ör. yönetim planının değiştirilmesi) hem sayı hem arsa payı hesabı yapılır. Bu kararlarda çok daireli malikin oyunun nasıl sayılacağı, sonucu doğrudan değiştirebilir; ayrıntı için yönetim planı nasıl değiştirilir yazımıza bakın.

Örnek tutanak ifadesi

Binada toplam 18 bağımsız bölüm bulunmaktadır. …… adına kayıtlı 8 bağımsız bölüm için, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun bir kat malikinin oy sayısının toplam oyların üçte birini geçemeyeceğine ilişkin hükmü gereğince 6 oy hesaba katılmıştır. Gündemin 5. maddesinde yapılan oylamada 6 oy (……) ve 5 oy (diğer malikler) kabul, 3 oy ret olmak üzere karar oy çokluğuyla alınmıştır.

Sayımı bu açıklıkta yazmak, iptal davası açılsa bile mahkemenin hesabı kolayca kontrol etmesini sağlar.

Sık yapılan hatalar

• Sınırı hiç uygulamamak ve çok daireli malikin bütün oylarını saymak.
• Sınırı aşan oyları "geçersiz" sayıp malikin hiç oy kullanamayacağını düşünmek. Malik, sınır kadar oy kullanır.
• Toplam oy sayısını toplantıya katılanlara göre hesaplamak. Hesap binadaki bütün bağımsız bölümlere göre yapılır.
• Sınırı yalnız yönetici seçiminde uygulamak. Sınır, oylanan her karar için geçerlidir.

Sınır, çok daireli malikin aidat yükünü azaltmaz. Oyu kısılsa bile her bağımsız bölümün ortak giderdeki payını, yönetim planı ve işletme projesine göre ayrı ayrı öder. "Oyum az sayılıyorsa aidatım da az olsun" itirazı kanuni bir dayanağa sahip değildir.

Oy sınırı hesabını toplantıdan önce hazırlayın. Kuzey Bina Yönetimi, hazirun cetvelini ve oy tablolarını toplantı öncesinde hazırlayarak divana teslim eder; bilgi için genel kurul organizasyonu sayfamıza bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; oy sayımına bağlı uyuşmazlıkta avukata danışın.