Hisseli dairede genel kurulda oyu kim kullanır?

Kısa cevap: Bir bağımsız bölüm birden çok kişiye aitse, bu kişiler kat malikleri kurulunda tek bir oy kullanır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre paydaşlar aralarından birini kendilerini temsil etmek üzere seçer ve oyu o kişi kullanır. Temsilci belirlenmezse dairenin oyunun nasıl sayılacağı tartışmalı hâle gelir; bu yüzden temsilcinin toplantıdan önce yazılı olarak belirlenmesi en güvenli yoldur.

Hangi daireler "hisseli" sayılır?

• Eşlerin birlikte (ör. yarı yarıya) satın aldığı daireler,
• Miras yoluyla birden çok mirasçıya kalan ve henüz paylaşılmamış daireler,
• Kardeşlerin veya ortakların birlikte aldığı daireler,
• Tapuda payları farklı oranlarda olan (ör. 1/4 – 3/4) daireler.

Pay oranı fark etmez: tapuda kaç paydaş olursa olsun, o bağımsız bölüm için kurulda tek oy vardır. Mirasçıların da aynı kurala tabi olduğunu, ölen kat malikinin aidat borcu yazımızda anlattık.

Temsilci nasıl belirlenir?

1. Paydaşlar kendi aralarında kimin oy kullanacağını konuşur.
2. Seçilen kişi için diğer paydaşlar yazılı bir belge imzalar.
3. Belge toplantı başında divana verilir ve hazirun cetveline eklenir.
4. Temsilci, cetvelde "…… numaralı bölüm paydaşları adına" diye imza atar.

Temsilci paydaşlardan biri olmalıdır. Paydaşlar topluca bir yabancıyı göndermek istiyorsa, bu temsilcilik değil vekâlettir ve bütün paydaşların imzaladığı bir vekâletname gerekir.

Örnek temsilci belirleme yazısı

…… Apartmanı Kat Malikleri Kurulu Başkanlığına

Paydaşı bulunduğumuz …… numaralı bağımsız bölümü, …… tarihli kat malikleri kurulu toplantısında ve aynı gündemle yapılacak ikinci toplantıda temsil etmek ve oy kullanmak üzere paydaşlardan ……'i temsilci olarak belirledik.

Paydaşların ad soyadı ve imzaları, tarih

Temsilci yalnızca bir toplantı için değil, "aksi yazılı bildirilene kadar" gibi bir ifadeyle sürekli olarak da belirlenebilir. Bu, her yıl yeniden belge toplamayı önler.

Paydaşlar anlaşamazsa ne olur?

En sık karşılaşılan sorun budur: Boşanma sürecindeki eşler ya da anlaşmazlık içindeki mirasçılar temsilci seçemez. Bu durumda pratikte şunlar yaşanır:

Kanun anlaşmazlık hâlini ayrıntılı düzenlemediği için bu konu yoruma açıktır. Kritik bir karar (yönetim planı değişikliği, büyük harcama) tek bir dairenin oyuna bağlıysa avukat görüşü almadan oy sayımını kesinleştirmeyin.

Anlaşmazlığın uzun sürmesi bekleniyorsa paydaşlara yazılı bir hatırlatma göndermek de işe yarar: "Bağımsız bölümünüz kat malikleri kurulunda tek oyla temsil edilmektedir; temsilci belirlenmediği sürece dairenizin oyunun sayılmaması riski bulunmaktadır." Bu yazı, paydaşları kendi aralarında karar vermeye yönlendirir ve yönetimin iyi niyetle hareket ettiğini belgeler.

Yönetici ne yapmalı?

• Malik listesini tapu kaydına göre tutun; hisseli daireleri işaretleyin.
• Çağrı yazısını her paydaşa ayrı ayrı gönderin. Yalnızca birine gönderilen çağrı diğer paydaş için usulsüz sayılabilir.
• Çağrıya bir temsilci belirleme formu ekleyin.
• Toplantıda belgesiz gelen paydaşın durumunu tutanağa yazın ve oy sayımını iki ihtimale göre (sayılırsa / sayılmazsa) kontrol edin. Sonuç değişmiyorsa tartışma da büyük ölçüde anlamını yitirir.

Çağrının içeriği ve gönderim şekli için genel kurul çağrı yazısı örneği yazımıza bakabilirsiniz.

Aidat açısından hisseli daire

Oyda tek kişi gibi sayılan paydaşlar, aidat borcunda da birlikte sorumludur. Yönetim, borcun tamamını paydaşlardan herhangi birinden isteyebilir; paydaşlar kendi aralarındaki payı daha sonra paylaşır. Takipte bütün paydaşların doğru adresle tebliğ edilmesi işi hızlandırır.

Özel durumlar

Paydaş sayısı yeter sayıyı etkiler mi?

Hayır. Toplantı ve karar yeter sayısı hesabında hisseli daire tek bir kat maliki gibi sayılır ve arsa payı bütün olarak hesaba katılır. Dört mirasçılı bir daire, yeter sayıda dört kişi değil, bir bağımsız bölümdür. Bu nedenle hazirun cetvelinde paydaşları ayrı satırlara değil, tek satıra ve "paydaşlar: ……" notuyla yazmak sayım hatalarını önler.

Temsilci aynı zamanda kendi adına başka bir dairenin de maliki olabilir. Bu durumda iki ayrı bölümü temsil eder ve iki ayrı oy kullanır; ancak çok daireli malikler için kanunun öngördüğü oy sınırını da dikkate almak gerekir. Bu sınırı birden fazla dairesi olan malikin oy sınırı yazımızda anlattık.

Yönetici için hızlı kontrol

1. Malik listesinde hisseli daire işaretli mi?
2. Çağrı her paydaşa ayrı ve ispatlanabilir yolla gitti mi?
3. Temsilci yazısı toplantı başında divana verildi mi?
4. Hazirun cetvelinde daire tek satırda, temsilcinin adıyla yazıldı mı?
5. Belgesiz paydaş varsa durum ve olası oy etkisi tutanağa geçti mi?

Hisseli ve miraslı dairelerin çok olduğu binalarda malik listesini güncel tutmak toplantının geçerliliği için belirleyicidir. Kuzey Bina Yönetimi, malik ve paydaş kayıtlarını tapu bilgisiyle eşleştirip çağrı evrakını buna göre hazırlar; ayrıntılar genel kurul organizasyonu sayfamızda.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; uyuşmazlıkta sulh hukuk mahkemesi ve avukat görüşü belirleyicidir.