Boş daire aidat öder mi? Oturulmayan evin gider payı

Kısa cevap: Evet, öder. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat maliki, ortak yerlerden yararlanmadığını ya da yararlanmak istemediğini ileri sürerek ortak giderlere katılmaktan kaçınamaz. Dairenin boş olması, satılık beklemesi ya da sahibinin yurt dışında yaşaması aidat borcunu ortadan kaldırmaz. Boş daireye indirim ancak yönetim planında ya da tüm kat maliklerinin anlaşmasında buna dair bir hüküm varsa uygulanabilir.

Boş daire neden aidat öder?

Asansörün bakımı, çatının onarımı, bina sigortası, ortak elektrik ve kapıcının maaşı, dairede kimse yaşasa da yaşamasa da aynı şekilde ödenir. Kanun bu nedenle gider paylaşımını kullanıma değil, mülkiyete bağlar. Kat maliki giderlere, aralarında başka bir anlaşma yoksa, kapıcı ve benzeri personel giderlerine eşit olarak, bakım, onarım, sigorta gibi giderlere ise arsa payı oranında katılır.

Hangi gidere katılır?

Merkezi ısıtmada boş daire

En çok tartışılan kalem kaloriferdir. Isı pay ölçer ya da ısı sayacı olmayan binalarda gider, yönetim planındaki esasa (çoğunlukla metrekare veya arsa payı) göre dağıtılır ve boş daire tam payını öder. Pay ölçerli binalarda ise ilgili yönetmelik, giderin bir kısmının tüketimden bağımsız sabit pay olarak, kalanın tüketime göre paylaştırılmasını öngörür. Bu durumda boş daire sabit payı öder, tüketim payı ise doğal olarak düşük çıkar.

Radyatörleri tamamen kapatmak boş dairenin payını sıfırlamaz. Üstelik ısıtılmayan daire komşu dairelerden ısı çeker ve kışın boru donması riski doğar. Ayrıntı için kaloriferi kapatan daire gider öder mi yazımıza bakın.

İndirim yapılabilir mi?

Kanun, “aralarında başka türlü anlaşma yoksa” diyerek farklı bir paylaşıma kapı aralar. Ancak bu kapı dardır:

• Yönetim planı hükmü: Yönetim planında boş daireler için örneğin kaloriferde indirim öngörülmüşse uygulanır. Yönetim planının değiştirilmesi kanunen kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir.
• Tüm kat maliklerinin anlaşması: Gider paylaşım esasını değiştiren bir düzenleme, basit çoğunlukla alınmış bir genel kurul kararıyla yapıldığında itiraza ve iptale açıktır.
• Yöneticinin kendi takdiri: Yönetici, karar olmadan bir daireyi aidattan muaf tutamaz. Bu, diğer kat maliklerinin payını artırır ve yöneticinin sorumluluğunu doğurur.

Hangi yolun geçerli olduğu yönetim planının ifadesine bağlıdır; tereddütte avukat görüşü alın.

Müteahhidin satılmamış daireleri

Yeni binalarda en sık görülen boş daire, müteahhide kalan satılmamış dairelerdir. Müteahhit bu dairelerin maliki olarak diğer kat malikleri gibi aidat öder; “daha satılmadı” gerekçesi geçerli değildir. Tapu müteahhit ya da arsa sahibi adına kayıtlıysa borç da onun adına tahakkuk ettirilir.

Malik uzaktaysa: tebligat ve iletişim

Boş dairelerde asıl sorun çoğu zaman borcun varlığı değil, malike ulaşılamamasıdır. Yurt dışında yaşayan, başka şehre taşınmış ya da daireyi miras yoluyla edinmiş malikler, aidat bildirimlerini hiç görmediklerini söyleyebilir. Bu itirazın önüne geçmek için:

• Malikin tapudaki kimlik bilgisiyle güncel yazışma adresini eşleştirin; adres bilinmiyorsa, icra takibinde tebligat için adres kayıt sistemindeki yerleşim yeri adresi esas alınabilir.
• Malikten, Türkiye'de tebligat alabilecek bir yakınını veya vekilini bildirmesini isteyin; bu bilgiyi yazılı alın.
• Aidat duyurularını e-posta veya mesajla da gönderin; ama önemli bildirimler (işletme projesi, ihtar, genel kurul çağrısı) için ispatlanabilir bir yol kullanın.
• Miras yoluyla geçmiş dairelerde mirasçıların kim olduğunu ve paydaşlar arasında kimin ödeme yapacağını netleştirin; mirasçılar birlikte sorumludur.

Boş dairede hasar çıkarsa

Boş dairelerde fark edilmeyen bir su sızıntısı ya da donan boru, alt kattaki daireye ve ortak alanlara zarar verebilir. Böyle bir durumda yönetici önce zararın büyümesini önlemek için ana vanayı kapattırır, malike hemen haber verir ve durumu fotoğrafla tutanağa bağlar. Zararın dairenin kendi tesisatından kaynaklanması hâlinde onarım ve komşuya verilen zarar kural olarak malike aittir; ortak tesisattan kaynaklanıyorsa ortak gider olarak değerlendirilir. Bu ayrım her zaman kolay değildir; gerekirse bilirkişi ya da sigorta eksperi görüşü alınmalıdır.

Yönetici için boş daire kontrol listesi

1. Malikin güncel adresini, telefonunu ve e-posta adresini dosyaya alın; tebligatların nereye yapılacağını yazılı olarak öğrenin.
2. Aidat bildirimlerini ve ihtarları bu adrese gönderin; daire kapısına bırakılan kâğıt ispat değeri taşımaz.
3. Kış öncesi malike, dairenin ısıtılmaması hâlinde boru donması riskini yazılı bildirin.
4. Su sayacı vanasının kapalı tutulmasını ve acil durumda ulaşılabilecek bir anahtar sorumlusu belirlenmesini isteyin.
5. Borç birikiyorsa, malikin uzakta olması nedeniyle beklemeyin; takip sürecini zamanında başlatın (icra takibi aşamaları).

Sık yapılan hatalar

• Boş daireye sözlü “indirim” yapıp bunu karar defterine yazmamak.
• Kalorifer giderini yalnız “oturulan” dairelere bölmek.
• Uzun süre boş kalan dairenin borcunu yıllarca takip etmeyip zamanaşımı riskine bırakmak (zamanaşımı rehberi).

Binanızda boş ve uzaktaki malikleri olan dairelerin takibinde destek isterseniz Kuzey Bina Yönetimi ile iletişime geçebilirsiniz; aidat takibi ve tahsilat hizmetimizi inceleyebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; yönetim planınıza özgü durumlar için avukata danışın.