Sitede her blok kendi asansör ve kapıcı giderini mi öder?

Kısa cevap: Çoğu sitede evet: bir bloğun asansörü, merdiven aydınlatması, blok kapıcısı ve blok kazanı gibi yalnız o bloğa hizmet eden giderler o bloğun malikleri arasında; güvenlik, peyzaj, havuz, site yolları gibi ortak tesis giderleri ise tüm site malikleri arasında paylaşılır. Bu ayrımın dayanağı toplu yapının yönetim planıdır. Yönetim planı ayrım yapmıyorsa ya da belirsizse, ayrım genel kurul kararıyla tek başına keyfî biçimde yapılmamalı; plana bakılarak çözülmelidir.

İki katmanlı gider yapısı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapılara ilişkin hükümleri, bir sitede iki ayrı ortaklık alanı tanır: her bloğun kendi ortak yerleri ve tüm sitenin ortak tesisleri. Bloğun çatısı, asansörü, merdiveni blok maliklerinindir; site yolu, otopark, spor alanı, güvenlik kulübesi ise toplu yapı maliklerinindir. Gider de bu mülkiyet yapısını izler.

Uygulamada her blok için ayrı bir gider merkezi, site için de ayrı bir ortak gider merkezi açılır. Malik her ay iki kalemden oluşan bir aidat öder: blok payı ve site payı.

Örnek gider dağılım tablosu

Yönetim planında neye bakılır?

Toplu yapı yönetim planları genellikle şu konuları düzenler. Kendi planınızda bu maddeleri arayın:

• Ortak tesis ve hizmetlerin listesi,
• Ortak tesis giderlerinin dağılım anahtarı (arsa payı, bağımsız bölüm sayısı ya da eşit),
• Blok yönetiminin yetkileri ve blok giderlerinin nasıl karşılanacağı,
• Temsilciler kurulunun işletme projesini onaylama yetkisi.

Planın bu konuda ne dediği, toplantı düzenini de belirler. Site ve blok toplantılarının farkı için site ve blok genel kurulu farkı, temsil sistemi için toplu yapı temsilciler kurulu yazılarımıza bakabilirsiniz.

En sık yaşanan sorunlar

1. Tek kasa: Tüm giderler tek havuzda toplanır, asansörü olmayan alçak blok da yüksek blokların asansör bakımını öder. Yönetim planı böyle demiyorsa itirazlar haklı çıkabilir.
2. Ortak sayaç: Site aydınlatması ile blok merdiven elektriği aynı sayaçtan geçer; ayrım tahmine kalır. Ara sayaç ya da ayrı abonelik en temiz çözümdür.
3. Personelin karışık çalışması: Kapıcı kâğıt üzerinde A bloğuna bağlı, fiilen tüm siteye çalışıyorsa gider de buna göre yeniden değerlendirilmelidir.
4. Büyük onarım: Bir bloğun çatı ya da cephe onarımı site kasasından ödenir; diğer bloklar itiraz eder. Blok yapısal giderleri kural olarak blok maliklerine aittir.

Blok bazlı onarım kararlarını kim alır?

Gider ayrımı, karar yetkisini de etkiler. Yalnız bir bloğu ilgilendiren konularda (o bloğun asansör yenilemesi, çatı onarımı, blok girişinin tadilatı) karar, kural olarak o bloğun kat malikleri tarafından blok toplantısında alınır. Tüm siteyi ilgilendiren konularda (güvenlik sözleşmesi, site yolu, havuz) ise toplu yapı kat malikleri kurulu ya da yönetim planı öngörüyorsa temsilciler kurulu yetkilidir.

Yetkisiz kurulun aldığı karar, gideri ödemek zorunda kalan malikler tarafından tartışılır. Örneğin site genel kurulunda yalnız A bloğunun çatısı için tüm siteden para toplanmasına karar verilmesi, diğer blokların itirazına haklı bir zemin hazırlar.

Ortak sayaç için ayrıştırma yöntemleri

Ayrımın en zor kısmı, tek faturadan gelen giderlerdir. Kullanılabilecek yöntemler, en doğrudan en yaklaşığa doğru şöyle sıralanabilir:

1. Ayrı abonelik: Her bloğun ortak elektriği ve suyu için ayrı abonelik; en net çözümdür ama tesisat düzenlemesi gerektirir.
2. Ara sayaç: Ana sayacın arkasına blok bazlı ölçüm sayaçları takılır; fatura bu ölçümlere göre bölünür.
3. Kurulu güç oranı: Ölçüm yoksa, her bloktaki asansör, hidrofor ve aydınlatma gücüne göre bir oran hesaplanır.
4. Bağımsız bölüm sayısı oranı: En kaba yöntemdir; geçici çözüm olarak kullanılmalıdır.

Seçilen yöntem genel kurulda onaylanmalı ve işletme projesinde yazılmalıdır. Yöntemin her yıl değişmesi, bloklar arasında güveni zedeler.

Personel giderinde özel durum

Kanun kapıcı, bekçi, bahçıvan gibi personel ücretlerinin kural olarak eşit paylaşılacağını söyler. Sitelerde bu kural iki katmanda uygulanır: blok kapıcısının gideri o bloğun maliklerine eşit, site bahçıvanı ve güvenlik personelinin gideri ise tüm site maliklerine eşit bölünür. Yönetim planında farklı bir anahtar belirlenmişse o geçerlidir.

Ayrımı kurmak için adım adım

1. Yönetim planından gider dağılımına ilişkin maddeleri çıkarın.
2. Tüm sözleşme ve faturaları "blok" ya da "site" olarak etiketleyin.
3. Paylaşılan sayaç ve hizmetler için ölçüm ya da makul bir anahtar belirleyin ve bunu genel kurula sunun.
4. İşletme projesini blok bazlı ve site bazlı iki tablo olarak hazırlayın.
5. Her malikin aidat bildiriminde iki kalemi ayrı gösterin; şeffaflık itirazı azaltır.

Yönetim planı açıkça belirsizse ya da bloklar arasında ciddi uyuşmazlık varsa, konuyu tahminle değil, avukat görüşü ve gerekirse sulh hukuk mahkemesi yoluyla netleştirmek gerekir.

Blok ve site hesaplarını ayrı tutan bir muhasebe düzeni için bina muhasebesi hizmetimizi inceleyebilirsiniz. Sitenizin gider anahtarını kurmak için Kuzey Bina Yönetimi ile bir ön görüşme planlayabilirsiniz.