Komşuları rahatsız eden kiracı tahliye ettirilebilir mi?

Kısa cevap: Kat malikleri ya da yönetici, kira sözleşmesinin tarafı olmadıkları için kiracıyı doğrudan tahliye ettiremez. Tahliyeyi yalnız kiraya veren (ev sahibi) isteyebilir: Türk Borçlar Kanunu'na göre komşulara saygı yükümlülüğünü ihlal eden kiracıya yazılı olarak en az otuz gün süre verip aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir; aykırılık sürerse fesih ve tahliye davası yoluna gider. Yönetimin işi, ev sahibini belgeli biçimde harekete geçirmek ve gerekirse ona karşı hukuki yolları kullanmaktır.

Üç taraflı bir ilişki: kim kime karşı sorumlu?

Kat Mülkiyeti Kanunu, kiracıları da birbirini rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülüğüne tabi tutar; kat malikinin de bağımsız bölümünü kullananların bu kurallara uymasını sağlaması beklenir. Bu yüzden şikâyetin muhatabı hem kiracı hem ev sahibidir (kiracı ve yönetim planı).

Yönetici için adım adım süreç

1. Kayıt tutun: Her olayı tarih, saat ve kısa açıklamayla yazın. Şikâyet eden komşuların adlarını not edin; mümkünse yazılı şikâyet dilekçesi alın.
2. Kiracıyla bir kez konuşun: Sorun bazen basit bir habersizlikten kaynaklanır. Görüşmeyi kısa bir notla kayda geçirin.
3. Kiracıya yazılı uyarı: Yönetim planındaki ilgili kuralı ve olayları belirterek uyarın.
4. Ev sahibine yazılı bildirim: Kronolojiyi ve uyarıyı ekleyerek kiraya verenden gerekli adımları atmasını isteyin. Bu bildirim, ileride ev sahibinin "haberim yoktu" savunmasını ortadan kaldırır.
5. Resmî şikâyet: Gürültü için kolluk ya da zabıtaya, tehdit veya hakaret gibi suç oluşturan eylemler için mağdur komşunun savcılığa başvurması sağlanır; tutanaklar dosyaya eklenir.
6. Kurul kararı ve dava: Ev sahibi hareketsiz kalırsa kat malikleri kurulu, yöneticiyi hukuki yolları kullanmaya yetkilendirir.

Ev sahibine gönderilebilecek örnek bildirim

Sayın ....., ..... Apartmanı ..... numaralı bağımsız bölümün maliki olarak kiracınız ..... hakkında aşağıdaki olaylar yönetimimize bildirilmiştir: (tarih ve kısa açıklamalarla olaylar). Kiracınıza ..../..../...... tarihinde yazılı uyarı yapılmış, ancak davranışlar sürmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı uyarınca bağımsız bölümünüzden yararlananların bu kurallara uymasını sağlamakla yükümlüsünüz. Kira sözleşmesinden doğan haklarınızı kullanarak gerekli adımları atmanızı, aksi hâlde kat malikleri kurulunun kanuni yollara başvuracağını bilgilerinize sunarız. Ek: Olay kronolojisi, şikâyet dilekçeleri. — Yönetici

Ev sahibinin kullanacağı yol: Türk Borçlar Kanunu

Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve aynı binada oturanlarla komşulara gereken saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırılık hâlinde konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren:

• kiracıya yazılı olarak en az otuz gün süre verip aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir,
• süre içinde davranış düzelmezse sözleşmeyi fesheder,
• kiracı çıkmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar.

Kiracının kasten kiralanana ağır zarar vermesi gibi ağır hâllerde kanun süre vermeden feshe de imkân tanır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (arabuluculuk rehberi). Bu aşamada yönetimin tuttuğu kayıtlar ve komşu ifadeleri, ev sahibinin davasının ana delilleri olur; ilk günden düzenli kayıt bu yüzden çok değerlidir.

Kiracı ortak alana zarar verdiyse

Kiracının kırdığı kapı, çizdiği asansör kabini ya da ortak alana bıraktığı moloz için oluşan zararın tazmini, rahatsızlık meselesinden ayrı bir konudur. Zarar, fatura ve fotoğrafla belgelenir; önce kiracıdan istenir, ödenmezse kiraya veren malike de yazılı olarak bildirilir. Tahliye süreci sürerken bu alacağın da ayrıca takip edilmesi gerekir.

Ev sahibi hiçbir şey yapmazsa

Bazı ev sahipleri kirayı düzenli aldığı sürece sorunla ilgilenmez. Bu durumda kat malikleri ve yönetici:

• kat malikine karşı, kanun ve yönetim planına uyulmasının sağlanması için sulh hukuk mahkemesinden hakimin müdahalesini isteyebilir,
• ortak alanlarda verilen zararın tazminini kiracıdan, gerekirse malikten talep edebilir,
• ağır ve süreklilik gösteren durumlarda, son çare olarak mülkiyetin devri davasını avukatla değerlendirebilir.

Mahkemenin ev sahibini doğrudan "kiracını çıkar" diye zorlayıp zorlayamayacağı somut olaya göre değişir ve tartışmalıdır; bu noktada avukat görüşü şarttır.

Bir dahaki sefere: kira sözleşmesine ne yazılmalı?

Sorunlu kiracı vakalarının bir kısmı, kiracının binanın kurallarından hiç haberdar edilmemesinden doğar. Yönetim, kat maliklerine ev kiraya verirken şu adımları önerebilir; bunları kurul kararıyla bir "kiracı bilgilendirme" uygulamasına dönüştürmek de mümkündür:

• Kira sözleşmesine "kiracı, binanın yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına uymayı kabul eder; yönetim planının bir örneğini teslim almıştır" maddesi eklenmesi,
• yeni kiracıya taşınırken gürültü saatleri, çöp, otopark ve ortak alan kurallarını özetleyen bir sayfanın verilmesi (gürültü saatleri),
• kiracının iletişim bilgisinin, onayı alınarak yönetime bildirilmesi,
• ev sahibinin kendi güncel iletişim ve tebligat adresini yönetime vermesi.

Sözleşmeye eklenen bu madde, ileride kiraya verenin "kiracı komşulara saygı yükümlülüğünü ihlal etti" diyerek ihtar ve fesih yoluna gitmesini kolaylaştırır; kiracı da kuralları bilmediğini ileri süremez.

Yapılmaması gerekenler

• Kiracının eşyasını dışarı çıkarmak, kilidini değiştirmek, aboneliklerine müdahale etmek: hiçbir koşulda yapılmaz; ciddi cezai sorumluluk doğurur.
• Kiracıyı apartman grubunda teşhir etmek (mesaj grubu ve KVKK).
• Kiracının ortak alanları kullanmasını engellemek: ortak yerlerden yararlanma hakkı kiracıya da geçer.
• Olayları kayda geçirmeden yalnız sözlü şikâyetle ilerlemek.

Günlük kiralanan dairelerdeki sorunlar için ayrıca günlük kiralama şikâyeti yazımıza bakabilirsiniz. Binada düzeni kayıt altında ve tarafsız biçimde yürütmek isterseniz Kuzey Bina Yönetimi ekibi apartman yönetimi kapsamında bu süreçleri sizin adınıza takip edebilir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; kira ve tahliye uyuşmazlıklarında avukata danışın.