Günlük kiralanan daireyi kim nereye şikâyet eder? Cezalar

Kısa cevap: 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Kanun'a göre bir daireyi günlük ya da kısa süreli turizm amaçlı kiralamak için Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alınması gerekir; binada başka bağımsız bölümler varsa bu belge için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle verilmiş kararı aranır. İzinsiz kiralamayı herhangi bir komşu ya da yönetici, il kültür ve turizm müdürlüğüne şikâyet edebilir. Belgesiz kiralayan için kanunda her konut bazında yüksek idari para cezası öngörülmüştür; cezalar her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir.

Kanun neyi düzenliyor?

7464 sayılı Kanun, konutların turizm amacıyla, yüz günden az süreyle kiralanmasını kapsar. Bu kapsamdaki bir kiralama için:

• Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alınması,
• Binada başka bağımsız bölüm varsa kat malikleri kurulunun oybirliği kararı,
• Belge numarasını gösteren tanıtıcı plaketin bina girişine ve ilanlara konması,
• Konaklayanların kimlik bildiriminin yapılması

gerekir. Oybirliği şartının ayrıntısını günlük kiralama için oybirliği yazımızda ele aldık. Kısaca: tek bir kat maliki rıza göstermezse izin belgesi alınamaz.

Kim şikâyet edebilir, nereye?

Şikâyet hakkı yalnızca yöneticiye ait değildir; rahatsız olan her kat maliki ve kiracı başvurabilir. Ancak toplu bir başvuru ve yönetimin elindeki kayıtlar (giriş-çıkış gözlemleri, şikâyet tutanakları, ilan ekran görüntüleri) idarenin işini kolaylaştırır.

Günlük kiralama ile öğrencilere ya da çalışanlara yapılan birkaç aylık kiralama sık karıştırılır. Yüz gün ve üzeri süreli, turizm amacı taşımayan kiralamalar 7464 sayılı Kanun'un kapsamında değildir; bu kiralamalar genel kira hükümlerine ve yönetim planına tabidir.

Cezalar ve sonuçları

• Belgesiz kiralama: Kanun, izin belgesi olmadan kiralama yapan konut sahibine her konut için idari para cezası öngörür; ayrıca belge almadan faaliyete devam edilmesi hâlinde ceza artırılarak uygulanabilir.
• Plaket ve bildirim eksikliği: Belgesi olan ama kanuni yükümlülüklerini yerine getirmeyen için ayrı idari para cezaları vardır.
• İlan veren platformlar: Belgesi olmayan konutun ilanını yayımlayan aracılar için de para cezası ve ilanın kaldırılması gündeme gelir.
• Belge iptali: Kanuni yükümlülüklere aykırılıkta izin belgesi iptal edilebilir.

Ceza tutarları yeniden değerleme oranıyla her yıl değiştiği için burada rakam vermiyoruz; güncel tutarı il müdürlüğünden öğrenebilirsiniz. Cezanın kesilmesi şikâyetçinin değil, idarenin işidir; şikâyetçi yalnızca tespitin yapılmasını sağlar.

Apartman yönetimi adım adım ne yapar?

1. Tespit: Sürekli değişen yüzler, bavullu giriş-çıkışlar, internet ilanları; tarihleriyle tutanağa geçirin. Kamera kaydı kullanılacaksa kişisel veri kurallarına dikkat edin (bkz. kamera kaydı kime verilebilir).
2. Malike yazılı bildirim: Kanunun izin belgesi ve oybirliği şartını hatırlatan kısa bir ihtar gönderin.
3. Kurul kararı: Gündeme “turizm amaçlı kiralamaya izin verilip verilmeyeceği” maddesini koyup kararı karar defterine yazın.
4. Şikâyet: İl kültür ve turizm müdürlüğüne, ekleriyle birlikte dilekçe verin.
5. Ortak alan önlemleri: Kapı şifresinin değiştirilmesi, otopark kullanım kuralları gibi önlemler herkese eşit uygulanmalıdır.
6. Dava: Rahatsızlık sürerse sulh hukuk mahkemesinde aykırılığın giderilmesi istenebilir.

Örnek şikâyet dilekçesi

“[İl] Kültür ve Turizm Müdürlüğü'ne. [Adres] adresindeki [Apartman adı]'nın [..] numaralı bağımsız bölümü, [tarih aralığı] tarihlerinden bu yana günlük olarak kiralanmaktadır. Binamızda kat malikleri kurulunca verilmiş bir oybirliği kararı bulunmamakta olup bina girişinde izin belgesi plaketi yoktur. İlan ekran görüntüleri ve tespit tutanakları ektedir. 7464 sayılı Kanun kapsamında gerekli denetimin yapılmasını arz ederim. Ad Soyad, bağımsız bölüm no, iletişim, imza.”

Belgeli kiralama varsa ne değişir?

Kat malikleri kurulu oybirliğiyle izin vermiş ve malik belgeyi almışsa, kiralama yasaldır. Bu durumda şikâyet konusu kiralamanın kendisi değil, kanuni yükümlülüklere uyulup uyulmadığı olur:

• Bina girişinde ve ilanlarda belge numarası görünüyor mu?
• Konaklayanların kimlik bildirimi yapılıyor mu?
• Gürültü, ortak alan kullanımı ve çöp gibi konularda yönetim planı kurallarına uyuluyor mu?

Belgeli kiralamada da Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki komşuluk yükümlülükleri geçerlidir. Sürekli rahatsızlık, tutanak ve kolluk kayıtlarıyla belgelenirse sulh hukuk mahkemesine götürülebilir.

Daireyi günlük kiraya veren kiracıysa

Bazen daireyi günlük kiralayan, malik değil uzun süreli kiracıdır. Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan konutu başkasına kiraya veremez. Ayrıca 7464 sayılı Kanun kapsamındaki izin belgesi malik adına alınan bir belgedir. Bu durumda yönetim:

1. Kat malikine yazılı olarak bilgi verir; malik, kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle kiracısına karşı yasal yollara başvurabilir.
2. Aynı zamanda il kültür ve turizm müdürlüğüne şikâyette bulunabilir.
3. Kiracının yönetim planına uyma yükümlülüğünü hatırlatır (bkz. kiracı yönetim planına uymak zorunda mı).

Malikin olaydan haberi olmayabilir; ilk adımın ona ulaşmak olması, sorunu çoğu zaman şikâyete gerek kalmadan çözer.

Kurul kararı örneği

“Gündemin [..]. maddesi görüşülmüştür. Binamızdaki bağımsız bölümlerin 7464 sayılı Kanun kapsamında turizm amaçlı kiralanmasına izin verilmesi talebi oylanmış; oybirliği sağlanamadığından talep kabul edilmemiştir. Bu karar, izin belgesi başvurularında kullanılmak üzere ilgili kat maliklerine bildirilecektir.”

Böyle bir karar, idareye yapılacak şikâyette binada oybirliği kararı bulunmadığını gösteren en güçlü belgedir. Karar defterine yazılıp imzalandıktan sonra onaylı bir örneğini dilekçeye eklemek yeterlidir.

Yapılmaması gerekenler

• Misafirlerin girişini fiziken engellemek ya da kilidi değiştirmek: ortak alanı kullanma hakkı mahkeme kararı olmadan kısıtlanamaz.
• İlanlara sahte rezervasyon yapmak veya olumsuz yorum yazmak.
• Konaklayanların kimlik bilgilerini WhatsApp gruplarında paylaşmak.

Kuzey Bina Yönetimi, ihtar, kurul kararı ve şikâyet dosyasının hazırlanmasında yöneticiye destek olur. Ceza ve dava aşamaları için bir avukattan görüş almanızı öneririz; binanızın durumunu konuşmak için 0850 302 19 05 numarasından bize ulaşabilirsiniz.