Konut daire ofis, klinik veya işyeri olabilir mi?

Kısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesi, kütükte mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde hastane, klinik, poliklinik gibi sağlık kuruluşları; kahvehane, bar, kulüp gibi eğlence ve toplanma yerleri; fırın, lokanta, pastane gibi gıda yerleri ve imalathane, dükkân, galeri gibi ticari yerler açılmasını yasaklar. Bu yasak ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle aşılabilir. Avukatlık bürosu, mali müşavirlik ya da mühendislik ofisi gibi sakin büro kullanımları kanundaki listede sayılmaz; ama yönetim planı bunları da yasaklayabilir veya sınırlayabilir.

Önce tapuya ve yönetim planına bakın

Bir dairenin ne amaçla kullanılabileceğini iki belge belirler:

• Tapu (kat mülkiyeti kütüğü): Bağımsız bölümün niteliği "mesken", "dükkân", "büro" gibi yazılıdır. 24. maddedeki yasak, mesken olarak kayıtlı bölümler içindir.
• Yönetim planı: Binanın sözleşmesi niteliğindedir. "Bağımsız bölümler yalnız konut olarak kullanılır" gibi bir hüküm varsa, kanunda sayılmayan büro kullanımı da yasaklanmış olur. Yönetim planına uymak bütün kat maliklerini ve kiracıları bağlar (yönetim planı nereden bulunur).

Ne açılabilir, ne açılamaz?

Kanundaki liste örnek niteliğinde yazıldığından "benzeri" yerler de yasak kapsamına girebilir. Bir kullanımın bu kapsamda olup olmadığı, yoğun müşteri trafiği, gürültü, koku, hijyen ve güvenlik etkilerine bakılarak değerlendirilir. Sınırdaki durumlarda son sözü sulh hukuk mahkemesi söyler.

Oybirliği ne demek?

Buradaki oybirliği, toplantıya katılanların değil bütün kat maliklerinin rızası olarak anlaşılmalıdır. Pratikte:

1. İşyeri açmak isteyen malik yazılı talepte bulunur; faaliyetin türü, çalışma saatleri ve ziyaretçi yoğunluğu açıkça yazılır.
2. Talep, gündemli bir kat malikleri kurulu toplantısında görüşülür.
3. Bütün kat maliklerinin olumlu oyu karar defterine yazılır ve imzalanır; katılmayanların yazılı muvafakati alınır.
4. İzin, faaliyetle sınırlı ve koşullu verilebilir (ör. "yalnız ..... faaliyeti için, ortak gider payı ..... oranında").

Tek bir kat maliki karşı çıkarsa yasak kapsamındaki işyeri açılamaz. Sonradan daireyi satın alan kişi, önceki maliklerin verdiği izinle bağlı olup olmadığı konusunda tartışma çıkarabileceğinden, iznin yönetim planına işlenmesi daha güvenli bir yoldur.

Verilen izin geri alınabilir mi?

Bütün kat malikleri bir faaliyete izin verdikten sonra komşular rahatsız olursa ne olacağı sık sorulur. İzin, faaliyet türüne ve koşullarına bağlı olarak verildiyse, faaliyetin değişmesi (ör. büronun sonradan müşteri yoğun bir işletmeye dönüşmesi) ya da koşullara uyulmaması hâlinde iznin kapsamı dışına çıkılmış olur. Koşulsuz verilmiş bir iznin tek taraflı geri alınması ise tartışmalıdır. Bu yüzden izin verirken faaliyetin türü, saatleri ve uyulacak kurallar karara açıkça yazılmalıdır.

Belediye ruhsatı ve tapu cinsi değişikliği

Kat maliklerinin izni tek başına yetmez. İşyeri açacak kişi belediyeden işyeri açma ve çalışma ruhsatı almak zorundadır; belediyeler mesken bölümlerdeki başvurularda kat maliklerinin muvafakatini ve imar durumunu inceler. Bağımsız bölümün tapudaki niteliğinin "mesken"den "işyeri"ne çevrilmesi ise ayrı bir süreçtir: proje değişikliği, belediye onayı ve kural olarak bütün kat maliklerinin rızası gerekir.

İşyerine dönüşen bölümün ortak giderlere katılımı da yeniden ele alınmalıdır (işyeri aidat payı).

İzinsiz işyeri açıldıysa yönetici ne yapar?

1. Tespit: Faaliyetin türünü, tabela, ilan, ziyaretçi trafiği gibi göstergeleri tarihli fotoğraf ve tutanakla belgeleyin.
2. İhtar: Kat malikine (kiracı işletiyorsa ona da) kanuna ve yönetim planına aykırılığı bildirip faaliyetin sona erdirilmesi için süre verin (ihtar örneği).
3. Belediyeye bildirim: Ruhsatsız faaliyet veya ruhsatın kat maliklerinin muvafakati olmadan alındığı şüphesi varsa zabıtaya yazılı başvurun.
4. Kurul kararı ve dava: Sonuç alınamazsa arabuluculuk sonrasında sulh hukuk mahkemesinde hakimin müdahalesi ve faaliyetin men'i istenir.

Uzun süre ses çıkarmamak, sonradan "yıllardır biliyordunuz" savunmasına zemin hazırlar; sessizlik izin anlamına gelmese de davayı zorlaştırabilir. Fark edilir edilmez yazılı itiraz etmek önemlidir.

İşyerini kiracı açtıysa

Çoğu zaman yasak faaliyeti kat maliki değil, daireyi kiralayan kişi başlatır. Bu durumda süreç iki kanaldan yürür. Kiracıya, yönetim planının ve kanunun bağımsız bölümden yararlanan herkesi bağladığı hatırlatılır. Kat malikine ise, kiracısının faaliyetinden haberdar edildiği ve bu faaliyeti sona erdirmekle yükümlü olduğu yazılı olarak bildirilir.

Kat maliki, kiracısıyla yaptığı sözleşmede daireyi "işyeri" olarak kiralamış olsa bile, bu sözleşme diğer kat malikleri bakımından hüküm doğurmaz; kanundaki yasağı ve yönetim planını aşmaz. Kiraya veren, kira sözleşmesine aykırı ya da kanuna aykırı kullanım nedeniyle kiracısına karşı Türk Borçlar Kanunu'ndaki yollara başvurabilir (kiracı ve tahliye yolu).

Kiracı faaliyetinde yoğun müşteri trafiği varsa, ortak alanların temizliği, asansör kullanımı ve dış kapının güvenliği gibi ek yükler de doğar. Bu yükler işyerine izin verilse bile ayrı kurallarla düzenlenmelidir: ziyaretçi saatleri, bekleme alanının daire içinde olması, kargo ve malzeme taşıma saatleri gibi.

Daireyi işyeri yapmak isteyen malike notlar

• Satın almadan veya kiralamadan önce tapudaki niteliği ve yönetim planını okuyun.
• Faaliyetiniz kanundaki listeye girmiyorsa bile komşuları rahatsız etmeme yükümlülüğü geçerlidir; bekleme salonunun merdiven boşluğu olmaması gerekir.
• Tabela için ayrıca kural vardır (işyeri tabelası).

Karma kullanımlı binalarda yönetim planı ve gider paylaşımı düzenlemesi için Kuzey Bina Yönetimi ile yönetim planı hazırlama hizmetimiz hakkında görüşebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; sınırdaki kullanımlar için avukat görüşü alın.