Binadaki dükkânlar aidat öder mi? İşyerlerinin gider payı

Kısa cevap: Evet, dükkân ve işyerleri de kat malikidir ve ortak giderlere katılmak zorundadır; “ben konut değilim” itirazı aidattan kurtarmaz. Ancak hangi kaleme hangi oranda katılacakları önce yönetim planına bakılarak belirlenir. Yönetim planında hüküm yoksa, dükkânın hiç kullanma imkânı bulunmayan bazı tesislerin (ör. ayrı girişli dükkân için asansör, ısıtma tesisatı olmayan dükkân için yakıt) giderinden muaf tutulması yargı uygulamasında kabul görür; bu nokta somut duruma göre tartışmalıdır.

Önce yönetim planı okunur

Kat Mülkiyeti Kanunu, giderlerin paylaşımında yönetim planına öncelik tanır. Pek çok binanın yönetim planında “zemin kattaki dükkânlar asansör giderine katılmaz” ya da “işyerleri ısınma giderine şu ölçüde katılır” gibi özel hükümler bulunur. Bu hükümler tüm kat maliklerini ve sonradan daire alanları da bağlar.

Yönetim planı elinizde değilse tapu müdürlüğündeki ana gayrimenkul dosyasından örneğini isteyebilirsiniz (yönetim planı nereden bulunur). Plan yoksa veya konuya değinmiyorsa kanunun genel kuralları ve yargı kararlarındaki ilkeler uygulanır.

Kanunun genel kuralı

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, yönetim planında aksine hüküm yoksa:

• Kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan ve yönetici gibi personel giderleri kat malikleri arasında eşit paylaştırılır.
• Sigorta, bakım-onarım, ortak elektrik, yakıt gibi diğer giderler arsa payı oranında paylaştırılır.

Kanun ayrıca bir kat malikinin “ortak yerleri kullanmıyorum” diyerek giderden kaçınamayacağını öngörür. Dükkân sahiplerinin en sık yaptığı hata, kullanmadıkları her kalemden kendiliğinden muaf olduklarını düşünmektir. Yargı kararlarında yapılan ayrım ise “kullanmıyorum” ile “kullanma imkânım hiç yok” arasındadır.

Kalem kalem: dükkân neye katılır?

Tablodaki “katılmaz” yorumları kesin kural değildir; mahkemeler yapının projesine, dükkânın binayla bağlantısına ve yönetim planına bakarak karar verir. Bu nedenle muafiyet, malikin kendi kararıyla değil, kat malikleri kurulu kararı veya mahkeme kararıyla netleşmelidir.

Dükkânın binaya getirdiği ek yükler

Konu tek yönlü değildir. Bazı işyerleri binaya ek yük getirir: müşteri trafiği nedeniyle ortak alanın kirlenmesi, tabela için cephe kullanımı, havalandırma bacasının ortak çatıdan geçmesi gibi. Bu tür ek kullanımlar için ayrı bir katkı ya da kullanım bedeli istenecekse dayanağı yönetim planı veya usulüne uygun alınmış bir kurul kararı olmalıdır. Konuyla bağlantılı olarak işyeri tabelası cepheye asılabilir mi yazısına bakabilirsiniz.

Dükkânın kullanımı değişirse

Dükkânlar sık el değiştirir ve kullanım şekli değişebilir. Dün depo olarak kullanılan bir bölüm bugün kafe, yarın klinik olabilir. Gider payı açısından şu noktalar önemlidir:

• Payı belirleyen kullanım değil, hukuki durumdur: Faaliyet türü değişti diye arsa payı ya da yönetim planındaki gider ölçüsü kendiliğinden değişmez.
• Binayla bağlantı kurulursa muafiyet sorgulanır: Önceden ayrı girişli olan dükkân arka kapı açarak binanın merdivenine ve asansörüne bağlanırsa, “kullanma imkânı yok” gerekçesi ortadan kalkar. Ortak yere kapı açmanın kendisi de kat malikleri kurulunun onayını gerektiren bir müdahaledir.
• Ek tüketim: Ortak sayaçtan elektrik veya su kullanan bir işyeri varsa, bu kullanım ayrı sayaçla ölçülmeli ya da kurul kararıyla ayrı katkı belirlenmelidir.
• Kiracı işletme: Dükkân kiracıdaysa aidat bildirimleri hem kiracıya hem malike yapılmalı; tahsilat sorununda iki taraf da muhatap alınmalıdır.

Bu değişiklikler fark edildiğinde yönetici, durumu yazılı tespit edip bir sonraki genel kurul gündemine koymalıdır. Sessiz kalınan her dönem, sonradan “yıllardır böyle uygulanıyor” itirazına dönüşebilir.

Yönetici ne yapmalı?

1. Yönetim planını ve mimari projeyi inceleyin: Dükkânın binayla iç bağlantısı, ısıtma tesisatı ve asansöre erişimi var mı?
2. İşletme projesinde gider kalemlerini ayrı gösterin: Asansör, ısınma, personel ve genel giderler ayrı satırlarda olursa dükkânın hangi kalemden muaf olduğu net hesaplanır (işletme projesi nasıl hazırlanır).
3. Muafiyet talebini yazılı alın: Dükkân sahibinin talebini gerekçesiyle birlikte dosyalayın ve genel kurul gündemine koyun.
4. Kararı karar defterine yazın: Hangi kalemden, hangi gerekçeyle muaf tutulduğu açıkça belirtilsin; sonraki yöneticiler aynı tartışmayı yeniden yaşamasın.
5. Muafiyet onaylanmadıysa tahakkuka devam edin: Dükkân sahibi kesinleşmiş işletme projesine göre borçludur; ödemezse diğer malikler gibi takip edilir.

Karar defteri için örnek ifade

“Zemin kattaki [x] ve [y] numaralı bağımsız bölümlerin binaya iç bağlantısının ve asansöre erişiminin bulunmadığı mimari projeden anlaşılmış olup bu bölümlerin asansör bakım, onarım ve elektrik giderlerine katılmamasına; diğer tüm giderlere yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel kurallarına göre katılmalarına oy çokluğuyla karar verilmiştir.”

Sık yapılan hatalar

• Kendiliğinden indirim: Dükkân sahibinin muafiyeti kendisi uygulayıp ödemeyi azaltması. Kesinleşmiş işletme projesindeki tutarın ödenmeyen kısmı borçtur ve gecikme tazminatı işler.
• “İşyeri daha çok kazanıyor” yaklaşımı: Gelir düzeyi gider paylaşımında ölçü değildir; dayanak yönetim planı, arsa payı ve kanundur.
• Yalnız kiracıyla pazarlık: Gider borcundan kiracıyla birlikte kat maliki de sorumludur; anlaşmalar ve bildirimler malike de yapılmalıdır.

Uyuşmazlık çıkarsa

Dükkân sahibi kendisine yüklenen payın hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa işletme projesine bildirimden itibaren kanuni süre içinde itiraz etmeli, genel kurul kararına karşı da süresinde iptal davası açmalıdır. Yönetim açısından ise ödenmeyen pay icra takibine konu edilebilir. Her iki durumda da görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; dava öncesinde arabuluculuk aşaması da gündeme gelebileceğinden avukat desteği alınması önerilir.

Karma kullanımlı (konut ve işyeri) binalarda gider tablosunu kurmak ve yönetim planı hükümlerini netleştirmek için Kuzey Bina Yönetimi ile görüşebilir, binanızın bina muhasebesi düzenini birlikte gözden geçirebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta avukata danışın.