Daireyi günlük kiralamak için komşuların onayı nasıl alınır?

Kısa cevap: 2024 başında yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'a göre, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir binada daireyi günlük ya da kısa süreli kiralamak için Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alınması gerekir. Bu izin için, binadaki diğer tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış kat malikleri kurulu kararı şarttır. Tek bir kat maliki bile onay vermezse izin alınamaz.

Hangi kiralamalar kapsamda?

Kanun, konutların turizm amacıyla, kanunda belirlenen süreyi (yüz gün) aşmayacak şekilde kiralanmasını düzenler. Yani tatil, iş seyahati ya da kısa konaklama için gün, hafta veya birkaç aylık kiralamalar kapsamdadır. Uzun süreli, olağan konut kirası ise Türk Borçlar Kanunu'na tabidir ve bu izin gerekmez.

Oybirliği tam olarak ne demek?

Kanun, izin isteyen kat malikinin dışındaki tüm kat maliklerinin oybirliğini arar. Bu, toplantıya katılanların oybirliği değildir; binadaki bütün kat maliklerinin olumlu oyu gerekir. Pratikte bunun anlamı:

• Toplantıya gelmeyen bir malik olumlu oy vermiş sayılmaz.
• Çekimser oy da onay değildir.
• Hisseli dairelerde paydaşların tamamının ya da yetkili temsilcinin onayı aranır (hisseli dairede oy hakkı).
• Kiracının onayı, kat maliki adına yazılı vekâleti yoksa sayılmaz.
• Müteahhide ait satılmamış dairelerin de onayı gerekir.

Karar her daire için ayrı alınır; bir daireye verilen onay, başka bir dairenin günlük kiralanmasına izin anlamına gelmez.

Kararı almak için iki yol

1. Kat malikleri kurulu toplantısı: Gündeme "....numaralı bağımsız bölümün turizm amaçlı kiralanmasına izin verilmesi" maddesi konur, usulüne uygun çağrı yapılır. Toplantıda tüm kat malikleri bulunur ya da vekâletle temsil edilir ve hepsi olumlu oy verir. Karar karar defterine yazılır, imzalanır.
2. Toplantısız, imza ile karar: Hazırlanan karar metni tüm kat maliklerine imzalatılır. Bu yöntemin geçerliliği ve Bakanlık başvurusunda kabulü için karar defterine işlenmesi ve imzaların eksiksiz olması önemlidir; ayrıntı için toplantısız imza ile karar yazımıza bakın.

Hangi yol seçilirse seçilsin, kararın onaylı bir örneği Bakanlık başvurusunda kullanılacağı için yazı açık ve eksiksiz olmalıdır. Başvurunun güncel belge listesi ve noter onayı gibi şartlar için Bakanlığın güncel duyurularını kontrol edin.

Örnek karar metni

"...... ili, ...... ilçesi, ...... ada ...... parselde kayıtlı ...... Apartmanı kat malikleri kurulu, ....../....../...... tarihinde toplanmıştır. Gündemin ... maddesi gereğince, .... numaralı bağımsız bölümün maliki ...... tarafından talep edilen, söz konusu bağımsız bölümün 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında turizm amaçlı kiralanmasına; izin alan malik dışındaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle izin verilmesine karar verilmiştir. Kiracı ve misafirlerin bina yönetim planına ve kurul kararlarına uyacağı, ortak alanların kullanımına ilişkin kuralların (giriş kartı, otopark, gürültü saatleri) misafirlere izin sahibi tarafından bildirileceği, izin sahibinin misafirlerin verdiği zararlardan sorumlu olacağı kabul edilmiştir."

Altına her bağımsız bölüm numarası, malik adı soyadı ve imza alanı eklenir.

Kararda bulunması akıllıca olan koşullar

• misafirlere verilecek giriş kartı veya şifre düzeni,
• otopark kullanım kuralları,
• gürültü ve sessizlik saatleri,
• çöp ve valiz trafiğinin ortak alanlardaki düzeni,
• yönetime acil durumlarda ulaşılacak sorumlu kişi ve telefon bilgisi,
• aidat ve olağan ortak giderlerin izin sahibince ödenmeye devam edeceği.

Oybirliği şartı kanundan geldiği için kat malikleri ek bir "kullanım ücreti" gibi kanunda dayanağı olmayan yükümlülükler koyarken dikkatli olmalıdır; bu tür koşulların geçerliliği tartışma doğurabilir.

Başvuru öncesi kontrol listesi

1. Tapu kaydını kontrol edin: bağımsız bölümün niteliği "mesken" mi, hisseli mi, şerh veya kısıtlama var mı?
2. Binadaki tüm bağımsız bölümlerin güncel maliklerini tapu kayıtlarından ya da yönetimden teyit edin.
3. Yurt dışında veya başka şehirde yaşayan malikler için vekâletname veya imza yöntemi planlayın.
4. Karar metnini bağımsız bölüm numarası, ada-parsel bilgisi ve tarih eksiksiz olacak şekilde hazırlayın.
5. Kararı karar defterine işletin ve onaylı örneğini alın.
6. Bakanlığın güncel başvuru şartlarını ve istenen belgeleri kontrol ederek başvuruyu yapın.
7. İzin alındıktan sonra kanunda öngörülen tanıtım ve bildirim yükümlülüklerini yerine getirin.

Diğer kat malikleri açısından: onay vermeden önce düşünülecekler

Onay vermek her malikin serbest iradesidir; kanun oybirliği aradığı için kimse onay vermeye zorlanamaz ve ret için gerekçe göstermek zorunda değildir. Karar vermeden önce şunları sormak makuldür: Misafirlerin giriş kartı nasıl yönetilecek? Gürültü veya hasar olursa kime ulaşılacak? Aidat ve ortak giderler aksamadan ödenecek mi? Bu soruların cevapları karara koşul olarak yazılabilir. Onay verildikten sonra kurallara uyulmazsa izlenecek yol için yönetimle irtibatta kalın.

Sık yapılan hatalar

• Toplantıya katılanların oybirliğini yeterli sanmak.
• Kararda bağımsız bölüm numarasını yazmamak veya birkaç daireyi tek cümlede birleştirmek.
• Önce kiralamaya başlayıp sonra onay toplamaya çalışmak; izinsiz kiralama idari para cezasına konu olur.
• Satılan dairenin yeni malikinden yeniden onay gerekip gerekmediğini kontrol etmemek; bu tür durumlarda güncel uygulamayı Bakanlıktan teyit edin.

Onay alınmadan günlük kiralama yapılıyorsa izlenecek şikâyet yolu için günlük kiralama şikâyeti ve ceza yazımıza bakabilirsiniz.

Turizm amaçlı kiralama gündemli bir toplantının çağrısı, tutanağı ve karar metninin eksiksiz hazırlanması için Kuzey Bina Yönetimi genel kurul organizasyonu hizmetiyle sürece eşlik edebilir.

Bu yazı genel bilgidir; izin başvurusunun güncel şartları için Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın duyurularını ve gerekirse bir avukatın görüşünü esas alın.