Aidat borcu için tapuya kanuni ipotek nasıl konur?

Kısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi, ortak giderden ya da avanstan payını ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde diğer kat maliklerine kanuni ipotek hakkı tanır. Bu hak kendiliğinden tapuya yazılmaz; borçlu kat maliki tescile razı olursa tapu müdürlüğünde, razı olmazsa sulh hukuk mahkemesinden alınacak kararla tapuya tescil edilir. Tescilden sonra ipotek daireyi takip eder: daire satılsa bile alacak bu daireden karşılanabilir.

Kanuni ipotek ne işe yarar?

Normal icra takibinde alacak kişiseldir; borçlu daireyi satarsa ya da “hâline münasip evim” itirazında bulunursa tahsilat zorlaşır. Kanuni ipotek ise alacağı doğrudan daireye bağlar. Büyük ve uzun süreli borçlarda en güçlü güvence budur.

İki yol birbirini dışlamaz; birçok dosyada icra takibi sürerken ipotek tescili de istenir.

Kim başvurur, hangi kararla?

Hak kanunen diğer kat maliklerine aittir. Uygulamada başvuruyu yönetici ya da kat malikleri kurulunun yetkilendirdiği avukat yapar. Dava açılacaksa yöneticinin dava açma yetkisinin ve avukat görevlendirmesinin karar defterinde açıkça yer alması ileride yetki itirazlarını önler. Örnek karar metni:

“… no.lu bağımsız bölüm malikinin … tarihinden itibaren ödenmeyen ortak gider ve avans borcu için, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi uyarınca bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescili sağlanmasına, bu amaçla gerekli başvuru ve davaları açmak üzere yöneticinin yetkilendirilmesine ve avukat görevlendirilmesine, masrafların ortak gider olarak karşılanmasına oy çokluğuyla karar verildi.”

Adım adım tescil süreci

1. Alacağı belgeleyin: Kesinleşmiş işletme projesi, tebliğ belgeleri, borç dökümü ve karar defteri örnekleri. Alacağın tutarı ve dönemleri net olmalıdır.
2. Tapu kaydını alın: Bağımsız bölümün ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasını ve üzerinde başka ipotek veya şerh bulunup bulunmadığını öğrenin.
3. Önce rıza isteyin: Borçluya, borcu ödemesi ya da ipotek tesciline razı olması için yazılı bildirim gönderin. Razı olursa tescil, tapu müdürlüğünde borçlunun beyanıyla yapılabilir.
4. Rıza yoksa dava: Sulh hukuk mahkemesinde kanuni ipoteğin tescili istenir. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuğa başvurmak dava şartı olabilir; bunu avukatınızla teyit edin.
5. Tedbir şerhi: Dava sürerken borçlunun daireyi satma ihtimali varsa, mahkemeden tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması istenebilir.
6. Kararın tapuya tescili: Kesinleşen karar tapu müdürlüğüne gönderilerek ipotek tapu kütüğüne yazılır.
7. Tahsil: Borç yine ödenmezse ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılır.

Dosyada bulunması gereken belgeler

Başvuruyu ister tapu müdürlüğünde rıza ile, ister mahkemede dava yoluyla yapın, aşağıdaki belgeler hazır olmadan işe başlamayın:

• bağımsız bölümün güncel tapu kaydı (ada, parsel, bağımsız bölüm numarası, malik bilgisi);
• borcun dayanağı olan işletme projeleri ve kat maliklerine tebliğ belgeleri;
• ay ay borç dökümü; gecikme tazminatı ayrı gösterilmiş;
• yöneticinin seçildiği ve ipotek tescili için yetkilendirildiği kararların karar defterinden onaylı örnekleri;
• borçluya gönderilen ihtar ve tebliğ belgesi;
• varsa devam eden icra dosyasının numarası ve durumu;
• yönetim planı (gider paylaşım esasını göstermek için).

Kat malikleri kurulunda nasıl karar alınır?

İpotek tescili bir kat malikine karşı ağır bir adım gibi görünebilir; genel kurulda bu yüzden itiraz yükselebilir. Tartışmayı kişisel olmaktan çıkarmak için borçlunun adını gündeme yazmak yerine “ortak gider alacakları için kanuni ipotek ve yasal yollar” başlığını kullanın, borç tutarını ve süresini somut olarak sunun ve ödeyen kat maliklerinin bu borcu fiilen taşıdığını hatırlatın. Borçlu kat maliki toplantıya katılıp oy kullanabilir; ancak kendisiyle ilgili kararda tarafsız olmadığı açıktır ve bu durumda oy hakkının kullanımı konusunda yönetim planınız ve avukat görüşü dikkate alınmalıdır.

Süre konusunda dikkat

Tescilin hangi süre içinde istenebileceği ve hangi döneme ait borçları kapsayacağı konusunda öğretide ve uygulamada farklı yorumlar vardır. Bu nedenle “nasılsa ipotek hakkımız var” diyerek beklemek risklidir. Borç birikmeye başladığı anda, özellikle borçlunun daireyi satışa çıkardığı duyulduğunda, gecikmeden avukatla görüşün. Satıştan sonra tescil istemek, yeni malikin iyi niyeti gibi ek tartışmalar doğurabilir.

Satış ve yeni malik açısından

İpotek tescil edildikten sonra daireyi alan kişi, tapuda bu kaydı görerek alır. Borç eski malikin kişisel borcu olarak kalır; ancak alıcı daireyi ipotekten kurtarmak için borcu ödemek zorunda kalabilir. Bu yüzden ipotek tescilli dairelerde satış çoğunlukla borcun kapatılmasıyla sonuçlanır. Ayrıntı: satılan dairenin aidat borcu kime geçer.

Sık yapılan hatalar

• Borçlunun satış hazırlığını duyduktan sonra haftalarca karar almayı beklemek.
• Alacak tutarını belgesiz, “yaklaşık” rakamla talep etmek.
• Yöneticinin dava açma yetkisini karar defterine yazmamak.
• İpotek tescili sağlandıktan sonra takibi bırakmak; ipotek alacağı kendiliğinden tahsil etmez.
• Borç ödendiğinde ipoteğin kaldırılması için gerekli işlemi yapmamak; bu, malik açısından haksız bir yük oluşturur.

Borç ödendiğinde

Alacak tamamen tahsil edildiğinde yönetim, ipoteğin terkini için gerekli muvafakati vermeli ve süreci geciktirmemelidir. Terkin için tapu müdürlüğünün istediği belgeler önceden sorulmalıdır.

Büyük ve uzun süreli aidat borçlarında hangi yolun uygun olduğunu dosya bazında değerlendirmek için Kuzey Bina Yönetimi ile iletişime geçebilirsiniz; süreci icra ve hukuki takip hizmetimiz kapsamında avukatla birlikte yürütüyoruz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; tescil süresi ve usulü için mutlaka avukata danışın.