Genel kurul işletme projesini onaylamazsa aidat ne olur?

Kısa cevap: İşletme projesinin onaylanmaması, kat maliklerinin ortak giderlere katılma borcunu ortadan kaldırmaz; Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre her kat maliki ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Uygulamada yeni proje kesinleşinceye kadar eski projedeki avans tutarıyla tahsilata devam edilir ve birçok yönetim planı bunu açıkça düzenler; ancak plan sessizse bu konu yoruma açıktır. Kurul bir türlü karar alamıyorsa sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenebilir.

Önce ayırt edin: “Onaylanmadı” ne demek?

Üç farklı durum aynı cümleyle anlatılır ve her birinin çözümü farklıdır:

1. Toplantı yapılamadı: Yeter sayı sağlanamadı, proje hiç oylanamadı.
2. Proje oylandı ve reddedildi: Çoğunluk tutarları yüksek buldu ya da kalemlere itiraz etti.
3. Proje kabul edildi ama itiraz geldi: Bildirimden sonra yasal süre içinde bir kat maliki itiraz etti (ayrıntı: işletme projesine itiraz süresi).

İkinci toplantıda yeter sayı, katılanların çoğunluğuyla sağlandığından birinci durum çoğu zaman ikinci toplantıda çözülür. Asıl zor olan, projenin oylanıp reddedildiği durumdur.

Bu arada hangi aidat tahsil edilir?

Elektrik, su, asansör bakımı, kapıcı ücreti ve sigorta gibi giderler bütçe tartışması sürerken de ödenmek zorundadır. Bu giderlerin karşılanmaması binanın güvenliğini ve çalışanların haklarını doğrudan etkiler.

Geçici bütçe kararı: Örnek metin

Proje reddedildiğinde en pratik çözüm, aynı toplantıda geçici bir bütçe kararı almaktır. Ret çoğu zaman tek bir kalem yüzünden olur; o kalemi ayırıp kalanını onaylamak işi kurtarır. Karar defterine şöyle bir madde yazılabilir:

Yöneticinin sunduğu işletme projesi, [cephe boyası] kalemi nedeniyle kabul edilmemiştir. Yeni işletme projesi kesinleşinceye kadar kat maliklerinin, önceki dönem işletme projesindeki aylık avans tutarlarını ödemeye devam etmelerine; [cephe boyası] kaleminin üç teklif alınarak bir sonraki toplantıda ayrıca görüşülmesine oy çokluğuyla karar verilmiştir.

Kurul karar alamıyorsa: Hâkimin müdahalesi

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri kurulu kanunla ya da yönetim planıyla kendisine verilen görevi yapmazsa, kat maliklerinden biri ya da yönetici sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Mahkeme işletme projesini belirleyebilir ya da gider paylaşımına ilişkin karar verebilir. Bu yol zaman alır; bu nedenle önce yeniden toplantı ve uzlaşma denenmelidir. Dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmanın zorunlu olup olmadığını avukatınızla kontrol edin (bkz. hâkimin müdahalesi davası).

İcra takibine etkisi

Kanuna göre kesinleşen işletme projesi, İcra ve İflas Kanunu'nda itirazın kaldırılması için sayılan belgelerden kabul edilir. Kesinleşmiş bir proje yoksa, ödemeyen malike karşı takip yine yapılabilir; fakat borçlu itiraz ederse alacağı ispatlamak için genellikle dava yoluna gitmek gerekir. Yani projenin kesinleşmemesi tahsilatı imkânsız kılmaz, ama yavaşlatır. Takip aşamaları için aidat borcu icra takibi yazımıza bakabilirsiniz.

Kat maliki olarak ne yapmalısınız?

Proje reddedildiyse ya da kesinleşmediyse, malik olarak en güvenli davranış ödemeyi kesmek değil, son geçerli tutarı ödemeye devam etmektir. Ödemeyi durdurmak, ileride gecikme tazminatı ve takip masraflarıyla karşılaşmanıza yol açabilir.

• Son kesinleşmiş projedeki ya da kurulun geçici kararındaki tutarı ödeyin; açıklama satırına dönemi yazın.
• Yeni projedeki bir kalemi yüksek buluyorsanız, toplantıda gerekçeli muhalefet şerhi yazın ve teklif ya da fatura isteyin.
• Kabul edilen projeye itirazınız varsa yasal süreyi kaçırmayın; itirazınızı yazılı ve tarihli yapın.
• Gider belgelerini yöneticiden ve denetçiden yazılı olarak isteyebilirsiniz.

Örnek senaryo

Bir apartmanda yönetici, kazan dairesi yenilemesini de içeren bir işletme projesi sunar. Kat malikleri yenileme kalemini erken bulur ve projeyi bütünüyle reddeder. Toplantıdan sonra yönetici aidatı eski tutardan toplamaya devam eder; ancak bunun için ne plan maddesi ne de kurul kararı vardır. Birkaç malik “proje yok, ödemiyorum” der.

Bu tablonun önüne geçmenin yolu, ret kararıyla aynı anda iki şey yapmaktır: Kazan yenilemesini projeden ayırıp ayrı bir gündem maddesine bırakmak ve geri kalan olağan giderler için eski tutarın sürmesine karar vermek. Böylece hem tartışmalı kalem ayrıca görüşülür hem de asansör, elektrik ve personel gibi olağan giderler aksamaz.

Yönetici için adım adım

1. Yönetim planında işletme projesi ve eski projenin uygulanmasıyla ilgili maddeyi bulun.
2. Ret gerekçesini tutanağa ayrıntılı yazdırın: Hangi kalem, hangi tutar?
3. Aynı toplantıda geçici bütçe ya da eski projenin sürmesi için ayrı bir karar önerin.
4. Kararı katılmayan maliklere bildirin.
5. Revize projeyi teklif ve dayanaklarla hazırlayıp yeni toplantıya götürün (bkz. işletme projesi nasıl hazırlanır).
6. Zorunlu giderleri ödemeye devam edin; her ödemeyi faturayla belgeleyin.
7. Uzlaşma sağlanamazsa avukatla hâkimin müdahalesi yolunu değerlendirin.

Sık yapılan hatalar

• Proje reddedildi diye aidat toplamayı tamamen durdurmak; borç birikir ve faturalar gecikir.
• Reddedilen projedeki yeni tutarları “nasılsa gerekli” diyerek tahsil etmeye başlamak.
• Ret gerekçesini tutanağa yazmamak; revize projenin neyi düzelteceği belirsiz kalır.
• Kat maliklerini bildirimsiz bırakmak; eski tutarın sürdüğünü bilmeyen malik ödemeyi keser.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta avukata danışın.

Dayanakları belgelenmiş, kalem kalem savunulabilir bir işletme projesi hazırlamak için Kuzey Bina Yönetimi ile işletme projesi hazırlama hizmetimiz hakkında görüşebilirsiniz.