İşletme projesine 7 gün içinde itiraz edilmezse ne olur?

Kısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre işletme projesine, kat maliklerine bildirilmesinden itibaren yedi gün içinde itiraz edilebilir. Bu süre içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir ve aidat alacağı için icra takibinde, itirazın kaldırılmasında kullanılabilecek belgelerden sayılır. Sık duyulan “kesinleşen proje ilam gücündedir” ifadesi tam doğru değildir: proje mahkeme kararı değildir, ancak takipte borçlunun itirazını hızla aşmayı sağlayan güçlü bir belgedir.

Yedi gün ne zaman başlar?

Süre, projenin kat malikine bildirildiği (tebliğ edildiği) günden başlar. Pratikte üç durum görülür:

Yöneticiler için en güvenli yol, projeyi her kat malikine imza karşılığı ya da iadeli taahhütlü göndermek ve tebellüğ listesini işletme projesiyle birlikte saklamaktır.

Kat maliki itirazı nasıl yapar?

İtiraz yazılı yapılmalı, yöneticiye ispatlanabilir biçimde ulaştırılmalı ve neye itiraz edildiği açıkça yazılmalıdır. “Aidat çok yüksek” demek yerine kalem ve gerekçe gösterilmelidir. Örnek:

Sayın Yönetici,
… tarihinde tarafıma bildirilen … dönemi işletme projesine, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda öngörülen süre içinde aşağıdaki gerekçelerle itiraz ediyorum:
1. Kapıcı giderinin arsa payına göre dağıtılması, yönetim planımızdaki eşit paylaşım hükmüne aykırıdır.
2. Asansör yenileme bedeli, genel kurulda karar alınmadan projeye eklenmiştir.
Projenin bu kalemler yönünden düzeltilerek yeniden bildirilmesini talep ederim.
Tarih – … no.lu bağımsız bölüm maliki – İmza

İtiraz yapılan kalemler bakımından proje kesinleşmez. İtiraz, aidatı hiç ödememe hakkı vermez; itiraz edilmeyen kısım için ödemeye devam etmek, gecikme tazminatı riskini önler.

Yönetici itiraza nasıl yanıt verir?

İtiraz geldiğinde yöneticinin sessiz kalması en kötü seçenektir; itiraz edilen kalemler belirsiz kalır ve takipte sorun çıkar. İtiraz ya kabul edilip proje düzeltilir ya da gerekçesiyle reddedilip konu genel kurula taşınır. Örnek yanıt:

Sayın …,
… tarihli itirazınız incelenmiştir. Kapıcı giderinin dağıtımına ilişkin itirazınız yerinde görülmüş, ilgili kalem yönetim planındaki eşit paylaşım esasına göre düzeltilerek proje yeniden bildirilmiştir. Asansör yenileme kalemi ise … tarihli genel kurul kararına dayanmaktadır (karar örneği eklidir); bu kalem yönünden itirazınız … tarihli genel kurul gündemine alınacaktır.
Yönetici – İmza

Düzeltilen proje yeniden bildirildiğinde, düzeltilen kalemler için yedi günlük sürenin yeniden işleyeceğini kabul etmek ihtiyatlı bir yaklaşımdır.

Kiracı ya da başkası itiraz edebilir mi?

İşletme projesi kat maliklerine bildirilir ve itiraz hakkı da kat maliklerine aittir. Kiracı, aidatı fiilen ödese bile projeye kendi adına itiraz edemez; itirazını ev sahibi aracılığıyla iletmelidir. Hisseli dairelerde paydaşlardan birinin itirazı uygulamada dikkate alınır; ancak paydaşların kendi aralarında bir temsilci belirlemesi süreci kolaylaştırır.

Kesinleşince ne değişir?

Bu fark, alacak tahsilinde aylar kazandırır. Ayrıntı: aidat borcu için icra takibi.

Süre kaçtıysa hâlâ yol var mı?

• Genel kurul kararının iptali: Proje genel kurul kararıyla kabul edildiyse karar, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre iptal davasına konu olabilir. Toplantıda olup aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.
• Kanuna açıkça aykırı hükümler: Projede kanuna ya da yönetim planına açıkça aykırı bir dağıtım varsa (örneğin bir dairenin hiçbir gerekçe olmadan tüm giderden muaf tutulması), bunun süreye bağlı olmaksızın ileri sürülüp sürülemeyeceği somut olaya göre değişir ve yoruma açıktır.
• Bir sonraki proje: Hatanın gelecek yıl tekrarlanmaması için yeni projede düzeltilmesi istenebilir; genel kurulda gündeme alınması talep edilebilir.

Hangi yolun açık olduğu belgelerinize bağlıdır; uyuşmazlıkta avukata danışın.

Yönetici için kesinleştirme kontrol listesi

1. Projeyi tüm kat maliklerine, kiracılara değil malike, ispatlanabilir yolla bildirin.
2. Tebellüğ listesini ya da posta alındılarını proje dosyasına ekleyin.
3. Yedi gün dolunca gelen itirazları listeleyin; itiraz edilmeyen bölümlerin kesinleştiğini not edin.
4. İtirazları yazılı yanıtlayın; haklı itirazlarda projeyi düzeltip yeniden bildirin.
5. Uzlaşılamayan itirazları bir sonraki genel kurul gündemine alın.

Projenin hazırlanmasından tebliğine kadar tüm adımları işletme projesi nasıl hazırlanır yazımızda anlattık. Tebliğ ve itiraz takibini sizin yerinize düzenli yürütmemizi isterseniz Kuzey Bina Yönetimi ile işletme projesi hazırlama hizmetimiz üzerinden görüşebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut durum için avukata danışın.