KuzeyBina YönetimiAidat ve paraİçindekiler
Kısa cevap: İşletme projesi, binanın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini ve her kat malikinin bu giderlere hangi oranda, hangi tarihlerde avans ödeyeceğini gösteren belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre yönetici tarafından hazırlanır, kat maliklerine bildirilir ve yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir. Doğru hazırlanmış ve tebliğ edilmiş bir işletme projesi, aidat tahsilatının ve olası icra takibinin temel dayanağıdır.
Projede mutlaka bulunması gerekenler
- Projenin kapsadığı dönem (başlangıç ve bitiş tarihi);
- gider kalemleri ve her birinin yıllık tahmini;
- varsa gelirler (ortak alan kira geliri, önceki yıl devri);
- her kalemin hangi esasa göre paylaştırılacağı (eşit, arsa payı, tüketim);
- her bağımsız bölümün aylık avans tutarı;
- ödeme günü, ödeme yeri (IBAN) ve gecikme hâlinde uygulanacak gecikme tazminatı hatırlatması.
Sadece “aylık aidat şu kadardır” yazan bir sayfa, işletme projesinin işlevini görmez; itiraz hâlinde de güçlü bir belge olmaz.
Gider kalemleri ve paylaşım esası
Kanun, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi personel giderlerinin eşit, bakım, onarım, sigorta ve benzeri giderlerin arsa payı oranında paylaşılmasını öngörür. Yönetim planınız farklı bir esas getiriyorsa ona uyulur.
| Kalem | Tipik paylaşım esası | Tahmin nereden yapılır? |
|---|---|---|
| Kapıcı / temizlik personeli (ücret, SGK, kıdem karşılığı) | Eşit | Güncel ücret, beklenen asgari ücret değişimi |
| Asansör bakımı ve periyodik kontrol | Yönetim planına göre | Mevcut bakım sözleşmesi |
| Ortak elektrik | Arsa payı veya yönetim planı | Son 12 ayın faturaları |
| Ortak su, hidrofor | Yönetim planına göre | Son 12 ayın faturaları |
| Merkezi ısıtma yakıtı | Pay ölçer varsa tüketim + sabit pay; yoksa yönetim planı | Geçen kışın tüketimi ve güncel birim fiyat |
| Bina sigortası | Arsa payı | Mevcut poliçe yenileme teklifi |
| Küçük onarım ve bakım | Arsa payı | Son yılların ortalaması |
| Yönetim / muhasebe hizmeti | Yönetim planına göre | Sözleşme |
| Yedek akçe | Genel kurul kararına göre | Yönetim planı ve karar |
Yedek akçenin nasıl belirlendiği için yedek akçe nedir yazımıza bakabilirsiniz.
Adım adım hazırlık
- Geçen yılın gerçekleşen tablosunu çıkarın. Her kalem için 12 aylık fiili harcama, tahminin en sağlam başlangıç noktasıdır.
- Bilinen değişiklikleri ekleyin. Yeni bakım sözleşmesi, ücret artışı, sigorta yenilemesi gibi kesinleşmiş değişiklikleri işleyin.
- Belirsiz kalemlere makul pay ayırın. Yakıt fiyatı gibi dalgalı kalemleri iyimser değil gerçekçi tahmin edin; açık vermek, fazla vermekten daha zor yönetilir.
- Paylaşım anahtarlarını hazırlayın. Her daire için arsa payı oranı, eşit pay ve varsa metrekare bilgisini tek tabloda toplayın. Arsa payı tapu kaydından alınır.
- Daire bazında aylık avansı hesaplayın. Her kalemin yıllık tutarını kendi anahtarına göre dağıtın, daire toplamını 12'ye bölün.
- Kontrol edin. Daire avanslarının yıllık toplamı, toplam bütçeye eşit olmalı; yuvarlama farkları not edilmeli.
- Genel kurula sunun ve tebliğ edin. Proje genel kurulda görüşülüp karara bağlanır, kat maliklerine bildirilir.
Hesaplama mantığı (örnek)
Rakamlar bina bina değiştiği için burada formülü gösteriyoruz. 10 daireli bir binada bir dairenin arsa payı 120/1200 ise:
- Eşit paylaşılan kalemlerden payı: kalem toplamı ÷ 10
- Arsa payıyla paylaşılan kalemlerden payı: kalem toplamı × 120 ÷ 1200
- Aylık avans: (eşit kalemlerden pay + arsa payı kalemlerinden pay + diğer anahtarlardan pay) ÷ 12
Dubleks, dükkân veya çatı katı gibi farklı büyüklükteki bölümlerin olduğu binalarda farkın nereden geldiğini projede açıkça göstermek itirazları azaltır.
Projenin sayfa düzeni: örnek iskelet
Aşağıdaki iki tablolu düzen çoğu bina için yeterlidir.
Tablo 1 – Yıllık bütçe:
| Kalem | Geçen yıl gerçekleşen | Bu yıl tahmin | Paylaşım esası | Açıklama |
|---|---|---|---|---|
| Personel | … | … | Eşit | Ücret değişimi dahil |
| Isınma | … | … | Pay ölçer / m² | Geçen kış tüketimi esas |
| Bakım-onarım | … | … | Arsa payı | Asansör, hidrofor, küçük onarım |
| Önceki yıldan devreden | — | … | İlgili esasa göre | Açık (+) / fazla (−) |
Tablo 2 – Daire bazında aylık avans: Her satırda bağımsız bölüm numarası, malik adı, arsa payı, eşit kalemlerden payı, arsa payı kalemlerinden payı, ısınma avansı ve aylık toplam yer alır. En altta tüm dairelerin yıllık toplamı, Tablo 1'deki bütçeyle tutmalıdır.
Projenin son satırına ödeme günü, IBAN, gecikme hâlinde kanuni gecikme tazminatı uygulanacağı ve itiraz süresi kısa bir notla eklenmelidir.
Tebliğ ve kesinleşme
Proje her kat malikine ispatlanabilir biçimde bildirilmelidir: imza karşılığı elden teslim, iadeli taahhütlü posta ya da yönetim planında öngörülen bildirim yöntemi. Kanuna göre yedi gün içinde itiraz edilmeyen proje kesinleşir ve aidat alacağının takibinde güçlü bir belge olur. İtiraz süresi ve sonuçları için işletme projesine itiraz süresi yazımıza bakın.
Sık yapılan hatalar
- Projeyi genel kurulda sözlü anlatıp yazılı tebliğ etmemek.
- Bütün giderleri eşit bölmek; kanunun ve yönetim planının paylaşım esasını yok saymak.
- Yakıt kalemini düşük tahmin edip kış sonunda büyük fark çıkarmak (yıl sonu fark mahsubu).
- Önceki yılın devreden bakiyesini (açık ya da fazla) projeye hiç yansıtmamak.
İşletme projesini binanızın arsa payı tablosu ve geçmiş harcamalarıyla birlikte hazırlamak isterseniz Kuzey Bina Yönetimi ekibi bu işi işletme projesi hazırlama hizmeti kapsamında üstlenebilir.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; yönetim planınıza özgü paylaşım esasları için avukata danışın.
Kuzey Bina Yönetimi tarafından hazırlandı. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; binanıza özel durum için bize danışın.
