Aidat borcu olan kat maliki genel kurulda oy kullanabilir mi?

Kısa cevap: Evet, kullanabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda oy hakkı bağımsız bölüm mülkiyetine bağlıdır ve aidat borcu nedeniyle oy hakkını kaldıran bir hüküm yoktur. Genel kurul kararıyla ya da yönetim planına konan bir maddeyle borçlunun oy hakkını almak hukuken tartışmalıdır ve bu yoldan alınan kararlar iptal riskine girer. Borç, oy hakkı kısıtlanarak değil, kanunun öngördüğü tahsil yollarıyla takip edilir.

Oy hakkı nereden doğar?

Kanuna göre kurulda her bağımsız bölümün bir oyu vardır ve bu oyu bağımsız bölümün maliki (ya da vekili) kullanır. Oy hakkının kaynağı tapudaki mülkiyettir; aidatı ödemiş olmak değildir. Aidat borcu ise malikin ortak giderlere katılma yükümlülüğünden doğan ayrı bir borçtur ve kanun bu borç için kendi yaptırımlarını öngörür.

Bu iki ilişki birbirine bağlanmadığı için “önce borcunu öde, sonra oy kullan” yaklaşımı kanuni bir dayanağa sahip değildir.

Yönetim planında “borçlu oy kullanamaz” yazıyorsa?

Bazı yönetim planlarında bu tür maddeler görülür. Yönetim planı kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir; ancak kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Oy hakkının özünü ortadan kaldıran bir düzenlemenin geçerliliği bu nedenle tartışmalıdır ve uyuşmazlıkta son sözü sulh hukuk mahkemesi söyler.

Pratik öneri: Böyle bir maddeye dayanarak borçlunun oyunu saymamak yerine, oyunu sayın ve borcu kanuni yollardan takip edin. Aksi hâlde borçlunun oyu sonucu değiştirebilecek durumdaysa, alınan kararın tamamı iptal davasıyla tartışılır.

Yapılabilir mi, yapılamaz mı?

Toplantıda borçlu konusunu nasıl ele almalı?

Borçluların varlığı genel kurulun meşru bir gündemidir; çünkü ödenmeyen aidatın yükünü diğer malikler taşır. Doğru yaklaşım, kişiyi değil süreci konuşmaktır:

1. Toplam tabloyu sunun: Dönem sonu toplam alacak, kaç dairenin borçlu olduğu ve borcun yaşı (ör. üç aydan eski).
2. Tahsilat politikasını oylayın: Kaç gün gecikmede hatırlatma, ne zaman ihtar, hangi aşamada avukata devir.
3. İcra yetkisini karara bağlayın: Yöneticinin avukat aracılığıyla takip başlatabileceğine dair açık bir karar alın.
4. Taksit sınırlarını belirleyin: Yöneticinin hangi koşulla taksit protokolü yapabileceğini yazın (bkz. aidat borcu taksitlendirme yetkisi).

Bireysel borç ayrıntıları ancak gerekli olduğu ölçüde ve ilgili malikin kişilik haklarını zedelemeden konuşulmalıdır.

Örnek senaryo: Borçluların oyuyla bütçe reddedildi

Bir binada aidatını aylardır ödemeyen birkaç malik toplantıya gelir ve yeni işletme projesine ret oyu verir. Proje bu oylarla reddedilir. Diğer malikler “borcunu ödemeyen bütçeye nasıl karar veriyor” diye tepki gösterir.

Hukuken bu oylar geçerlidir ve ret kararı tutanağa olduğu gibi yazılmalıdır. Yapılabilecekler:

• Aynı toplantıda eski proje tutarının yeni proje kesinleşinceye kadar sürmesine karar almayı önermek (bkz. işletme projesi onaylanmazsa aidat),
• Reddedilen kalemleri teklif ve gerekçeyle yeniden hazırlayıp yeni toplantıya götürmek,
• Borçlu malikler hakkında tahsilat sürecini bundan bağımsız olarak, gecikmeden işletmek.

Oy hakkını tartışmak yerine borcu tahsil etmek, sorunu kalıcı olarak çözer.

Borcunuz varsa: Malik için not

Aidat borcunuz olsa da toplantıya katılabilir, söz alabilir ve oy kullanabilirsiniz. Yine de toplantı, borcunuzu konuşmak için iyi bir fırsattır: Ödeme planı talebinizi yazılı olarak yöneticiye iletin. Borcun sessizce büyümesi, gecikme tazminatı ve takip masraflarıyla sizin aleyhinize sonuçlanır.

Kendi borcuyla ilgili karar: Çıkar çatışması

Borçlu malikin, örneğin kendi borcunun gecikme tazminatının silinmesi ya da kendisine özel bir taksit kararı gibi doğrudan kendisini ilgilendiren bir maddede oy kullanıp kullanamayacağı kanunda açıkça düzenlenmemiştir. Bu tür maddeler yoruma açıktır. Güvenli yol, kişiye özel ayrıcalık doğuran kararlar almak yerine herkese eşit uygulanacak genel kurallar belirlemektir. Gecikme tazminatıyla ilgili sınırlar için gecikme tazminatı silinebilir mi yazımıza bakın.

Yönetici için kontrol listesi

• Hazirun cetvelinde borçlu ya da değil, her malikin oyunu eşit sayın.
• Faaliyet raporunda alacak durumunu toplam olarak sunun.
• Tahsilat politikası ve icra yetkisi için ayrı gündem maddesi koyun.
• Yönetim planındaki “borçlu oy kullanamaz” türü maddeleri uygulamadan önce avukata danışın.
• Toplantıdan sonra borçlulara ayrı ayrı yazılı ihtar gönderin (bkz. icra takibi aşamaları).

Sık yapılan hatalar

• Borçlu malikin oyunu sayım dışı bırakıp yeter sayıyı yanlış hesaplamak.
• Toplantıyı borçluyu teşhir etme ortamına dönüştürmek.
• Borç tartışması yüzünden asıl gündemi (bütçe, yönetici seçimi) yetiştirememek.
• Tahsilat için kurul yetkisi almadan icraya gitmek.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; yönetim planınızdaki özel maddeler için avukat görüşü alın.

Borcu oy tartışmasına dönüştürmeden, düzenli hatırlatma ve kanuni takiple tahsil etmek için Kuzey Bina Yönetimi ile aidat takibi ve tahsilat hizmetimizi değerlendirebilirsiniz.