Aidat borcu taksitlendirilebilir mi? Yöneticinin yetkisi var mı?

Kısa cevap: Aidat borcu taksitlendirilebilir; taksit borçtan vazgeçmek değil, ödemeyi zamana yaymaktır. Ancak yöneticinin kat maliklerinin ortak alacağı üzerinde tek başına geniş tasarruf yetkisi yoktur; en güvenli yol, genel kurulda “yönetici, borçlu malikle belirli sınırlar içinde taksit protokolü yapabilir” şeklinde bir yetki kararı almak ve her taksiti yazılı protokole bağlamaktır. Gecikme tazminatından vazgeçmek ise ayrı ve daha hassas bir konudur.

Taksit ile borç affı arasındaki fark

Neden yetki kararı gerekli?

Aidat alacağı yöneticinin değil, bütün kat maliklerinindir. Yönetici bu alacağı tahsil etmekle görevlidir; ödemeyi aylarca erteleyen bir anlaşma ise diğer maliklerin parasını fiilen kredilendirmek anlamına gelir. Yetkisiz yapılan bir taksit anlaşması nedeniyle bina zarar görürse (borçlu sonradan hiç ödemez, borç zamanaşımına yaklaşır), yöneticinin kişisel sorumluluğu gündeme gelebilir. Bu sorumluluğun sınırları için yöneticinin kişisel sorumluluğu yazımıza bakın.

Örnek yetki kararı

“Yöneticinin, aidat ve ortak gider borcu bulunan kat malikleriyle, borcun ana parasından ve gecikme tazminatından indirim yapılmaması, taksit süresinin … ayı geçmemesi, taksitlerden birinin vadesinde ödenmemesi hâlinde kalan borcun tamamının muaccel olması şartlarıyla yazılı taksit protokolü yapmaya yetkili kılınmasına; yapılan protokollerin bir sonraki genel kurulda bilgiye sunulmasına karar verilmiştir.”

Taksit protokolüne yazılması gerekenler

1. Borç ikrarı: Hangi dönemler için toplam ne kadar borç olduğu, malik tarafından kabul edilir.
2. Taksit tablosu: Her taksitin tutarı ve vade tarihi.
3. Cari aidat: Taksitlerin yanında yeni ayların aidatının da düzenli ödeneceği.
4. Muacceliyet şartı: Bir taksit ödenmezse kalan borcun tamamının hemen istenebileceği.
5. Gecikme tazminatı: Kurul aksine karar vermedikçe kanuni tazminatın işlemeye devam edeceği.
6. Ödeme yeri: Yalnız apartman banka hesabı ve açıklamaya daire numarası.
7. İmzalar ve tarih: Malik ve yönetici; varsa kiracı da bilgilendirilir.

Borçlunun borcu yazılı olarak ikrar etmesi, Türk Borçlar Kanunu'na göre zamanaşımını keser; eski borçlarda bu ayrıca önemlidir. Süreler için aidat borcu zamanaşımı süresi yazımıza bakabilirsiniz.

Örnek taksit protokolü metni

“… Apartmanı … no'lu bağımsız bölüm maliki …, … – … dönemlerine ait ortak gider ve avans borcunun … TL ana para ve … tarihine kadar işlemiş … TL gecikme tazminatı olmak üzere toplam … TL olduğunu kabul eder. Bu borç … eşit taksitle, her ayın …'na kadar … Apartmanı Yöneticiliği'nin … IBAN numaralı hesabına ödenecektir. Malik, taksitlerle birlikte cari aylık avansları da vadesinde ödeyecektir. Herhangi bir taksitin vadesinde ödenmemesi hâlinde kalan borcun tamamı muaccel olur ve yönetim kanuni yollara başvurabilir. … tarih, Malik: … Yönetici: …”

Sık yapılan hatalar

• Sözlü “sen durumuna göre öde” anlaşması: ispatı yoktur, diğer maliklerle eşitsizlik yaratır.
• Taksit yapılan malikin cari aidatını takip etmemek: borç küçülmez, büyür.
• Bir malike 12 ay, diğerine 2 ay taksit vermek: eşit davranma ilkesine aykırı görünür; kurul kararındaki sınırlar herkese aynı uygulanmalıdır.
• İcra dosyası açıkken, avukata haber vermeden taksit almak.

Borçlu malik için not

Ödeme güçlüğü varsa yönetime yazılı başvurup taksit istemek, icra masraflarının ve avukatlık ücretinin borca eklenmesini önler. Taksit teklifinizi gerçekçi tutun: ödeyemeyeceğiniz bir takvim, bir ay sonra muacceliyet şartıyla tüm borcun birden istenmesine yol açar.

Taksit mi, icra mı? Karar vermeden önce

Taksit her borçlu için doğru araç değildir. Yönetici şu sorulara bakarak karar verebilir:

• Borçlu daha önce verdiği bir ödeme sözünü tuttu mu?
• Cari aidatını düzenli ödüyor mu, yoksa borç her ay büyüyor mu?
• Borç zamanaşımı süresine yaklaşan eski dönemleri de kapsıyor mu?
• Dairenin satışa çıkarıldığına dair bir bilgi var mı?

Sözünü daha önce tutmamış, cari aidatı da ödemeyen bir borçlu için uzun taksit, yalnız takibi geciktirir. Böyle bir durumda kurulun yetkisiyle icra takibine geçmek ve taksit görüşmesini avukat aracılığıyla, takip dosyası içinde yürütmek daha güvenlidir.

Kiracı borçluysa taksit kiminle yapılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlerden kiracıyı da sorumlu tutar; ancak kat malikinin sorumluluğu devam eder. Bu yüzden kiracının biriktirdiği borçta taksit protokolü yapılacaksa:

• protokol mümkünse kiracı ve kat maliki birlikte imzalanır,
• yalnız kiracıyla yapılacaksa kat malikine yazılı bilgi verilir,
• kiracı taşınırsa kalan taksitlerin kat malikinden isteneceği protokole yazılır.

Kiracı taşınmak üzereyken yapılan uzun vadeli bir taksit, çoğu zaman tahsil edilemeyen bir borca dönüşür. Böyle durumlarda kısa vade tercih edilmelidir.

Protokolden sonra: takip takvimi

1. Her vade tarihini aidat takip sistemine ya da takvime girin.
2. Vadeden birkaç gün önce kısa bir hatırlatma gönderin.
3. Ödeme gelmezse aynı hafta yazılı olarak bildirin; beklemek, muacceliyet şartının uygulanmasını zorlaştırır.
4. Her ödemeyi protokol numarasıyla işletme defterine işleyin.
5. Genel kurulda, taksitteki borçların toplamını ve ödeme durumunu isim vermeden raporlayın.

Kuzey Bina Yönetimi, aidat takibi ve tahsilat hizmetinde protokolleri tek tek izler, vadesi geçen taksiti yönetime raporlar; bilgi almak için bizi arayabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; icra aşamasındaki dosyalar için avukata danışın.