Yöneticinin ihmalinden doğan zararı kim öder?

Kısa cevap: Evet, kusuru varsa şahsen sorumlu olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticiyi kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu tutar; yönetici görevini özenle yapmazsa ve bu yüzden zarar doğarsa kat malikleri zararın kendisinden tazminini isteyebilir. Ancak pratikte zarar çoğu zaman önce ortak kasadan, yani bütün kat maliklerinden çıkar; yöneticiye sonradan rücu edilir. Kusur, zarar ve aradaki bağ ispatlanmadan yöneticiye tazminat ödetilemez.

“Vekil gibi sorumluluk” ne demek?

Yönetici, kat maliklerinin işini onlar adına gören kişidir. Türk Borçlar Kanunu'ndaki vekâlet kuralları gereği vekil, işi sadakatle ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Ölçü, “aynı işi yapan basiretli bir yönetici bu durumda ne yapardı?” sorusudur. Ücretli ve profesyonel bir yöneticiden beklenen özen, gönüllü bir kat malikinden beklenenden daha yüksek tutulabilir. Ücretsiz çalışmak sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

Tipik ihmaller ve sonuçları

Tablodaki “ilk ödeyen” sütunu önemlidir: dışarıya karşı muhatap çoğu zaman kat malikleridir. Yöneticinin kusuru, kat maliklerinin ödediği bu tutarı sonradan yöneticiden isteyebilmelerinin dayanağıdır.

Zarar yöneticiden nasıl istenir?

1. Zararı belgeleyin: Ceza tebligatı, fatura, mahkeme kararı veya hasar raporu.
2. Kusuru belgeleyin: Yöneticinin bu işi yapması gerektiğini gösteren karar, sözleşme veya mevzuat; ve yapmadığını gösteren kayıt.
3. Açıklama isteyin: Yöneticiden yazılı açıklama alın; bazen gecikmenin sebebi kat maliklerinin para vermemesidir.
4. Kurul kararı alın: Tazminat talebi ve gerekirse dava açılması için kat malikleri kurulu kararı alın, davayı yürütecek kişiyi belirleyin.
5. Uzlaşma veya dava: Önce yazılı talep; sonuç alınamazsa avukat aracılığıyla dava. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Ayrıca yöneticinin ibra edilmemesi de bu sürecin bir parçası olabilir; bkz. yönetici ibra edilmezse ne olur. Para ortak hesaptan kişisel amaçla alınmışsa konu ihmal değil, suç şüphesidir: yönetici zimmet suç duyurusu.

Üçüncü kişilere verilen zararda tablo

Ortak alanda düşen bir ziyaretçi, çatıdan uçan kiremidin hasar verdiği bir araç ya da bakımsız asansörde yaralanan bir kurye, tazminat talebini çoğunlukla yapının maliklerine yöneltir. Türk Borçlar Kanunu yapı malikini, yapının bozuk yapılmasından veya bakımının kötü olmasından doğan zarardan sorumlu tutar; bu sorumluluk için malikin kusuru aranmaz. Sıralama genellikle şöyle işler:

1. Zarar gören, kat maliklerine (ortak yer söz konusuysa hepsine) başvurur.
2. Tazminat ortak kasadan veya kat maliklerinin payları oranında ödenir; bina sigortası ya da sorumluluk sigortası varsa önce o devreye girer.
3. Kat malikleri, zarara yöneticinin ihmali yol açtıysa ödediklerini yöneticiden isteyebilir.

Ortak alanlardaki bu tür kazalar için ortak alanda kayıp düşme tazminatı yazımıza da bakabilirsiniz.

Profesyonel yönetici ve sigorta

Ücretli yönetim firmasıyla çalışılıyorsa sorumluluğun sınırları yönetim sözleşmesinde de yazılmalıdır: hangi işleri firma takip eder, hangi kararlar kurula aittir, firmanın mesleki sorumluluk sigortası var mı? Sözleşme kanunun öngördüğü özen yükümlülüğünü ortadan kaldıramaz, ama tarafların neyi üstlendiğini netleştirir. Sözleşme maddeleri için profesyonel yönetim sözleşmesi maddeleri yazımıza bakın.

Yönetici ne zaman sorumlu tutulamaz?

• Kararı kat malikleri kurulu almış ve yönetici yalnızca uygulamışsa (karar açıkça hukuka aykırı değilse),
• gerekli harcama için para istemiş ama kasaya para girmemişse ve bunu yazılı olarak bildirmişse,
• zarar yöneticinin elinde olmayan bir nedenle (ör. tedarikçinin hatası, ani doğa olayı) ortaya çıkmışsa,
• yönetici uyarısını yapmış, kat malikleri dinlememişse.

Bu sınırlar yoruma açıktır; her olay kendi koşullarıyla değerlendirilir. Ortak payda şudur: yazılı uyarı, yöneticiyi korur.

İbra kararı neyi kapatır?

Kat malikleri kurulu yöneticinin hesaplarını onaylayıp ibra ederse, toplantıda bilinen ve sunulan işlemler için sonradan yöneticiye başvurmak zorlaşır. Ancak ibra, kurula gösterilmeyen ya da gizlenen işlemleri kapsamaz; zimmet gibi bir durumun sonradan ortaya çıkması hâlinde ibra yöneticiyi korumayabilir. İbranın kapsamı somut olaya göre tartışmaya açık olduğundan, kat maliklerinin ibra öncesinde denetçi raporunu okuması, yöneticinin de bütün bilgileri eksiksiz sunması iki tarafın da yararınadır. Bkz. apartman denetçisinin görevleri.

Yönetici kendini nasıl korur? Kontrol listesi

• Görev başında bütün yasal yükümlülüklerin takvimini çıkarın (yönetici yıllık iş takvimi).
• Para yetersizse bunu ve sonuçlarını kat maliklerine yazılı bildirin.
• Önemli harcama ve sözleşmeleri kurul kararına bağlayın.
• Her ödeme ve tahsilatı belgeyle deftere işleyin.
• Teknik konularda yetkili firma raporu alın; uzman olmadığınız işte kendi kararınızla risk almayın.
• Görev bitince belgeleri tutanakla devredin.

Örnek uyarı yazısı

“Sayın kat malikleri, binamızın asansör periyodik kontrol tarihi …/…/…… olup bu kontrol yasal bir yükümlülüktür. Kontrol ve olası onarım bedeli için kasada yeterli para bulunmamaktadır. Ek ödeme yapılmaması hâlinde kontrolün yaptırılamayacağını ve bundan doğabilecek idari yaptırım ve güvenlik risklerini bilgilerinize sunarım. Konuyu görüşmek üzere …/…/…… tarihinde toplantı yapılmasını öneriyorum. Yönetici …… – Tarih – İmza”

Yükümlülük takvimini sizin yerinize takip edecek bir yapı arıyorsanız Kuzey Bina Yönetimi, apartman yönetimi hizmeti kapsamında bu takibi üstlenebilir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; tazminat talebi veya savunması için avukata danışın.