Merdivende kayıp düşen sakin tazminat isteyebilir mi?

Kısa cevap: Evet, kaza binanın yapımındaki bir bozukluktan veya bakımındaki bir eksiklikten kaynaklanıyorsa isteyebilir. Türk Borçlar Kanunu, bina malikini yapının bozukluğundan ve bakım eksikliğinden doğan zarardan kusuru aranmaksızın sorumlu tutar; ortak alanlarda bu sorumluluk kat maliklerine yönelir. Görevini ihmal eden yönetici veya çalışan da ayrıca sorumlu olabilir. Bina için yapılmış bir sorumluluk sigortası varsa zarar çoğunlukla bu poliçe üzerinden karşılanır.

Sorumluluğun dayanağı

Türk Borçlar Kanunu'nun yapı malikinin sorumluluğunu düzenleyen hükmü, bina veya diğer yapı eserlerinin maliklerini, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlü tutar. Bu sorumlulukta malikin kusurlu olup olmadığına bakılmaz; önemli olan bozukluk veya bakım eksikliği ile zarar arasında bağlantı bulunmasıdır.

Merdiven, koridor, giriş holü, bahçe yolu ve otopark rampası ortak yerdir. Bu nedenle bu alanlardaki bozukluktan doğan zarar talebi kural olarak kat maliklerine yöneltilir. Kat maliklerinin bu sorumluluğu nasıl paylaştığı ve davanın kime karşı açılması gerektiği uygulamada tartışmalı olabilir; bu nedenle somut olayda avukat görüşü önemlidir.

Hangi durumda kim sorumlu olabilir?

Zarar görenin kendi dikkatsizliği de değerlendirilir. Mahkeme, zarar görenin kusuru oranında tazminatı indirebilir.

Yaralanan kişi ne yapmalı?

1. Sağlık önce: Gerekiyorsa 112'yi arayın; hastane kayıtları sonradan delil olur.
2. Yeri belgeleyin: Kırık basamak, ıslak zemin, yanmayan lamba gibi nedeni gösteren fotoğraf ve video çekin.
3. Tanık: Olayı görenlerin adını ve iletişim bilgisini alın.
4. Yönetime yazılı bildirim: Olayı tarih ve saatle yönetime bildirin; kamera kaydının korunmasını isteyin.
5. Masrafları saklayın: Tedavi, ilaç, ulaşım faturaları ve iş göremezlik raporu.
6. Hukuki destek: Tazminat talebi, sigorta başvurusu veya dava için avukata danışın.

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk aranır; haksız fiile dayanan tazminat talebinde hangi yolun izleneceği ve görevli mahkeme olayın niteliğine göre değişebilir. Talep için kanundaki zamanaşımı sürelerine de dikkat edilmelidir.

Yönetici ne yapmalı?

• Olay tutanağı tutun: yer, saat, kaza nedeni olabilecek durum, tanıklar.
• Varsa kamera kaydını silinmeden ayırın; yalnızca yetkili mercilere ve ilgiliye hukuka uygun şekilde verin.
• Bina sigortası varsa sigorta şirketine veya acenteye gecikmeden bildirin.
• Tehlikeli durumu derhâl giderin veya alanı geçici olarak işaretleyin.
• Kat maliklerini bilgilendirin; tazminat ve sigorta süreci için gerekirse kurul kararı alın.

Yönetici, kanun gereği ortak yerlerin bakım ve korunmasıyla görevlidir. Bildirilen bir tehlikeyi uzun süre gidermeyen yönetici, kat maliklerine karşı ayrıca sorumlu tutulabilir. Bu konuda yöneticinin kişisel sorumluluğu yazımıza bakabilirsiniz.

Sigorta: hangi poliçe karşılar?

DASK yalnızca deprem kaynaklı bina hasarını teminat altına alır; ortak alanda düşme gibi kazaları karşılamaz. Bu tür zararlar için binanın ortak alanlarını kapsayan bir yangın veya paket poliçeye eklenen üçüncü şahıs mali sorumluluk teminatı gerekir. Poliçe alınırken kimlerin "üçüncü şahıs" sayıldığına (kat malikleri ve sakinler kapsamda mı), teminat limitine ve muafiyete dikkat edilmelidir. Ayrıntı için bina sigortası zorunlu mu yazımıza göz atın.

Poliçe yenilenirken kontrol edilecekler:

• ortak alanlarda meydana gelen kazaların açıkça teminat kapsamında olup olmadığı,
• kapıcı ve görevlilerin iş kazalarının ayrı bir teminatla mı karşılandığı,
• havuz, oyun alanı, otopark gibi özel alanların kapsama dahil edilip edilmediği,
• hasar bildirimi için öngörülen süre ve istenen belgeler.

Kim öder? Tazminat ödendiğinde paylaşım

Sigorta yoksa veya teminat yetersizse, kat maliklerine yöneltilen tazminat ortak gider niteliği kazanabilir. Bu durumda tutar, kurul kararıyla ve yönetim planındaki esasa göre (planda hüküm yoksa kanundaki arsa payı esasıyla) paylaştırılır. Kazanın nedeni belirli bir kişinin kusuruysa ödeme yapan kat malikleri, ödedikleri tutar için bu kişiye rücu edebilir:

• uyarı levhası koymayan temizlik firmasına, sözleşmesine göre,
• ortak alana eşya bırakan kat malikine veya kiracıya,
• bildirildiği hâlde tehlikeyi gidermeyen ve görevini ihmal eden yöneticiye,
• yapım hatası söz konusuysa, süreler içindeyse müteahhide.

Rücu ve paylaşım hesapları kendi içinde tartışmalı hâle gelebilir; tutar önemliyse bu aşamada da hukuki destek alınmalıdır.

Zarar gören kat malikinin kendisi ise

Yaralanan kişi binanın kat maliki olduğunda ilginç bir durum doğar: talep ettiği tazminatın bir kısmı, ortak yerin paydaşı olarak kendi payına düşebilir. Bu nedenle kat malikinin talebi, çoğunlukla diğer kat maliklerinin payları ve sigorta teminatı üzerinden değerlendirilir. Ziyaretçi, kargo görevlisi veya kiracı gibi dışarıdan bir kişinin talebinde ise bu tartışma yaşanmaz.

Kaza olmadan önlenebilecekler

• Basamak burunlarında kaymaz bant, sağlam korkuluk,
• Merdiven aydınlatmasının düzenli kontrolü, sensörlü lambalarda süre ayarı,
• Islak zemin uyarı levhası ve temizlik saatlerinin yoğun saat dışına alınması,
• Kışın giriş ve rampalarda kar küreme ve tuzlama düzeni,
• Ortak alanlara eşya bırakılmasının yasaklanması.
• Arıza bildirimlerinin yazılı kaydı ve giderilme tarihinin not edilmesi; bu kayıt, olası bir davada yönetimin özenini gösterir.
• Yaşlı ve engelli sakinlerin sık kullandığı alanlarda tutamak ve rampa gibi ek önlemler.

Aylık kısa bir ortak alan turu, bu maddelerin çoğunu yakalamaya yeter.

Ortak alanların düzenli kontrolü ve sigorta poliçesinin binaya uygun kapsamda yapılması için Kuzey Bina Yönetimi, teknik bakım ve onarım ile sigorta koordinasyonu hizmetleri kapsamında destek verebilir.

Bu yazı genel bilgi sunar; tazminat talebi ve dava için mutlaka avukata danışın.