Merkezi ısıtmadan kombiye geçiş için kaç oy gerekir?

Kısa cevap: Merkezi ısıtmadan bireysel kombiye geçiş, ortak bir tesisatın kaldırılması ve yönetim planındaki ısınma düzeninin değişmesi anlamına geldiği için uygulamada ve yargı kararlarında genellikle tüm kat maliklerinin oybirliği aranır. Ayrıca Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği belirli büyüklükteki binalarda merkezi sistemi teşvik eden ve bireysel sisteme dönüşümü kısıtlayan hükümler içerir; gaz dağıtım şirketi de başvuruda bu şartları sorgular. Tek bir dairenin kendi başına sistemden ayrılıp kombi taktırması ise kural olarak mümkün değildir.

Neden basit çoğunluk yetmez?

Kat Mülkiyeti Kanunu, merkezi ısıtma sisteminin iyileştirilmesini kolaylaştırır: Yakıt türünün doğalgaza çevrilmesi, ısı pay ölçer takılması veya enerji tasarrufu sağlayan önlemler için daha düşük çoğunluklar yeterli görülür. Ancak sistemin tamamen kaldırılıp her dairenin kendi ısınmasını sağlaması, ortak tesisatın ortadan kalkması ve yönetim planının değişmesi demektir. Yönetim planının değiştirilmesi kanunda nitelikli çoğunluğa bağlıdır; merkezi sistemin bireysel sisteme dönüşümünde ise yargı kararları ağırlıklı olarak oybirliğini aramıştır.

Bu konu yorum ve içtihat değişikliklerine açıktır. Binanızın yönetim planında ısınmaya dair özel bir hüküm olup olmadığına mutlaka bakın; karar almadan önce avukat görüşü alın.

Hangi işlem için hangi karar? (genel eğilim)

Enerji verimliliği mevzuatının etkisi

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği, enerji verimliliği gerekçesiyle merkezi ısıtmayı esas alan bir yaklaşım benimser; belirli kullanım alanını aşan yeni binalarda merkezi veya bölgesel ısıtma sistemini zorunlu tutar. Mevcut binalarda merkezi sistemin bireysel sisteme çevrilmesine ilişkin kısıtlamalar ve bunların yorumu tartışma konusu olmuştur. Bu nedenle kurulda oybirliği sağlansa bile, işe başlamadan önce:

• Doğalgaz dağıtım şirketine (Kayseri'de bölgedeki dağıtım şirketine) dönüşümün mümkün olup olmadığını yazılı sorun,
• Bina büyüklüğü ve kullanım alanı bilgisini proje ve tapu kayıtlarından çıkarın,
• Her daireye yeni iç tesisat projesi ve baca çözümü gerekeceğini hesaba katın.

Kombi bacası ve tesisat gerçeği

Oy meselesi aşılsa bile asıl zorluk tekniktir. Her kombinin güvenli bir baca ya da hermetik atık gaz çıkışı gerekir; cepheye rastgele çıkan bacalar hem güvenlik hem dış görünüş sorunudur. Bu konuyu kombi bacası cepheye çıkabilir mi yazımızda ayrıntılı anlattık. Ayrıca:

• Eski merkezi tesisatın sökülmesi veya devre dışı bırakılması ve kazan dairesinin akıbeti kararlaştırılmalıdır,
• Kazan dairesi boşalırsa bu ortak alanın yeni kullanım şekli ayrıca karar gerektirir,
• Ortak alanların (merdiven, giriş) ısınması merkezi sistemle sağlanıyorsa bunun yerine ne konacağı belirlenmelidir.

“Ben ayrılıyorum” diyen daire

En sık yaşanan durum, bir malikin vanalarını kapatıp kombi taktırması ve kalorifer payını ödemeyi bırakmasıdır. Kanun ve yargı uygulaması, ısınmadan yararlanmama iradesinin gider payını kural olarak ortadan kaldırmadığı yönündedir; ayrıca ortak tesisata izinsiz müdahale komşuların ısınmasını ve bina dengesini bozar. Ayrıntı için kaloriferi kapatan daire gider öder mi yazımıza bakın.

Yönetimin bu durumda yapacağı: yazılı uyarı, gider payının tahakkukuna devam, ortak tesisata müdahale varsa eski hâle getirme talebi ve gerekirse sulh hukuk mahkemesine başvuru.

Kombiye geçmeden önce düşünülecek alternatifler

Kombi talebinin arkasında çoğu zaman üç şikâyet vardır: yüksek fatura, adaletsiz paylaşım ve “istediğim saatte ısınamıyorum”. Bu şikâyetlerin önemli bir kısmı merkezi sistem korunarak da çözülebilir:

Bu adımlar kurula birlikte sunulduğunda, “ya kombi ya hiç” tartışması çoğu zaman yumuşar ve oybirliği gerektiren bir dönüşüme gerek kalmaz.

Oybirliği sağlanırsa karara ne yazılmalı?

• Dönüşümün takvimi ve merkezi sistemin hangi tarihte devre dışı kalacağı,
• Her dairenin kendi kombi, iç tesisat ve baca masrafını kendisinin karşılayacağı,
• Kazan, brülör ve ortak tesisatın sökülmesi veya satılması ile elde edilecek bedelin nasıl kullanılacağı,
• Boşalan kazan dairesinin yeni kullanım amacı,
• Yönetim planındaki ısınmaya ilişkin hükümlerin buna göre değiştirilmesi.

Dönüşüm masasına oturmadan önce kontrol listesi

1. Yönetim planını ve tapu kayıtlarını inceleyin.
2. Merkezi sistemin iyileştirilmesi (kazan değişimi, pay ölçer, yalıtım) seçeneğini maliyet ve konfor açısından karşılaştırın.
3. Gaz dağıtım şirketinden ön görüş alın.
4. Mühendisten baca ve tesisat fizibilitesi isteyin.
5. Gündemi açık yazarak genel kurula çağrı yapın; oybirliği gerekebileceğini çağrıda belirtin.
6. Karar defterine tüm malikleri ve oylarını tek tek yazın; katılmayanların yazılı onayını ayrıca alın.

Kurulda bir malik itiraz ederse ya da toplantıya katılmazsa, dönüşüm kararı hukuken sakat kalabilir ve yıllar sonra bile tartışma konusu olabilir. Bu nedenle “çoğunluk zaten istiyor” diyerek işe başlamak yerine, eksik onayları tamamlamak veya iyileştirme seçeneğine yönelmek daha güvenlidir.

Çoğu binada, merkezi sistemin pay ölçer ve iyi bir kazan bakımıyla iyileştirilmesi, kombiye geçişten daha az tartışmalı ve daha hızlı bir çözüm olur. Bu konuda ısı pay ölçer ile gider paylaşımı yazımız yol gösterebilir.

Kiracılar açısından not: Isınma sistemine ilişkin oy hakkı kat malikine aittir; kiracı kurulda oy kullanamaz, ancak kiraya veren malik kararı kiracısına duyurmalıdır.

Isıtma sisteminizin seçenekleri konuşulacaksa Kuzey Bina Yönetimi, mevcut kazan ve tesisatı değerlendirip kurul öncesi bir durum raporu hazırlamanıza yardımcı olabilir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; çoğunluk ve yönetmelik yorumu somut binaya göre değişebilir, uyuşmazlıkta avukata danışın.