Doğalgaz dönüşümü ve ortak tesisat masrafı nasıl paylaşılır?

Kısa cevap: Binanın ortak doğalgaz tesisatı (servis kutusu, ana hat, kolon hatları ve merkezi sistemde kazan dairesi dönüşümü) ortak yer niteliğindedir; yönetim planında aksi yoksa masrafı kat malikleri arasında arsa payı oranında paylaştırılır. Dairenin içindeki tesisat, kombi ve cihazlar ise her malikin kendi masrafıdır. Usulüne uygun alınmış karar, kullanmayacağını söyleyen maliki de ortak tesisat payı bakımından bağlar; ancak bu konuda yönetim planı ve kararın niteliği önemlidir, tereddütte avukata danışılmalıdır.

Hangi parça ortak, hangisi dairenin?

Sınır çoğunlukla sayaçtır: Sayaca kadar olan hat binanındır, sayaçtan sonrası dairenin. Bina projesine ve dağıtım şirketinin teknik şartlarına göre farklılık olabileceğinden, işe başlamadan önce yetkili firmadan yazılı kapsam alınmalıdır.

Kararı kim, nasıl alır?

Doğalgaz dönüşümünün türü, gereken kararı belirler:

• Merkezi sistemin yakıtını doğalgaza çevirmek (kazan dairesi dönüşümü): Ortak tesiste yapılan bir dönüşümdür ve kat malikleri kurulu kararı gerekir.
• Bireysel kullanım için kolon hattı çekmek (ocak ve kombi için): Ortak yerden geçen yeni bir tesisat olduğundan kurul kararıyla yapılması gerekir.
• Merkezi ısıtmadan bireysel kombiye geçmek: Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ve enerji verimliliği mevzuatında özel koşullar ve çoğunluklar öngörülmüştür; ayrıntıları merkezi ısıtmadan kombiye geçiş yazısında.

Gereken çoğunluk işin niteliğine göre değiştiğinden, gündem maddesinin kapsamı açık yazılmalı ve tereddütte kanunun aradığı daha yüksek çoğunlukla karar alınmalıdır. Kararın uygulanmasından önce dağıtım şirketinin (Kayseri'de Kayserigaz) proje ve abonelik şartları öğrenilmelidir.

Adım adım uygulama

1. Ön bilgi: Dağıtım şirketinden binanın bulunduğu hatta bağlantı imkânı ve teknik şartları öğrenin.
2. Sertifikalı firma teklifleri: Dağıtım şirketince yetkilendirilmiş iç tesisat firmalarından, ortak tesisat ve daire içi tesisat ayrı fiyatlandırılmış yazılı teklif alın.
3. Genel kurul kararı: İşin kapsamı, seçilen firma, ortak tesisat bütçesi, paylaşım ölçüsü ve ödeme takvimi karara yazılsın.
4. Ek işletme projesi: Her bağımsız bölümün ortak tesisat payını gösteren tablo maliklere bildirilsin.
5. Proje onayı ve uygulama: Proje dağıtım şirketine onaylatılır, tesisat yapılır, gaz açma için gerekli kontroller tamamlanır.
6. Belgelerin saklanması: Proje, test ve kabul belgeleri yönetimin arşivinde tutulur; sonraki iç tesisat kontrolleri için gereklidir.

Katılmak istemeyen malik

En sık tartışma şudur: “Ben doğalgaz kullanmayacağım, kolon hattı parasını neden ödeyeyim?” Burada ayrım yapmak gerekir:

• Ortak tesisat payı: Kurul kararıyla yapılan ve binanın değerini artıran ortak tesisatın giderine kural olarak tüm malikler katılır. Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak tesisi kullanmayacağını söyleyen malikin giderden kaçamayacağını öngörür.
• Daire içi tesisat ve abonelik: Malik dairesini bağlatmak istemiyorsa kendi iç tesisatını yaptırmak ve abone olmak zorunda değildir.
• Sonradan bağlanmak isteyen: Ortak paya katılmamış malikin sonradan bağlanmak istemesi uygulamada sık görülen bir uyuşmazlıktır; kararda bu durum için bir hüküm (ör. güncel değeriyle katılım payı) öngörülmesi önerilir.

Yenilik niteliğindeki bazı işlerde kanunun karşı çıkan malik için ayrıca düzenleme içerdiği unutulmamalıdır; somut binada hangi kuralın uygulanacağı tartışmalıysa sulh hukuk mahkemesine gitmeden önce avukat görüşü alınmalıdır.

Karar defteri için örnek madde

“Binaya doğalgaz kolon hatlarının çekilmesi işi gündemde görüşülmüş; dağıtım şirketince yetkilendirilmiş firmalardan alınan teklifler incelenerek [firma]'nın [tarih] tarihli teklifinin kabulüne karar verilmiştir. Servis kutusu, ana hat ve kolon hatlarından oluşan ortak tesisat bedeli yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca arsa payları oranında paylaştırılacak; daire içi tesisat, cihaz ve abonelik giderleri her bağımsız bölüm malikince ayrıca karşılanacaktır. Ortak tesisat payları [x] taksitte ödenecek olup ilerleyen tarihte bağlanmak isteyen bağımsız bölümler ortak tesisat payını o tarihte ödemekle yükümlü olacaktır.”

Örnekteki son cümle, sonradan bağlanma talebinde çıkabilecek uyuşmazlığı azaltır; kesin hukuki sonucu için binanızın yönetim planı ve karar çoğunluğu birlikte değerlendirilmelidir.

Kiracılı dairelerde durum

Ortak tesisat bedeli kalıcı bir iyileştirme olduğundan kiracıya değil, kat malikine aittir. Kiracı ise kendi kullanımı için abonelik ve tüketim giderini öder. Yönetim, ortak tesisat payını malike tahakkuk etmeli, kiracıya yalnız bilgi vermelidir.

Doğalgaz tesisatında güvenlik

Doğalgaz tesisatı yalnız yetkili firmaya yaptırılır; malikin ya da kapıcının hatta müdahalesi kabul edilemez. Kombi bacalarının cepheye çıkışı, havalandırma menfezleri ve kazan dairesi kuralları ayrıca denetlenir (kombi bacası cepheye çıkabilir mi). Gaz kokusu alındığında elektrik anahtarlarına dokunmadan vanayı kapatmak, ortamı havalandırmak ve dışarıdan 187 Doğalgaz Acil hattını aramak gerekir.

Merkezi kazan dönüşümünde ek kalemler

Kömür ya da sıvı yakıtlı kazanın doğalgaza dönüştürülmesinde masraf yalnız brülörden ibaret değildir. Kazan dairesinin havalandırması, bacanın doğalgaza uygun hale getirilmesi, gaz alarm cihazı ve otomatik kesme vanası gibi güvenlik ekipmanları, eski yakıt deposunun güvenli şekilde boşaltılması gibi kalemler de bütçeye girer. Teklifler bu kalemleri içermiyorsa sonradan ek ödeme talebi doğar. Bu nedenle tekliflerin aynı kapsam listesi üzerinden alınması ve karar metnine kapsamın eklenmesi, ek aidat tartışmalarını önler. Kazan dairesi kurallarıyla ilgili ayrıntı için yetkili firma ve dağıtım şirketinin teknik şartnamesi esas alınmalıdır.

Sık yapılan hatalar

• Ortak tesisat ile daire içi tesisatı tek fiyatla almak: Paylaşım tablosu kurulamaz, itiraz doğar.
• Kararı yalnız “doğalgaza geçilsin” diye yazmak: Bütçe, paylaşım ve ödeme takvimi yoksa tahsil zorlaşır.
• Kullanmayan maliki kendiliğinden muaf tutmak: Diğer maliklerin payını artırır; dayanağı kurul kararı olmalıdır.

Kazan dairesi dönüşümü ya da kolon hattı projesinde teklif karşılaştırması ve uygulama takibi için Kuzey Bina Yönetimi, kalorifer, doğalgaz ve enerji yönetimi kapsamında binanız için yol haritası çıkarabilir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; teknik konularda yetkili firmaya, hukuki uyuşmazlıkta avukata danışın.