Kaloriferi kapatan daire ısınma giderinden kurtulur mu?

Kısa cevap: Hayır, tamamen kurtulamaz. Pay ölçer olmayan merkezi ısıtmalı binada kalorifer gideri ortak giderdir; petekleri kapatmak veya sökmek, yönetim planında aksi yoksa arsa payına düşen gideri ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz. Pay ölçerli binada ise daire tüketim kısmında çok az öder ama giderin ortak kullanım kısmından payını ödemeye devam eder.

Pay ölçerli ve pay ölçersiz binada durum

Son satır önemli bir ayrımdır: Bina projesine göre ısıtma tesisatı hiç bulunmayan bir bağımsız bölüm (ör. tesisatsız inşa edilmiş bir depo ya da dükkân) ile tesisatı olup kullanmamayı seçen daire aynı şey değildir.

Pay ölçer yoksa neden ödemeye devam eder?

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin ortak tesislerin işletme giderlerine yönetim planında aksi yoksa arsa payı oranında katılacağını söyler. Aynı kanuna göre bir kat maliki, ortak yer ya da tesisten yararlanmadığını veya yararlanmak istemediğini ileri sürerek gider payından kurtulamaz. Yargıtay uygulaması da bu yöndedir.

Teknik gerekçe de vardır: Merkezi sistemde kolon boruları dairenin içinden ya da duvarından geçer; komşu dairelerin ısısı duvar ve döşemeden kapalı daireye geçer. Kapalı daire bu ısıdan yararlanırken giderden çıkarsa, yük diğer maliklere kalır.

Pay ölçer varsa ne kadar düşer?

Pay ölçerli binada ısınma giderinin bir kısmı ortak kullanım payı olarak ısıtılan alana göre, kalan kısmı ise okunan tüketime göre dağıtılır (oranlar ve hesap için ısı pay ölçerli binada gider paylaşımı). Petekleri kapalı daire tüketim kısmında çok az ödeyebilir, ancak ortak kısımdaki payı sıfırlanmaz. Bu, sistemin bilinçli bir sonucudur; “hiç yakmadım, hiç ödemem” beklentisi mevzuatla örtüşmez.

Peteği sökmek ya da sistemden ayrılmak

Bazı malikler daireye kombi koyup merkezi sistemden tamamen ayrılmak ister. Burada iki ayrı konu vardır:

• Ortak tesisata müdahale: Kolon hattından bağlantıyı kesmek, by-pass yapmak ya da petekleri sökmek binanın hidrolik dengesini bozabilir; yönetimin bilgisi ve uygun teknik çözüm olmadan yapılmamalıdır.
• Giderden çıkma: Tek bir dairenin kendi kararıyla merkezi sistemden ayrılması onu gider payından kurtarmaz. Binanın toptan sistem değiştirmesi ise kat malikleri kurulunun kanunda öngörülen çoğunlukla alacağı karara bağlıdır (merkezi ısıtmadan kombiye geçiş).

Malikin sık düştüğü yanılgılar

• “Yazın aidat ödüyorum, kışın da ödemem gerekmez”: Isınma gideri yıllık bütçenin parçasıdır; avans aylara yayılmış olabilir, ama borç kullanımla değil, kesinleşen işletme projesiyle doğar.
• “Kaloriferciye söyledim, benim daireyi kapattı”: Kaloriferci ya da kapıcının sözlü onayı gider payını değiştirmez. Payı değiştirebilecek olan yönetim planı, pay ölçer okuması veya usulüne uygun kurul kararıdır.
• “Ödemeyi kendi hesabıma göre düşürdüm”: Kesinleşmiş projeden eksik ödenen kısım borç olarak kalır ve gecikme tazminatı işler.
• “Kiracı kullanmıyor, ben ödemem”: Kiracı ile malik arasındaki anlaşma yönetimi bağlamaz; gider borcundan malik ve kiracı kanunda öngörülen şekilde birlikte sorumludur.

Uyuşmazlık nereye taşınır?

Malik, kendisine yüklenen ısınma payının yanlış olduğunu düşünüyorsa önce işletme projesine bildirimden itibaren kanuni süre içinde yazılı itiraz etmelidir. Konu genel kurul kararına dayanıyorsa karara karşı süresi içinde iptal davası açılabilir. Bu tür uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yönetim planı hükümlerinin yorumu gerektiğinde avukat desteği alınmalıdır.

Yönetici ne yapmalı? Kontrol listesi

1. Yönetim planında ısınma gideriyle ilgili özel bir hüküm (ör. boş daire indirimi) olup olmadığını kontrol edin. Varsa o hüküm uygulanır.
2. Pay ölçerli binada ilgili dairenin okumalarının düzenli yapıldığından emin olun.
3. Petek sökümü veya tesisata müdahale bilgisi varsa tarih, fotoğraf ve tanık bilgisiyle tutanak tutun.
4. Malike yazılı bilgi verin: giderin neden sürdüğünü ve müdahalenin sonuçlarını açıklayın.
5. Ödenmeyen ısınma payını diğer aidat borçları gibi gecikme tazminatı, ihtar ve gerekirse icra yoluyla takip edin. Isıtmayı “cezalandırmak” için ortak sistemden kesmek ise kanuni bir yol değildir.

Uyarlanabilir bilgilendirme metni

Sayın [Ad Soyad], [Bina adı] [daire no] numaralı bağımsız bölümde peteklerin kapatıldığı / söküldüğü tarafımıza bildirilmiştir. Binamız merkezi ısıtma sistemiyle ısınmakta olup Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planımız uyarınca ısınma giderlerine katılım, ısıtmanın kullanılmasından bağımsız olarak devam etmektedir. [Pay ölçerli binalar için: Isınma giderinizin ortak kullanım kısmı alan payınıza göre tahakkuk etmeye devam edecektir.] Ortak tesisata yapılacak her türlü müdahalenin önceden yönetime bildirilmesini rica ederiz. Saygılarımızla, [Yönetici], [Tarih]

Yönetim planında indirim hükmü varsa

Bazı yönetim planları, uzun süre boş kalan ve ısıtılmayan daireler için ısınma giderinde indirim öngörür. Böyle bir hüküm varsa uygulanması için genellikle şu koşullar aranır: dairenin gerçekten boş olduğunun yönetime yazılı bildirilmesi, indirimin hangi tarihten itibaren uygulanacağının belirlenmesi ve petek vanalarının kapalı olduğunun tutanakla tespit edilmesi. Hüküm yoksa yönetici kendi takdiriyle indirim yapamaz; bu, diğer maliklerin payını artıran bir karardır ve kurulun yetkisindedir. İndirim talebi gelen dairelerin listesi her yıl yeniden gözden geçirilmeli, dairenin tekrar kullanılmaya başlandığı tarih de kayda geçirilmelidir.

Isıtılmayan dairede donma riski

Uzun süre tamamen ısıtılmayan dairede, özellikle dış cepheye bakan odalarda tesisat donma riski taşır. Donan bir boru yalnız o daireye değil alt katlara da zarar verebilir. Boş daireyi kışa bırakan malik en azından donmayı önleyecek düzeyde ısıtma sağlamalıdır.

Kuzey Bina Yönetimi, aidat takibi ve tahsilat hizmetiyle ısınma paylarının şeffaf raporlanmasına yardımcı olabilir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; yönetim planınıza ve somut duruma göre avukata danışın.