Yönetici kurallara uymayan kat malikine ne yapabilir?

Kısa cevap: Yöneticinin elinde ceza kesme ya da hizmet kesme gibi bir yaptırım gücü yoktur. Yapabileceği şey ihlali belgelemek, yazılı olarak uyarmak, konuyu kat malikleri kuruluna taşımak ve sonuç alınamazsa Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki yargı yollarını (özellikle sulh hâkiminin müdahalesi) işletmektir. Kamu düzenini ilgilendiren durumlarda polis, zabıta ya da belediyeye bildirim de yöneticinin elindeki araçlardandır.

Kat malikinin uymak zorunda olduğu kurallar

Kat Mülkiyeti Kanunu, her kat malikine bağımsız bölümünü kullanırken ve ortak yerlerden yararlanırken doğruluk kuralları içinde davranma, birbirini rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma borcu yükler. Bu borç kiracılar ve daireyi kullanan diğer kişiler için de geçerlidir. Kuralın kaynağı üç yerdedir:

• Kanun: Komşuluk hukuku, ortak yerlerin kullanımı, gider payı ödeme borcu.
• Yönetim planı: Binaya özel kurallar (hayvan, çöp saati, otopark düzeni vb.). Yönetim planı tüm malikleri ve onların haleflerini bağlar.
• Kat malikleri kurulu kararları: Usulüne uygun alınmış kararlar toplantıya katılmayanları da bağlar.

Yapılabilir / yapılamaz tablosu

Hizmet kesmenin neden hukuka aykırı olduğunu aidat ödemeyene su ya da kalorifer kesilir mi yazısında ayrıntılı anlattık.

Adım adım süreç

1. Kayıt açın: Şikâyet eden kim, ihlal ne, ne zaman, kaç kez? Tarih ve saatleri not edin.
2. Yüz yüze konuşun: Çoğu ihlal bilgisizlikten doğar. Kuralı ve dayanağını (yönetim planı maddesi, kurul kararı) gösterin.
3. Yazılı uyarı: Tekrarında ihlali, dayanağı ve beklenen davranışı açıkça yazan bir uyarı gönderin. Kiracı varsa ev sahibine de iletin.
4. İhtar: Uyarı sonuç vermezse ispatlanabilir yolla ihtar gönderin. Örnekler için kat malikine ihtar mektubu yazısına bakın.
5. Kurul kararı: Genel kurulda konuyu görüşün ve gerekiyorsa yöneticiye dava ve takip yetkisi veren bir karar alın.
6. Yargı yolu: Kanun, kat maliklerinin ve yöneticinin, kanundan ve yönetim planından doğan borçların yerine getirilmesi için sulh hâkimine başvurabileceğini öngörür. Süreç hâkimin müdahalesi davası yazısında anlatılıyor. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk şartı da bulunduğundan avukatla ilerleyin.

Hangi ihlalde kime başvurulur?

Kısa yazılı uyarı örneği

Sayın (Ad Soyad), (tarih) ve (tarih) tarihlerinde dairenize ait eşyaların (yer) bölümünde bırakıldığı tespit edilmiştir. Bu alan yönetim planının (…) maddesi uyarınca ortak kullanım alanıdır ve kaçış yolu niteliğindedir. Eşyaların (tarih) tarihine kadar kaldırılmasını rica ederiz. Aksi hâlde konu kat malikleri kuruluna taşınacak ve kanuni yollara başvurulacaktır. Bina Yönetimi

Genel kurulda kural koymak

Bir ihlal binada sürekli tekrar ediyorsa sorun çoğu zaman kuralın belirsizliğidir. Çöp saatleri, bisiklet ve bebek arabalarının yeri, ortak alanların kullanım saatleri, evcil hayvanların ortak alanlardaki durumu gibi konular genel kurulda açık bir kararla düzenlenebilir. İyi bir karar metni şunları içerir:

• kuralın kendisi ve hangi alanı kapsadığı,
• yürürlüğe giriş tarihi,
• ihlal hâlinde izlenecek yol (uyarı, ihtar, kurula bildirme),
• kararın kiracılara nasıl duyurulacağı.

Kurul kararlarıyla para cezası öngörmek ya da kanunun tanımadığı yaptırımlar koymak tartışmalıdır; kararı kanunun çizdiği sınırlar içinde tutmak, hem uygulanabilirliği hem de iptal riskini azaltır. Yönetim planında yer alması gereken kalıcı kurallar için plan değişikliğinin nitelikli çoğunluk gerektirdiğini de unutmayın.

Yöneticilerin düştüğü tuzaklar

• Ortak alandaki eşyayı tutanaksız atmak: Eşya sahibinin tazminat talebine yol açabilir.
• Aynı ihlale bazen göz yumup bazen sert davranmak: Eşit uygulanmayan kural tartışmayı büyütür.
• Kişisel kırgınlığı resmî yazıya taşımak: Uyarı yalnız olguları ve dayanağı içermelidir.
• Ağır ve sürekli ihlallerde bile belge tutmamak: Dava aşamasında en çok bu eksik çıkar.

Çok ağır ve süreklilik gösteren ihlallerde kanun, bağımsız bölümün mülkiyetinin devrini isteme gibi istisnai bir yol da tanır; bunun koşulları için kat maliki dairesinden çıkarılabilir mi yazısına bakabilirsiniz.

İhlal eden kiracıysa

Kanunun komşuluk ve yönetim planına uyma kuralları, daireyi kullanan kiracıyı da bağlar. Ancak yöneticinin kiracıyla bir sözleşme ilişkisi yoktur; kira sözleşmesinin tarafı ev sahibidir. Bu nedenle kiracılı dairelerde:

• Uyarılar hem kiracıya hem ev sahibine yazılı olarak gönderilmelidir.
• Ev sahibinden, kiracısını kurallar konusunda bilgilendirmesi ve kira sözleşmesindeki imkânları kullanması istenir.
• Kiracının tahliyesi kira hukukuna ilişkin bir konudur; bunu yönetici değil ev sahibi yürütür.
• Hâkimin müdahalesi talebi kiracıya karşı da yöneltilebilir; davanın nasıl kurulacağını avukat belirlemelidir.

Kanıt toplarken nerede durmalı?

İhlali belgelemek gerekir, ama belge toplarken yeni bir hukuka aykırılık yaratmamak da gerekir:

• Ortak alandaki eşya, çöp ya da hasar fotoğraflanabilir; fotoğrafta kişilerin yüzü ve dairenin içi görünmemelidir.
• Kat malikinin dairesine, balkonuna ya da penceresine yönelik kamera veya gizli kayıt yapılmaz.
• Ortak alan kameralarının kayıtları yalnız belirli bir amaçla ve yetkili kişilerce incelenmeli; kimseyle gelişigüzel paylaşılmamalıdır.
• Gürültü şikâyetlerinde, şikâyet eden komşuların imzalı ve tarihli beyanları ile kolluk tutanakları daha sağlam delildir.

Uyarı, ihtar ve dava hazırlığını düzenli yürütmek yöneticinin yükünü ciddi biçimde artırır. Kuzey Bina Yönetimi, ihlallerin belgelenmesi ve hukuki takibin avukatla koordinasyonu konusunda yönetimlere destek verir; icra ve hukuki takip sayfamızdan bilgi alabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut durumda avukata danışın.