Havuzu, bahçeyi kullanmayan malik gider payından kaçınabilir mi?

Kısa cevap: Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi açıkça, kat malikinin ortak yerlerden yararlanmadığını ya da yararlanmaktan vazgeçtiğini ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamayacağını söyler. Havuz, bahçe, spor salonu, otopark gibi ortak tesislerin gideri kullanıp kullanmamaya bakılmadan paylaşılır. Bunun tek gerçek istisnası, yönetim planında ya da tüm maliklerin anlaşmasında farklı bir dağılımın öngörülmesidir.

Kanun neden böyle düşünüyor?

Ortak yerler, tapudaki arsa payı oranında tüm maliklerin ortak mülkiyetindedir. Havuz, bahçe ya da sığınak, siz kullansanız da kullanmasanız da sizin mülkünüzün bir parçasıdır ve dairenizin değerine yansır. Kullanmama bir tercih olduğundan kanun bunu muafiyet sebebi saymaz. Aksi hâlde her malik "ben asansöre binmiyorum", "çocuğum yok, oyun parkını kullanmıyoruz" diyerek kendi payını küçültebilirdi; bu da ortak giderlerin sürekli tartışma konusu olmasına yol açardı.

Sık sorulan durumlar

Gerçek istisnalar: yönetim planı ve özel anlaşma

Kanunun gider dağılımına ilişkin kuralı, kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma yoksa uygulanır. Yani yönetim planı, belli tesislerin giderini yalnız onlardan yararlanan bölümlere yükleyebilir. Bu, özellikle şu yapılarda görülür:

• Havuzu yalnız bir bloğa ait olan toplu yapılar,
• Ayrı girişli dükkânların konut bloğunun ortak tesislerinden ayrıldığı karma binalar,
• Bahçenin belli bir bağımsız bölüme tahsis edildiği apartmanlar.

Böyle bir kural yoksa genel kurulda çoğunlukla alınan "havuzu kullanmayanlar ödemesin" kararı tartışmaya açıktır; ödeyen malikler kararın iptali için dava açabilir. Kalıcı bir ayrım isteniyorsa doğru yer yönetim planıdır.

Tahsis edilen bahçe farklıdır

Bahçenin bir bölümü yönetim planıyla ya da tapuda zemin kat dairesine kullanım için tahsis edilmişse, o bölümün bakımı ve sulaması genellikle tahsis edilen malike aittir. Tahsis olmadan zemin katın bahçeyi fiilen kullanması ise ona özel bir hak doğurmaz; bahçe yine tüm maliklerin ortak yeri olarak kalır.

İtiraz eden malike yönetim ne yapmalı?

1. Yazılı cevap verin: Kanun hükmünü ve yönetim planındaki dağılım maddesini açıkça yazın.
2. İşletme projesini gösterin: Havuz ve bahçe giderlerinin hangi anahtara göre dağıtıldığı projede ayrı satır olarak görünsün.
3. Eksik ödemeyi kaydedin: Malik payın bir kısmını ödemezse eksik kalan tutar borç olarak işlenir; gecikme tazminatı uygulanır.
4. Değişiklik isteniyorsa yolu gösterin: "Bu gideri kullananlar ödesin" önerisi gündeme alınabilir, ancak kalıcı sonuç için yönetim planı değişikliği gerektiğini anlatın.

Kopyalanabilir cevap metni

"Sayın …, havuz ve bahçe giderlerine ilişkin itirazınızı aldık. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat maliki, ortak yerlerden yararlanmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz. Binamızın yönetim planında bu giderler için ayrı bir dağılım öngörülmemiştir; payınız kesinleşmiş işletme projesine göre hesaplanmıştır. Dağılımın değiştirilmesini isterseniz konuyu bir sonraki kat malikleri kurulu toplantısının gündemine alabiliriz. Saygılarımızla, Yönetim."

Yönetim planına ayrım maddesi koymak

Bazı sitelerde gerçekten haklı bir ayrım ihtiyacı vardır: örneğin havuz yalnız bir bloğun bahçesindedir ve diğer blokların girişi bile yoktur. Böyle bir durumda doğru yol, yönetim planına açık bir gider dağılım maddesi eklemektir. Kanun yönetim planı değişikliği için kat maliklerinin sayıca beşte dördünün oyunu arar; karar alındıktan sonra değişiklik tapudaki yönetim planına işlenir ve yeni malikleri de bağlar.

Madde yazılırken şu sorular cevaplanmalıdır:

• Hangi tesisin gideri ayrılıyor; bakım, enerji, personel ve yenileme giderlerinin hepsi mi?
• Gider hangi bağımsız bölümlere, hangi anahtarla (arsa payı ya da eşit) yüklenecek?
• Tesisi kullanma hakkı da aynı bölümlerle mi sınırlanıyor?
• Tesis kapatılırsa ya da büyük yenileme gerekirse ne olacak?

Kullanım hakkı herkese açık kalırken gideri yalnız bir gruba yüklemek adil görünmez ve yeni uyuşmazlıklara yol açar. Gider ayrımı ile kullanım hakkı ayrımının birlikte düşünülmesi gerekir. Değişiklik süreci için yönetim planı nasıl değiştirilir yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracı, ev sahibi ve havuz gideri

Dairesini kiraya veren malikler sık sık "kiracım havuzu kullanıyor, ben kullanmıyorum, gideri o ödesin" der. Yönetim açısından ortak giderin borçlusu kural olarak kat malikidir; kanun kiracıyı da ortak giderlerden belli ölçüde sorumlu tutsa da bu, malikin yönetime karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Kiracı ile ev sahibi arasında giderin kime ait olduğu ise kira sözleşmesinin ve kira hukukunun konusudur. Ayrıntı için kiracının aidat borcundan ev sahibi sorumlu mu yazımıza bakabilirsiniz.

Benzer bir karışıklık mevsimlik tesislerde yaşanır: havuz yalnız yaz aylarında açıksa, bakım ve kimyasal giderleri de genellikle o aylarda yoğunlaşır. Bu giderin yıllık işletme projesinde aylara yayılması ya da yalnız yaz aylarında tahsil edilmesi bir yöntem tercihidir; hangisi seçilirse seçilsin, yükümlülük herkes için aynıdır.

Kullanmamanın ispatı neden önemsizdir?

Bazı malikler havuz giriş kayıtlarını ya da kart kullanım dökümünü göstererek hiç kullanmadıklarını ispat etmeye çalışır. Kanun kullanmamayı muafiyet sebebi saymadığı için bu ispatın gider payına etkisi yoktur. Yönetimin de bu kayıtları malikler arasında paylaşmaması gerekir; kişisel veri niteliği taşıyabilirler.

Gider azaltmak mümkün mü?

Malikin itirazı çoğu zaman tutarın yüksekliğinden kaynaklanır. Havuzun açık kalacağı ayları kısaltmak, bahçe sulamayı otomatik sisteme bağlamak ya da bakım sözleşmelerini yeniden teklif almak, kimseyi muaf tutmadan herkesin yükünü azaltır. Site ölçeğinde bu kalemlerin ayrıştırılması için site yönetimi sayfamıza göz atabilirsiniz; Kuzey Bina Yönetimi gider kalemlerinizi birlikte gözden geçirmeye hazırdır.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; uyuşmazlıkta sulh hukuk mahkemesi ya da avukat görüşü belirleyicidir.