Kiracı aidatı ödemeden taşındı: borcu ev sahibi öder mi?

Kısa cevap: Evet. Yönetime karşı aidatın asıl borçlusu kat maliki, yani ev sahibidir. Kat Mülkiyeti Kanunu kiracıyı da ortak giderlerden ev sahibiyle birlikte sorumlu tutar, ancak kiracının sorumluluğu ödediği kira bedeliyle sınırlıdır. Kiracı borcu bırakıp taşındıysa yönetim alacağını ev sahibinden ister; ev sahibi ödediği tutarı, kira sözleşmesine dayanarak kiracıdan geri isteyebilir (rücu).

Yönetim, ev sahibi ve kiracı: kim kimden ister?

Kira sözleşmesinde “aidatı kiracı öder” yazması, yönetimin ev sahibinden talep hakkını ortadan kaldırmaz. Bu madde yalnız ev sahibi ile kiracı arasında geçerlidir. Hangi giderin kiracıya, hangisinin ev sahibine ait olduğuna dair ayrıntı için kiracı mı öder, ev sahibi mi yazımıza bakın.

Yönetici ne yapmalı?

1. Borcu dönem dönem çıkarın: Kiracının oturduğu dönemde tahakkuk eden aidat, gecikme tazminatı ve varsa yakıt farkı ayrı ayrı gösterilsin.
2. Ev sahibine yazılı bildirin: Borcun kiracıdan kaynaklandığını belirtin, ama talebi ev sahibine yöneltin.
3. Kiracının yeni adresini kayda alın: Biliyorsanız ev sahibiyle paylaşın; rücu davasında işine yarar.
4. Ödeme gelmezse takip: İcra takibi ev sahibine karşı başlatılır. Kiracıya karşı da başvurulabilir; ancak sorumluluğu kira bedeliyle sınırlı olduğundan ve taşınmış olduğundan bu yol genellikle daha zahmetlidir. Hangi kişiye karşı takip yapılacağını avukatınızla birlikte değerlendirin.

Ev sahibine gönderilebilecek bildirim örneği:

Sayın …,
Maliki bulunduğunuz … no.lu bağımsız bölümde kiracı olarak oturan … … tarihinde taşınmıştır. Kiracılık döneminde tahakkuk edip ödenmeyen aidat ve ortak gider borcu ekli dökümde gösterilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bu borçtan kat maliki olarak sorumlu olduğunuzdan, tutarın … tarihine kadar apartman hesabına ödenmesini rica ederiz. Kiracıya karşı rücu hakkınız saklıdır.
Yönetici – İmza

Kiracı henüz taşınmadıysa: kiradan mahsup yolu

Borç, kiracı hâlâ dairede otururken fark edilirse yönetimin elinde daha pratik bir yol vardır. Kanun, kiracının ortak giderlerden kira bedeliyle sınırlı olarak sorumlu olduğunu ve ödediği tutarı ev sahibine ödeyeceği kiradan düşebileceğini kabul eder. Bu durum özellikle ev sahibinin aidatı ödemediği, kiracının ise düzenli kira ödediği binalarda işe yarar.

1. Yönetim, borç dökümünü hem ev sahibine hem kiracıya yazılı bildirir.
2. Kiracı, aidatı doğrudan apartman hesabına öder ve dekontu saklar.
3. Kiracı, ödediği tutarı ev sahibine yazılı bildirerek bir sonraki kira ödemesinden düşer.

Kiracıya gönderilebilecek kısa bildirim örneği:

Sayın …,
Kiracı olarak oturduğunuz … no.lu bağımsız bölüme ait … dönemi aidat ve ortak gider borcu ödenmemiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bu borçtan, ödediğiniz kira bedeliyle sınırlı olarak sorumlusunuz ve ödediğiniz tutarı kira bedelinden düşebilirsiniz. Ödemenin apartman hesabına (IBAN: …) yapılmasını rica ederiz.
Yönetici – İmza

Kiracının bu yolu kullanması ev sahibiyle ilişkisini gerginleştirebilir; bu nedenle kiracı, mahsup yapmadan önce ev sahibine yazılı bilgi vermeli ve ödeme belgesini paylaşmalıdır.

Ev sahibi parayı nasıl geri alır?

• Depozito: Kira sözleşmesinde aidatı kiracı üstlenmişse, ödenmeyen aidat depozitodan düşülebilir. Bunun için borç dökümü ve ödeme dekontu saklanmalıdır.
• Yazılı talep: Kiracıya borç dökümüyle birlikte ödeme talebi gönderilir.
• İcra takibi veya dava: Kira ilişkisinden doğan alacaklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır; ilamsız icra takibine itiraz gelirse bu aşama gündeme gelir.
• Kefil: Kira sözleşmesinde kefil varsa ve kefalet aidatı da kapsıyorsa kefile başvurulabilir.

Rücu hakkının kapsamı kira sözleşmesinin ifadesine bağlıdır; sözleşmede aidat hiç düzenlenmemişse kiracının hangi giderlere katlanacağı kanunun yan giderlere ilişkin hükümlerine göre değerlendirilir ve bu yoruma açık olabilir.

Taşınma günü kontrol listesi

Sorunların çoğu, taşınma günü “hesap kesilmeden” anahtarın teslim alınmasından doğar.

• Ev sahibi, taşınmadan birkaç gün önce yönetimden güncel borç durumunu yazılı istesin.
• Kiracı, son aidatı ve gecikme tazminatını ödediğini gösteren makbuzları ev sahibine versin.
• Merkezi ısıtmalı binada pay ölçer ya da sayaç okuması taşınma tarihinde yapılıp tutanağa geçsin.
• Kiracının ödediği avans ve yakıt avansının nasıl kapatılacağı konuşulsun (taşınan kiracıya avans iadesi).
• Anahtar teslim tutanağına “aidat ve ortak gider borcu yoktur / şu tutar depozitodan mahsup edilmiştir” notu düşülsün.

Yöneticinin yapmaması gerekenler

• Kiracının eşyasını alıkoymaya ya da taşınmasını engellemeye çalışmak: bu, kanunun tanıdığı bir tahsil yolu değildir.
• Borcu yeni gelen kiracıdan istemek: yeni kiracının önceki döneme ait borçtan sorumluluğu yoktur.
• Ev sahibine haber vermeden borcu aylarca bekletmek: ev sahibi depozitoyu iade ettikten sonra rücu zorlaşır.

Kiracı değişimlerinde hesap kesimi ve borç bildirimini düzenli yürütmek isteyen ev sahipleri ve yöneticiler Kuzey Bina Yönetimi ile görüşebilir; tahsilat sürecimiz aidat takibi ve tahsilat sayfamızda.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; kira sözleşmenize özgü durum için avukata danışın.