Kapıcı ve kaloriferci gideri daireler arasında eşit mi bölünür?

Kısa cevap: Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri bağımsız bölümler arasında eşit olarak paylaşılır; diğer ortak giderler ise arsa payı oranında bölünür. Büyük daire ile küçük daire, ya da dükkân ile konut aynı kapıcı payını öder. Bu kuraldan sapmak için yönetim planında açık bir hüküm ya da kat maliklerinin anlaşması gerekir.

Kanun neden personel giderini eşit böler?

Kanun koyucu, kapıcının çöpü toplaması, merdiveni silmesi ya da bahçıvanın bahçeyi sulaması gibi hizmetlerin dairenin büyüklüğüyle değil, dairenin varlığıyla ilgili olduğunu kabul eder. Büyük daire de küçük daire de günde bir kez çöp çıkarır. Bu yüzden personel giderinde arsa payı yerine “her bağımsız bölüm bir pay” kuralı konmuştur.

Hangi kalem eşit, hangisi arsa payıyla bölünür?

Son satır önemlidir: Kapıcı yerine temizlik şirketi çalıştıran binalarda, firmaya ödenen bedelin “kapıcı gideri” gibi eşit mi yoksa diğer giderler gibi arsa payıyla mı bölüneceği yoruma açıktır. En sağlıklı çözüm, genel kurulda paylaştırma yöntemini açıkça karara bağlamaktır. İki seçeneğin karşılaştırması için kapıcı mı, temizlik firması mı yazımıza bakabilirsiniz.

“Ben kapıcıyı kullanmıyorum” itirazı

En sık duyulan itirazlar şunlardır: “dükkânımın girişi ayrı”, “daire boş”, “ekmeğimi kendim alıyorum”. Kanun bu itirazlara kapıyı kapatır: kat maliki, ortak yerlerden ya da ortak hizmetlerden yararlanmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz. Boş dairenin durumu için boş daire aidat öder mi yazımıza bakın.

Kapıcının dairelere özel iş yapıp yapmayacağı ise ayrı bir konudur; kapıcının bir daireye yaptığı özel iş, ortak gider paylaşımını değiştirmez.

Eşitlikten sapmak mümkün mü?

Kanundaki kural “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” şeklindedir; yani değiştirilebilir. Ama nasıl değiştirildiği önemlidir:

1. Yönetim planı: Planda “kapıcı gideri arsa payı oranında paylaşılır” ya da “ayrı girişli dükkânlar kapıcı giderine katılmaz” gibi bir hüküm varsa ona uyulur. Önce planınızı okuyun; plan tapu müdürlüğündeki kat mülkiyeti kayıtlarında bulunur.
2. Tüm kat maliklerinin anlaşması: Yönetim planında hüküm yoksa, istisnanın tüm maliklerin imzasıyla kabul edilmesi en güvenli yoldur.
3. Çoğunluk kararı: Yalnız oy çokluğuyla, bazı daireleri kanuni paydan muaf tutan bir karar, aleyhine karar verilen malik açısından itiraza ve iptal davasına açıktır.

Kalıcı bir istisna isteniyorsa doğru yer yönetim planıdır; planın değiştirilmesi ise kanunda öngörülen ağır bir çoğunluğu gerektirir.

Kapıcı dairesi, yakıt ve kaloriferci: karışan kalemler

Personel gideri ile personelin kullandığı yerin gideri sık karıştırılır. Kapıcının oturduğu lojman bir ortak yerdir; ısınması, boyası ya da tesisat onarımı personel gideri değil, ortak yer gideridir ve arsa payıyla bölünür. Benzer şekilde:

• Kaloriferci ücreti eşit bölünür, ama yakıt gideri ısınma payına göre (pay ölçer varsa ölçüme, yoksa yönetim planına ya da arsa payına göre) dağıtılır.
• Kapıcıya alınan iş kıyafeti ve koruyucu ekipman, uygulamada personel gideri gibi değerlendirilir; tutar küçük olduğu için çoğu binada tartışma çıkmaz, yine de kararda yazılması iyi olur.
• Kapıcının yaptığı kar küreme ya da bahçe işi için ayrıca bir usta tutulursa, o usta için ödenen bedel personel gideri değil, hizmet alımıdır.

Bu ayrımları işletme projesinin açıklama kısmına bir kez yazmak, her yıl aynı tartışmanın tekrarlanmasını önler.

Karar defteri için örnek metin

“Kapıcı, kaloriferci ve bahçıvan giderlerinin (net ücret, SGK primi, vergi kesintileri, ikramiye ve izin ücreti dâhil) Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince bağımsız bölümler arasında eşit olarak; kapıcı dairesinin ısınma ve onarım giderleri ile malzeme giderlerinin kat maliklerinin arsa payları oranında paylaştırılmasına; işletme projesinde bu iki gider grubunun ayrı sütunlarda gösterilmesine karar verilmiştir.”

Bir hesap örneği (harflerle)

20 bağımsız bölümlü bir binada aylık kapıcı maliyeti (net ücret, prim ve kesintiler toplamı) “K” olsun. Kanuni kurala göre her bölümün kapıcı payı K ÷ 20'dir. Aynı ay asansör bakımı, elektrik ve su gibi diğer giderlerin toplamı “D” ise her bölüm bunu kendi arsa payı oranında öder. Yani aidat iki parçadan oluşur:

• Personel payı: eşit (K ÷ bölüm sayısı),
• Diğer gider payı: D × (dairenin arsa payı ÷ toplam arsa payı).

Çok binada yapılan hata, iki gideri toplayıp hepsini arsa payına ya da hepsini eşit bölmektir. İşletme projesinde bu iki sütunun ayrı gösterilmesi, itirazların büyük kısmını önler. Proje hazırlığı için işletme projesi nasıl hazırlanır yazımıza göz atın.

Yöneticiye kontrol listesi

• İşletme projesinde personel gideri ayrı satırda ve eşit olarak mı dağıtılıyor?
• Yönetim planında personel giderine ilişkin özel bir hüküm var mı?
• Temizlik firması kullanılıyorsa paylaştırma yöntemi karara yazıldı mı?
• Kıdem tazminatı için ayrı bir birikim ayrılıyor mu?
• Kapıcının SGK bildirgeleri ve bordroları dosyada saklanıyor mu?

Kuzey Bina Yönetimi, bordro ve SGK işlemlerinden gider dağıtımına kadar personel tarafını kapıcı ve personel yönetimi hizmetiyle üstlenir; işletme projenizi birlikte gözden geçirmek isterseniz bize yazın.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta avukata danışın.