Genel kurulda çekimser oy nasıl sayılır? Oy hesaplama hataları

Kısa cevap: Çekimser kalan kat maliki toplantıya katılmış sayılır; bu yüzden toplantı yeter sayısının hesabına dahildir. Karar aşamasında ise çekimser oy "evet" sayılmaz. Kanun kararı toplantıya katılanların çoğunluğuna bağladığı için, yaygın yoruma göre çekimser oylar fiilen kabul oyuna eklenmez ve sonucu "hayır" yönünde etkiler. Bütün kat maliklerinin belirli bir oranını arayan kararlarda ise çekimser kalan da, hiç gelmeyen de kabul oyu vermemiş sayılır.

Çekimser oy neden önemli?

Küçük binalarda bir iki oy, büyük bir harcamanın ya da yönetici seçiminin sonucunu değiştirir. Divan "evet 7, hayır 5, çekimser 4" sayımını yapıp "karar kabul edildi" diye yazdığında, kararın gerçekten çoğunlukla alınıp alınmadığı sonradan itiraz konusu olabilir. Hesabın doğru yapılması hem kararı korur hem de genel kurul kararına itiraz davalarının önünü keser.

İki ayrı hesap: toplantı ve karar

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri kurulu, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve toplantıya katılanların sayı çoğunluğuyla karar verir. Bu iki hesabın her biri ayrı yapılır:

Bu yaklaşım yaygın kabul görse de, çekimser oyların paydadan çıkarılması gerektiğini savunan görüşler de bulunur. Sonucu değiştirecek kadar çekimser oy varsa, divanın sayımı açıkça tutanağa geçirmesi ve gerekirse oylamayı netleştirmesi en sağlıklı yoldur.

Örnek: 16 kişi katıldı, sonuç ne?

24 bağımsız bölümlü bir binada toplantıya 16 kat maliki katılmış olsun. Bir harcama kararı için sayım şöyle çıktı:

• Evet: 7
• Hayır: 5
• Çekimser: 4

Katılanların sayı çoğunluğu için en az 9 kabul oyu gerekir (16'nın yarısından fazlası). Kabul oyları 7'de kaldığı için, yaygın yoruma göre karar alınmamış sayılır. "Evet hayırdan fazla" diye kararı kabul edilmiş yazmak, sık yapılan ve itiraz edilebilir bir hatadır.

Aynı binada toplantının açılıp açılamayacağını da arsa payıyla kontrol edelim. Toplam arsa payı 2400 olsun; zemin kattaki 4 dükkânın her biri 150, 20 dairenin her biri 90 pay taşısın. Yarıdan fazlası için hem 12'den fazla kişi hem de 1200'den fazla pay gerekir:

Özel çoğunluk isteyen kararlar

Bazı kararlarda kanun, toplantıya katılanlara değil bütün kat maliklerine bakar. Örneğin yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir; bazı kararlar ise oybirliği ister. Bu kararlarda:

• çekimser kalan, toplantıya gelmeyen ve "hayır" diyen arasında sonuç bakımından fark yoktur,
• pay, salondaki kişi sayısı değil binadaki toplam kat maliki (ve gerekiyorsa toplam arsa payı) olarak alınır,
• bazı kararlarda hem sayı hem arsa payı çoğunluğu birlikte aranır.

Hangi kararın hangi çoğunluğa bağlı olduğundan emin değilseniz, oylamadan önce bunu divana ve kurula açıkça söyleyin; tartışmalı durumlarda avukat görüşü alın.

Sayı ve arsa payı hesabında sık yapılan hatalar

1. Arsa payını hiç hesaplamamak: Toplantı yeter sayısı yalnız kişi sayısıyla değil arsa payıyla da sağlanmalıdır. Büyük arsa paylı dükkânlar gelmezse kişi sayısı yetse de toplantı açılamayabilir.
2. Arsa payını tapuya bakmadan yazmak: Pay, tapu kaydındaki kesirden alınır; "her daire eşit" varsayımı yanlış sonuç verir.
3. Birden fazla dairesi olan malikin oylarını sınırsız saymak: Kanun bu malikin oy hakkına toplam oyların üçte biri sınırı getirir. Ayrıntı: birden fazla dairesi olanın oy sınırı.
4. Hisseli daireden iki oy saymak: Bir bağımsız bölümün paydaşları oylarını aralarından seçecekleri bir temsilci aracılığıyla kullanır. Bkz. hisseli dairede oy hakkı.
5. Kiracıyı oy sahibi saymak: Kiracı, kat malikinden vekâleti yoksa oy kullanamaz.
6. Vekâletleri denetlememek: Vekâletnamenin yazılı olup olmadığına, toplantı tarihini ve gündemi kapsayıp kapsamadığına bakılmalıdır. Kanuna göre bir kişi vekil olarak ancak bir kat malikini temsil edebilir; bir kişinin elinde toplanmış çok sayıda vekâlet, sayımı baştan sakatlar.
7. Toplantı ortasında ayrılanları unutmak: Salondan çıkanlar sonraki oylamalarda katılan sayısından düşülmeli; her oylamada güncel katılım tutanağa yazılmalıdır.

Divan için oy sayım kontrol listesi

• Hazirun cetvelinde her bağımsız bölümün arsa payı ve malik/vekil bilgisi yazılı mı?
• Oylamaya geçmeden önce o anda salonda kaç kişi olduğu sayıldı mı?
• Kararın hangi çoğunluğa tabi olduğu oylama öncesi açıklandı mı?
• Evet, hayır ve çekimser sayıları ayrı ayrı ve isim isim tutanağa geçti mi?
• Muhalif kalanların gerekçesi istenirse tutanağa eklendi mi?

Örnek tutanak satırı: "Gündemin 3. maddesi oylamaya sunulmuş; toplantıda hazır bulunan 16 kat malikinden 7'si kabul, 5'i ret, 4'ü çekimser oy kullanmış; kabul oyu katılanların sayı çoğunluğuna ulaşmadığından teklif reddedilmiştir."

Sonuç

Çekimser oy, toplantıya katılmanın bir biçimidir ama kabul oyu değildir. Oylamayı el kaldırarak yapsanız bile sayımı isim isim tutanağa geçirin ve tutanağı toplantı bitmeden okuyup imzalatın. Hesap tartışmalıysa son sözü sulh hukuk mahkemesi söyler. Kuzey Bina Yönetimi, genel kurullarınızda hazirun cetvelini arsa paylarıyla hazırlayıp sayımı divanla birlikte yürütebilir; ayrıntı için genel kurul organizasyonu sayfamıza bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut uyuşmazlıklarda avukata danışın.