Genel kurul toplanamıyorsa hâkimden karar istenebilir mi?

Kısa cevap: Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri kurulu kendi yetkisindeki bir konuda karar almazsa, kat maliki, yönetici veya denetçi sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim; işletme projesinin belirlenmesi, yönetici atanması, ortak yerlerin onarımı gibi konularda kurulun yerine geçecek bir karar verebilir. Başvurudan önce toplantı çağrısının usulüne uygun yapıldığını belgelemek gerekir.

Hangi durumlarda mahkemeye gidilir?

• Toplantılara katılım olmuyor, ikinci toplantıda bile karar çıkmıyor.
• Malikler ikiye bölünmüş, hiçbir öneri çoğunluk almıyor.
• Binada yıllardır yönetici yok ya da kimse görev almak istemiyor.
• Acil bir onarım (çatı, kolon borusu, asansör) için karar alınamıyor.
• İşletme projesi onaylanmadığı için aidat toplanamıyor.

Önemli olan, kurula karar alma fırsatının gerçekten verilmiş olmasıdır. Toplantı hiç çağrılmadan "zaten karar çıkmaz" denerek mahkemeye gidilmesi, başvurunun reddine yol açabilir.

Mahkemenin rolünü doğru anlamak da gerekir. Hâkim, binanın yöneticisi gibi her ayrıntıya karar vermez; yalnızca önüne getirilen somut uyuşmazlığı çözer. Örneğin işletme projesi belirlenmesi istenmişse hâkim proje için karar verir, ama binanın temizlik firmasını seçmez. Bu yüzden başvurudan önce "kurulun yerine hangi kararın verilmesini istiyoruz?" sorusu netleştirilmelidir.

Kiracısı çok ve malikleri başka şehirde yaşayan binalarda önce vekâlet toplamaya yönelik bir çağrı denenmeli; ikinci toplantıda da karar çıkmazsa mahkeme yolu daha güçlü bir dayanakla kullanılabilir.

Hâkimden istenebilecek tipik kararlar

Hâkimin yönetici ataması ayrı bir yazıda ele alındı: hâkimden yönetici atanması. Genel çerçeve için hâkimin müdahalesi davası yazımıza bakabilirsiniz.

Başvurudan önce: adım adım hazırlık

1. Usulüne uygun çağrı yapın: Gündemi net yazılmış, kanuni sürede ve ispatlanabilir yolla gönderilmiş bir çağrı.
2. İkinci toplantıyı da yapın: Çağrıda belirtilen ikinci toplantı tarihinde de toplanın.
3. Tutanak tutun: Katılım olmasa bile "toplantı yeter sayısı sağlanamadı" ya da "öneri oy çokluğu alamadı" diye tutanak düzenleyin.
4. Somut öneri hazırlayın: Mahkemeye "bir şey yapılsın" değil, "şu işletme projesi onaylansın" veya "şu kişi yönetici atansın" gibi net bir talep götürün.
5. Arabuluculuk şartını kontrol edin: Kat mülkiyetinden doğan bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Talebinizin kapsamda olup olmadığını avukatınızla netleştirin; bkz. kat mülkiyeti davasında arabuluculuk.

Dilekçeye eklenecek belgeler

• Tapu kayıtları veya kat malikleri listesi,
• Yönetim planı,
• Çağrı yazıları ve tebliğ belgeleri (imzalı liste, taahhütlü posta alındıları),
• Karar defterindeki ilgili tutanakların örnekleri,
• Talep konusuna göre teklifler, keşif raporu, taslak işletme projesi.

Kim başvurabilir, karşı taraf kim olur?

Başvuruyu kat maliki, yönetici ya da denetçi yapabilir. Görevli mahkeme, binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Talebin niteliğine göre davanın diğer kat maliklerine mi yoksa yöneticiye mi yöneltileceği değişebilir; bu ayrım hatalı yapılırsa dava usulden reddedilebileceği için dilekçeyi avukatla hazırlamak yerindedir.

Sık yapılan hatalar

• Toplantı çağrısı yapmadan doğrudan dava açmak.
• Çağrının tebliğini ispatlayamamak.
• Talebi belirsiz bırakmak ("binanın sorunları çözülsün").
• Acil onarımı mahkeme sürecine bırakıp hasarın büyümesine göz yummak. Gerçekten acil ve zorunlu işlerde yöneticinin yetkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Mahkemede süreç nasıl işler?

Hâkimin müdahalesi davası, binanın günlük işleyişini ilgilendirdiği için uzun yıllar sürecek bir dava gibi düşünülmemelidir; ancak süre mahkemenin iş yüküne ve tarafların tutumuna göre değişir. Süreç kabaca şöyle ilerler:

1. Dilekçe ve belgeler mahkemeye verilir, gerekiyorsa önce arabuluculuk tutanağı eklenir.
2. Dava diğer taraflara tebliğ edilir; cevap verme imkânı tanınır.
3. Gerekirse bilirkişi incelemesi yapılır. Örneğin işletme projesindeki tutarların makul olup olmadığı ya da onarımın gerekliliği bilirkişiyle tespit edilebilir.
4. Hâkim talebi uygun bulursa kurulun yerine geçen kararı verir. Bu karar, kurul kararı gibi uygulanır.

Acil durumlarda ihtiyati tedbir istenmesi de gündeme gelebilir; bunun şartlarını avukatınız değerlendirir.

Dava masrafı kime ait?

Davayı açan malik masrafları peşin öder. Dava sonunda yargılama giderlerinin kime yükletileceğine mahkeme karar verir. Yönetici, kurulun yetkisiyle bina adına dava açıyorsa masraflar ortak giderlerden karşılanabilir; bu yetkinin daha önce alınmış bir kararla verilmiş olması tartışmayı önler. Yöneticinin dava yetkisinin sınırları için yöneticinin dava açma yetkisi yazımıza bakabilirsiniz.

Mahkeme kararından sonra

Hâkimin verdiği karar, kurulun yerine geçer ve kat maliklerini bağlar. Yönetici atanmışsa atanan kişi görevine başlar, eski yönetimden evrakı devralır ve bina adına banka işlemleri için kararın onaylı örneğini kullanır. İşletme projesi belirlenmişse, aidat tahsilatı ve gerekirse icra takibi bu karara dayanılarak yürütülür.

Mahkeme kararı yalnız tıkanan konuyu çözer. Kararın ardından ilk olağan toplantı usulüne uygun çağrılmalıdır. Hâkimin kararını, toplantı çağrısını ve sonraki tutanakları aynı klasörde saklamak, ileride çıkabilecek yeni bir uyuşmazlıkta binanın elini güçlendirir. Kararın kesinleşip kesinleşmediği ve kanun yoluna başvurulup başvurulmadığı da avukatınızla birlikte takip edilmelidir.

Kuzey Bina Yönetimi, toplantı hazırlığını yapar ve gerektiğinde hukuki süreç için belgeleri derler; bilgi için icra ve hukuki takip sayfamıza bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; dava açmadan önce avukata danışın.