Genel kurul kararı toplantıya gelmeyeni de bağlar mı?

Kısa cevap: Evet. Usulüne uygun çağrıyla toplanmış ve gerekli çoğunlukla alınmış bir kat malikleri kurulu kararı, toplantıya gelmeyen, çekimser kalan ya da karşı oy veren kat maliklerini de bağlar. Karara katılmayan malikin yapabileceği şey kararı görmezden gelmek değil, kanuna veya yönetim planına aykırılık iddiasıyla süresi içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açmaktır. Dava açılmazsa ya da açılan dava reddedilirse karar herkes için uygulanır.

“Ben gelmedim, beni bağlamaz” neden geçerli değil?

Kat Mülkiyeti Kanunu, ana gayrimenkulün yönetimini kat malikleri kuruluna bırakır ve kurulun kararlarının bütün kat maliklerini bağladığını kabul eder. Kurul bir “gönüllüler toplantısı” değil, binanın karar organıdır. Kanun, toplantıya katılmayanı korumak için çağrı ve süre kurallarını koymuştur; bu kurallara uyulduysa malik, katılmama tercihinin sonucuna da katlanır.

Bağlayıcılık yalnız bugünkü malikle sınırlı değildir. Daireyi sonradan satın alan kişi de karar defterine geçmiş kararlarla bağlıdır. Bu yüzden ev alırken karar defterinin son birkaç yılını incelemek önemlidir.

Bağlar mı, bağlamaz mı? Hızlı tablo

Katılmayan malikin itiraz yolu ve süreleri

Kanuna göre kat maliklerinden her biri, toplantıya katılmamışsa veya katılıp karara karşı oy vermişse, kurul kararına karşı toplantı tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya hiç çağrılmayan malik için süre, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı aydır. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurma şartı gündeme gelebilir. Bir aylık süre kısa olduğundan, itiraz düşünen malik vakit kaybetmeden bir avukatla süre hesabını yapmalıdır. Ayrıntılar için genel kurul kararına itiraz yazımıza bakabilirsiniz.

Dava açmak kararı kendiliğinden durdurmaz. Kararın uygulanması geri dönülmez bir zarar doğuracaksa (ör. büyük bir ödemenin yapılması, ortak alanın kalıcı değişmesi) mahkemeden ihtiyati tedbir istenebilir.

Yöneticinin yapması gerekenler

Kararın bağlayıcılığını tartışmasız kılmak büyük ölçüde yöneticinin elindedir. Toplantıdan sonra şu adımlar atlanmamalıdır:

1. Kararı deftere eksiksiz işleyin: Toplantı tarihi, hazır bulunanlar, her kararın oy dağılımı ve karşı oy verenlerin adları. Bakınız genel kurul tutanağı nasıl yazılır.
2. Çağrı belgelerini saklayın: İmzalı tebliğ listesi ya da iadeli taahhütlü gönderi alındıları, kararın en güçlü dayanağıdır.
3. Katılmayanlara kararı bildirin: Kanun bunu her karar için ayrıca şart koşmasa da yazılı bildirim, hem “bilmiyordum” itirazını hem de uygulama sürtüşmesini azaltır. Yöntemler için kararların bildirilmesi yazısına bakın.
4. Bir ayı bekleyin, sonra kesin uygulayın: Özellikle masraflı kararlarda dava süresinin dolmasını beklemek, sonradan geri dönme riskini azaltır.
5. Uymayan malik için hukuki yolu kullanın: Kendi elinizle zorlama yerine ihtar, gerekirse sulh hukuk mahkemesine başvuru. Bkz. genel kurul kararına uymayan malik.

Katılmayanlara gönderilebilecek bildirim örneği

Aşağıdaki metni kendi binanıza göre uyarlayabilirsiniz:

Sayın Kat Maliki,
……… Apartmanı kat malikleri kurulu, ……… tarihinde usulüne uygun çağrıyla toplanmış ve aşağıdaki kararları almıştır: (1) ……… (2) ……… Kararların tam metni karar defterinin ……… sayfasında kayıtlıdır; dilediğinizde yönetimden onaylı örneğini isteyebilirsiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kurul kararları toplantıya katılmayan kat maliklerini de bağlar. Bilgilerinize sunarız.
Yönetici: ……… İmza: ……… Tarih: ………

Pratikte en sık karşılaşılan dört durum

Aidat artışına “gelmedim” itirazı

Olağan toplantıda işletme projesi kabul edildi, aidat yükseldi; toplantıya gelmeyen malik eski tutarı ödemeye devam ediyor. Kanuna göre işletme projesine bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir. Aradaki fark borç olarak kalır ve gecikme tazminatı işler. Yöneticinin yapacağı şey, farkı borç dökümünde ayrıca göstermek ve malike yazılı bildirmektir; “bir dahaki toplantıda konuşuruz” demek, borcun büyümesine yol açar.

Ortak alanla ilgili karar: “Ben onay vermedim”

Kurul, bisiklet park yeri için sığınaktaki bir bölümün düzenlenmesine karar verdi. Gelmeyen malik eşyasını oradan kaldırmıyor. Karar usulüne uygunsa bağlayıcıdır; ancak yönetici malikin eşyasını kendiliğinden atamaz. Önce süre veren yazılı bir bildirim gönderilir, sonuç alınmazsa hukuki yola başvurulur. Kendi eliyle hak alma, haklı olan yönetimi haksız duruma düşürebilir.

Ek aidat (olağanüstü gider) kararı

Çatı onarımı için ek ödeme kararı alındı. Gelmeyen malik “o gün yoktum, bütçeye itiraz ediyorum” diyor. Karar gündemde açıkça yer aldıysa ve gerekli çoğunluk sağlandıysa ödeme yükümlülüğü doğar. Malikin elindeki yol iptal davasıdır; dava açılması tek başına ödemeyi askıya almaz.

Kiracı ve karar

Kararlar kiracıyı doğrudan oy hakkı üzerinden değil, kat malikinin yükümlülüğü ve yönetim planı üzerinden etkiler. Örneğin ortak alan kullanım kuralları kiracı için de geçerlidir. Yöneticinin kararı kiracıya da duyurması, uygulamada sürtüşmeyi büyük ölçüde azaltır; malike gönderilen bildirimin bir örneğini kiracıya da vermek iyi bir alışkanlıktır.

Sık yapılan hatalar

• Çağrıyı WhatsApp grubuna atıp yetinmek: Kanunun öngördüğü yöntem imza karşılığı tebliğ veya iadeli taahhütlü mektuptur; dijital mesaj ek bilgilendirme olarak kalmalıdır.
• Karşı oyları yazmamak: Kim karşı oy verdi bilinmezse itiraz hakkı tartışması büyür.
• Gündem dışı karar almak: Gelmeyen malik, gündemde olmayan bir konuda alınan karara karşı haklı bir iptal sebebine sahip olur.
• “Dava açıldı, karar askıda” sanmak: Tedbir kararı yoksa karar uygulanır; ancak ihtiyatlı davranmak gerekir.

Kuzey Bina Yönetimi, çağrıdan tutanağa kadar genel kurul organizasyonunu sizin adınıza yürütebilir; bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta süreleri kaçırmamak için avukata danışın.