Ev alırken aidat borcu nasıl sorgulanır? Yöneticiden yazı istemek

Kısa cevap: En güvenli yol, satıcıdan bina yönetiminden alınmış, imzalı ve tarihli bir "borç durum yazısı" istemek ve tapu kaydında kanuni ipotek ya da başka şerh olup olmadığını kontrol etmektir. Yönetici, kişisel veri niteliğindeki borç bilgisini kural olarak satıcının rızası olmadan alıcıya vermemelidir; bu yüzden yazıyı satıcı istemeli ya da yazılı rıza vermelidir. Tapuda tescilli ipotek yoksa önceki malikin borcu kural olarak yeni malike geçmez; yine de tartışma yaşanmaması için borcu satıştan önce kapattırmak en temiz çözümdür.

Neden sorgulamak gerekir?

Aidat borcu kişiye bağlı bir borçtur ve kural olarak dairenin eski malikinde kalır. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerine borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı tanır. Bu ipotek tapuya tescil edilmişse daireyi kim alırsa alsın, taşınmaz bu borç için sorumlu kalır. Ayrıca bazı yönetim planlarında yeni malikin sorumluluğuna ilişkin hükümler bulunur. Ayrıntı için satılan dairenin aidat borcu kime geçer ve kanuni ipotek tescili yazılarımıza bakabilirsiniz.

Bu yüzden satıştan önce yönetimden yazılı borç durumu alınmalıdır.

Kontrol listesi: hangi borçlar sorulmalı?

• Ödenmemiş aylık aidatlar ve işlemiş gecikme tazminatı,
• Kalorifer yakıt avansı ve geçmiş sezonların yakıt farkları,
• Genel kurulca kararlaştırılmış olağanüstü giderler (mantolama, çatı, asansör yenileme gibi) ve kalan taksitleri,
• Başlatılmış bir icra takibi olup olmadığı,
• Kararlaştırılmış ama henüz tahsil edilmeye başlanmamış büyük giderler.

Son madde çoğu alıcının atladığı konudur: borç sıfır görünse bile genel kurul geçen ay cephe yenileme kararı aldıysa, tahsilatı yeni malik ödeyecektir. Son genel kurul tutanağını mutlaka isteyin.

Adım adım sorgulama

1. Tapu kaydını inceleyin: Satıcıdan güncel tapu kaydını (takyidat bilgisini) isteyin; ipotek, haciz ve şerh var mı bakın. Tescil edilmiş kanuni ipotek burada görünür.
2. Borç durum yazısı isteyin: Satıcı yönetimden imzalı ve tarihli bir yazı alsın ya da yöneticinin bu bilgiyi size vermesine yazılı rıza versin.
3. Son genel kurul tutanağını görün: Olağanüstü gider kararları ve güncel işletme projesi için.
4. Sözleşmeye madde koyun: Teslim tarihine kadarki aidat ve yakıt borçlarının satıcıya ait olduğunu, varsa satış bedelinden düşüleceğini yazın.
5. Tapuda kapatın: Borç varsa tapu işleminden önce ödenmesini ve yönetimden "borcu yoktur" yazısı alınmasını şart koşun.

Tapu müdürlükleri satış sırasında genellikle aidat borcu yazısı aramaz; bu kontrol alıcının dikkatine kalır.

KVKK sınırı: yönetici kime ne söyleyebilir?

Borç bilgisinin paylaşılmasına ilişkin sınırlar için borçlu listesi panoya asılabilir mi yazımıza bakabilirsiniz.

Borç yazısında dikkat edilecek noktalar

• Tarih: Yazı yalnız düzenlendiği gün için geçerlidir. Tapu randevusundan haftalar önce alınmış yazı, arada doğan ayın aidatını göstermez.
• İmza ve yetki: Yazıyı yöneticinin (ya da yönetim kurulunun yetkili üyesinin) imzalaması gerekir; kapıcıdan ya da komşudan alınan sözlü bilgi yeterli değildir.
• Kapsam: Yalnız "aidat" yazılmışsa yakıt farkı ve olağanüstü gider ayrıca sorulmalıdır.
• Takip bilgisi: Başlatılmış bir icra takibi varsa takip masrafları ve avukatlık ücreti de borca eklenebilir.

Alıcı için örnek rıza ve talep metni

Satıcı yönetime gitmekte zorlanıyorsa, bilgiyi doğrudan sizin almanıza izin veren kısa bir yazılı rıza metni işi hızlandırır:

"… Apartmanı Yönetimine. … numaralı bağımsız bölümün maliki olarak, bu bölüme ait aidat, yakıt ve olağanüstü gider borç durumunun satış görüşmeleri amacıyla … (alıcı adı) ile paylaşılmasına izin veririm. Ad Soyad, Tarih, İmza."

Rıza metni yalnız satış amacıyla sınırlı olmalı; yöneticinin alıcıya malikin başka kişisel bilgilerini (telefon, adres, şikâyet kayıtları) vermesine dayanak oluşturmaz.

Satıcı borç yazısı vermiyorsa

Satıcı yazıyı getirmekte isteksizse bu tek başına bir uyarı işaretidir. Böyle durumlarda alıcı birkaç yolla kendini koruyabilir: satış bedelinin bir kısmını, borç durumu netleşene kadar ödemeyi ertelemek; sözleşmeye satış öncesi döneme ait tüm ortak gider borçlarının satıcıya ait olduğunu ve ortaya çıkarsa satıcıdan geri alınacağını yazmak; tapu kaydındaki şerhleri tapu günü yeniden kontrol etmek. Hiçbiri borç yazısının yerini tam tutmaz, ama riski küçültür.

Satıştan sonra yönetime bildirim

Tapu işlemi tamamlandığında iş bitmez. Yeni malik, yönetime tapu bilgisi ve iletişim bilgisiyle başvurmalı; eski malik de satışın yapıldığını bildirmelidir. Bu bildirim yapılmazsa yönetim aidatı eski malike tahakkuk ettirmeye devam edebilir, genel kurul çağrıları yanlış kişiye gidebilir. Teslim tarihine göre ay ortasında kalan aidat ve yakıt avansının taraflar arasında nasıl bölüneceği de satış sözleşmesinde yazılmalıdır; yönetim bu iç paylaşımın tarafı değildir, aidatı dönemin malikinden ister.

Örnek borç durum yazısı (yönetici için)

"… Apartmanı Yönetimi — Borç Durum Yazısı. Kat maliki …'nın talebi üzerine düzenlenmiştir. … numaralı bağımsız bölümün … tarihi itibarıyla aidat borcu: … , yakıt avansı/fark borcu: … , olağanüstü gider borcu: … , toplam: … . Kat malikleri kurulunun … tarihli kararıyla kabul edilen … gideri için kalan taksit sayısı: … . Bu yazı düzenlendiği tarih itibarıyla geçerlidir. Yönetici: … İmza: …"

Yazıda "borcu yoktur" gibi genel bir ifade yerine kalem kalem tutar ve tarih yazmak, sonradan çıkabilecek tartışmayı önler. Borç kayıtlarını düzenli tutan bir sistem için aidat takibi ve tahsilat hizmetimizi inceleyebilirsiniz; yönettiğimiz binalarda bu yazıyı Kuzey Bina Yönetimi olarak doğrudan kayıtlardan hazırlıyoruz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; satış öncesi hukuki inceleme için avukata danışın.