Daire satılınca eski aidat borcunu kim öder: alıcı mı satıcı mı?

Kısa cevap: Kural olarak satıştan önce doğmuş aidat borcu satıcının kişisel borcudur ve tapu devriyle alıcıya geçmez; yönetim bu borcu eski malikten ister. Yeni malik, tapuyu devraldığı tarihten sonra doğan aidatlardan sorumludur. Önemli istisna: borç için daire üzerine kanuni ipotek tapuya tescil edilmişse ipotek daireyle birlikte yeni malike geçer ve alıcı, borcu kendisi yapmasa da daireyi bu yükten kurtarmak için ödemek zorunda kalabilir.

Borç kişiye mi bağlı, daireye mi?

Aidat borcu, o dönemde malik olan kişinin borcudur. Daire el değiştirdiğinde borç “dairenin üstünde kalmaz”; satıcının üzerinde kalır. Bu yüzden yönetim, satıştan sonra yeni malikten eski dönemlere ait borcu talep edemez. Yeni malikin “bu benim borcum değil” itirazı genel kural olarak haklıdır.

Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu, ödenmeyen ortak giderler için diğer kat maliklerine borçlunun bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı tanır. Bu hak tapuya tescil edildiğinde artık kişisel değil, ayni bir güvencedir ve mülkiyet kime geçerse geçsin daireyi takip eder. Tescil süreci için kanuni ipotek tescili yazımıza bakın.

Senaryolara göre kim öder?

Satıcı ile alıcının kendi aralarında yaptığı anlaşma, yönetimi bağlamaz. Yönetim alacağını kanuni borçludan, yani borç doğduğunda malik olan kişiden ister; alıcı ve satıcı aralarındaki hesabı ayrıca görür.

Alıcı için tapudan önce kontrol listesi

Tapu işlemi sırasında aidat borcunun sorgulanması zorunlu bir adım değildir; bu kontrolü alıcı kendisi yapmalıdır.

1. Yönetimden yazılı borç durumu isteyin: Satıcının izniyle yöneticiden, belirli bir tarih itibarıyla borç bulunup bulunmadığını gösteren imzalı bir yazı alın.
2. Tapu kaydına bakın: Daire üzerinde kanuni ipotek veya başka bir şerh olup olmadığını kontrol edin.
3. Karar defterini sorun: Yakın zamanda alınmış olağanüstü gider, mantolama, asansör yenileme gibi ek ödeme kararları var mı? Taksitleri devirden sonra size düşebilir.
4. Yakıt ve yıl sonu farkını konuşun: Merkezi ısıtmalı binada kış sonunda çıkacak farkın nasıl bölüşüleceğini sözleşmeye yazın.
5. Sözleşmeye madde ekleyin: “Devir tarihine kadar doğmuş tüm aidat ve ortak gider borçları satıcıya aittir” ifadesi, iç ilişkide size dayanak sağlar.

Daha geniş bir kontrol için ev alırken aidat borcu sorgulama yazımızı okuyun.

Yönetici satışta ne yapmalı?

• Satışı öğrenir öğrenmez devir tarihini belgeyle (tapu senedi örneği veya yeni malikin beyanı) tespit edin.
• Eski malik için devir tarihi itibarıyla hesap kesin; borç varsa yazılı olarak bildirin.
• Yeni malikin iletişim ve tebligat bilgilerini kayda alın; aidat tahakkukunu devir tarihinden itibaren onun adına yapın.
• Eski malikin borcunu “nasılsa yeni malik var” diye bekletmeyin; satıştan sonra eski malike ulaşmak zorlaşır.

Eski malike gönderilecek bildirim için örnek metin:

Sayın …,
… Apartmanı … no.lu bağımsız bölümün … tarihinde devredildiği tarafımıza bildirilmiştir. Devir tarihine kadar tahakkuk eden aidat ve ortak gider borcunuz, ekli dökümde gösterildiği üzere … TL'dir (gecikme tazminatı dahil). Bu tutarın … tarihine kadar apartman hesabına (IBAN: …) ödenmesini, aksi hâlde yasal yollara başvurulacağını bilgilerinize sunarız.
Yönetici – İmza

Satıcı olarak ne yapmalısınız?

Borç satıcıda kaldığına göre, temiz bir satış satıcının da yararınadır. Satıştan sonra yönetimin size icra takibi başlatması, hem gecikme tazminatı hem masraf demektir.

1. Tapu randevusundan önce yönetimden güncel borç dökümünü isteyin ve tamamını kapatın.
2. Ödemenin dekontunu ve yönetimden aldığınız “borç yoktur” yazısını alıcıya verin; bir kopyasını saklayın.
3. Devir ayına ait aidatın kimde kalacağını alıcıyla yazılı olarak kararlaştırın ve yönetime bildirin.
4. Merkezi ısıtmalı binada, devir tarihinde pay ölçer okumasının yapılmasını isteyin; kış sonunda çıkacak farkın sizin döneminize düşen kısmı bu okumaya göre hesaplanabilir.
5. Ödediğiniz yakıt avansı ya da peşin aidat varsa, bunun alıcıyla nasıl paylaşılacağını sözleşmeye yazın; yönetim bu parayı kendiliğinden size iade etmeyebilir.

Peşin ödenmiş aidat ve avanslar

Bazı binalarda yıllık aidat ya da kış yakıt avansı peşin toplanır. Daire yıl ortasında satılırsa, satıcının ödediği ama alıcının kullanacağı dönemler ortaya çıkar. Yönetim açısından ödeme bağımsız bölüm hesabına yapılmıştır ve yeni dönemlerin karşılığı olarak sayılmaya devam eder; satıcı ile alıcı arasındaki denkleştirme ise kendi aralarındaki konudur. Yönetici, talep hâlinde dönem bazında “şu tarihe kadar ödenmiştir” yazısı vererek bu hesaplaşmayı kolaylaştırabilir.

Tartışmalı noktalar

Yıl içinde tahakkuk edip devirden sonra kesinleşen yakıt farkları, devirden önce kararlaştırılıp sonra taksitlendirilen olağanüstü giderler ve ipotek tescilinin satıştan hemen önce ya da sonra yapılması gibi durumlarda kimin sorumlu olduğu tartışmalı olabilir. Bu durumlarda tarafların belgeleri değerlendirilmeli; uyuşmazlıkta sulh hukuk mahkemesine gidilmeden önce avukattan görüş alınması yerinde olur.

Satış öncesi borç dökümü ve hesap kesimi için Kuzey Bina Yönetimi yönetimindeki binalarda yazılı borç durumu belgesi hazırlıyoruz; sorularınız için bize ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut durum için avukata danışın.