Deprem sonrası hasar tespiti: yönetici ne yapmalı?

Kısa cevap: Depremden sonra binanın resmî hasar tespitini, AFAD koordinasyonunda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın görevlendirdiği teknik ekipler yapar; başvuru e-Devlet üzerinden ya da il müdürlüğüne yapılabilir. Özel bir mühendisten alınan rapor faydalıdır ama resmî hasar sınıfının yerini tutmaz. DASK ihbarını ise her bağımsız bölümün poliçe sahibi kendi poliçesi üzerinden yapar; yönetici bu süreci koordine eder, belgeleri toplar ve kat maliklerini düzenli bilgilendirir.

İlk 24 saat: önce can güvenliği

Hasar tespiti, binanın içine kimsenin girmemesi gerektiği bir anda değil, güvenlik sağlandıktan sonra konuşulur. Yöneticinin ilk saatlerdeki işi teknik değerlendirme yapmak değil, riski büyütmemektir:

1. Binayı boşaltma uyarısı: Kolonda, kirişte ya da perde duvarda belirgin çatlak, dökülme, eğilme görülüyorsa kimse içeri girmemelidir. Bu kararı “bence sağlam” diyerek kimse tek başına gevşetmemelidir.
2. Doğalgazı ana vanadan kesmek: Gaz kokusu varsa elektrik anahtarına dokunulmaz, kıvılcım çıkaracak hiçbir şey yapılmaz; gaz acil hattı aranır.
3. Elektriği ana panodan kapatmak: Su sızıntısı ya da yanık kokusu varsa özellikle.
4. Asansörü kullanıma kapatmak: Yetkili servis kontrol edip onay verene kadar.
5. Toplanma ve sayım: Hangi dairede kim var, kim binayı terk etti; özellikle yaşlı ve hareket kısıtlı sakinler.

Resmî hasar tespiti kime yaptırılır?

Büyük depremlerden sonra hasar tespit çalışmaları devlet eliyle, sahada ekiplerle ve başvuruya dayalı olarak yürütülür. Binalar genellikle hasarsız, az hasarlı, orta hasarlı, ağır hasarlı ve acil yıkılacak gibi sınıflara ayrılır. Bu sınıf; binaya tekrar girilip girilemeyeceğini, onarım ya da güçlendirme gerekip gerekmediğini ve devlet desteklerinden yararlanmayı doğrudan etkiler.

Yöneticinin yapacağı başvuru, tüm bina için tek bir talep olarak düşünülmelidir; kat maliklerinin ayrı ayrı başvurması da mümkündür, ancak aynı binaya farklı bilgilerle yapılan başvurular kafa karıştırır. Başvuru sonucu ve sonuca itiraz imkânı, ilgili dönemde Bakanlığın duyurduğu usule göre işler; duyuruları ve süreleri yakından takip edin. Kayseri'deki genel deprem riski için Kayseri'de deprem riski ve binalar yazımıza bakabilirsiniz.

DASK ihbarı: kim, nasıl, ne zaman?

Zorunlu deprem sigortası bağımsız bölüm bazında yapılır; poliçe daireye aittir, yönetime değil. Bu nedenle ihbarı poliçe sahibi kat maliki yapar. DASK'ın hasar ihbar hattı, internet sitesi ya da poliçeyi düzenleyen sigorta acentesi üzerinden ihbar yapılabilir.

• İhbar gecikmeden yapılmalıdır; deprem sonrası yoğunlukta ekspertiz sırası uzar.
• Teminat, dairenin yanı sıra binanın temel, taşıyıcı sistem, merdiven, çatı ve benzeri yapı unsurlarındaki hasarı poliçe kapsamında karşılar; eşyalar teminat dışıdır.
• Poliçesi olmayan dairelerde zorunlu sigortadan tazminat alınamaz; bu dairelerin ortak kısımlara düşen payı da tartışma konusu olur.

Yöneticinin işi, hangi dairenin poliçesi olduğunu ve ihbar yapılıp yapılmadığını bir listede takip etmektir. Ayrıntılar için bina sigortası zorunlu mu yazımızı okuyabilirsiniz.

Belge ve kanıt dosyası

Ekspertiz ve tespit ekipleri geldiğinde ya da ileride bir uyuşmazlık çıktığında elinizdeki dosya belirleyici olur. Deprem sonrasındaki ilk fırsatta, güvenli olduğu ölçüde şunları toplayın:

• Ortak alanlardaki çatlak ve hasarların tarihli fotoğraf ve videoları (kolon dipleri, merdiven, bodrum, çatı),
• Kat maliklerinin kendi dairelerinden gönderdiği fotoğraflar (dairenin numarasıyla),
• Bina projesi, tapu bilgileri, yapı ruhsatı ve iskân belgesi kopyaları,
• DASK poliçe numaraları listesi,
• Varsa daha önce yapılmış riskli yapı tespiti, zemin etüdü ya da güçlendirme belgeleri.

Kat maliklerine bilgilendirme örneği

Belirsizlik, söylenti üretir. Kısa ve tarihli bir duyuru herkesin aynı bilgiyle hareket etmesini sağlar. Aşağıdaki metni binanıza uyarlayabilirsiniz:

Sayın kat malikleri ve sakinler, [tarih] tarihli deprem sonrası binamız için resmî hasar tespit başvurusu [tarih] tarihinde yapılmıştır. Tespit sonucu açıklanana kadar bodrum ve çatı katına girilmemesi, asansörün kullanılmaması rica olunur. DASK poliçesi bulunan malikler ihbarlarını kendi poliçeleri üzerinden yapmalı ve ihbar numaralarını yönetimle paylaşmalıdır. Poliçe numarası ve daire fotoğrafları [iletişim kanalı] üzerinden iletilebilir. Gelişmeler yazılı olarak duyurulacaktır. — Bina Yönetimi

Tespit sonucuna göre sonraki adım

Orta hasarlı bir binada “sadece sıvayı yenileyelim” yaklaşımı en tehlikeli hatadır: Sıva çatlağı kapatılır, taşıyıcı sistemdeki hasar görünmez hâle gelir. Güçlendirme mutlaka projeye dayanmalıdır.

Onarım masrafı ve karar süreci

Hasar tespit sonucu geldikten sonra en çok tartışılan konu, ortak alanlardaki onarımın nasıl ödeneceğidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak yerlerin onarım giderleri, yönetim planında aksi yazmıyorsa kat maliklerince arsa payları oranında karşılanır. Pratik sıra şöyledir:

1. Kapsamı netleştirin: Mühendis raporuyla hangi işlerin zorunlu (taşıyıcı sistem, çatı, merdiven), hangilerinin ertelenebilir (boya, dekoratif işler) olduğunu ayırın.
2. Sigorta tazminatlarını hesaba katın: DASK'tan ve varsa konut poliçelerinden ortak kısımlar için gelecek ödemeler, toplanacak tutarı azaltabilir.
3. Teklif alın: Aynı şartname üzerinden birden fazla firmadan yazılı teklif.
4. Kurulu toplayın: Zorunlu ve acil onarımlar için yönetici tehlikeyi önleyecek ilk önlemleri alabilir; kapsamlı onarım ve güçlendirme için kat malikleri kurulu kararı alın.
5. Ek ödemeyi belgeleyin: Toplanacak tutar, ödeme takvimi ve gecikme hâlinde uygulanacak yol karar defterine yazılsın (olağanüstü gider için ek aidat).

Kiracılar için not: Deprem sonrası binada kalınıp kalınamayacağı tespite bağlıdır; kira ilişkisine dair haklar için kiracının ve kat malikinin ayrıca hukuki destek alması gerekebilir.

Deprem sonrası en sık görülen yönetim hataları

• Resmî tespit beklenmeden ortak alanlarda boya-sıva yaptırmak ve hasar izlerini kaybetmek,
• Özel mühendis raporunu “resmî rapor” gibi sunup sakinleri binaya geri çağırmak,
• DASK ihbarının yönetici tarafından yapılacağını sanıp maliklerin beklemesi,
• Hasar onarımı için kat malikleri kurulu kararı almadan büyük sözleşme imzalamak.

Tespit sonucuna veya onarım masrafının paylaşımına ilişkin anlaşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir; somut durum için avukat görüşü alın. Sigortaların koordinasyonu için sigorta koordinasyonu hizmetimizi inceleyebilirsiniz.

Kuzey Bina Yönetimi, deprem sonrasında belge dosyasının hazırlanması, kat maliklerinin bilgilendirilmesi ve onarım sürecinin takibinde binanıza destek olabilir; ihtiyacınızı 0850 302 19 05 üzerinden iletebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; başvuru usulleri afet dönemlerinde değişebilir, güncel duyuruları resmî kaynaklardan teyit edin.