Büyük onarım için ek aidat toplanabilir mi? Ödemeyene ne olur?

Kısa cevap: Evet. Büyük bir onarım veya yenileme için kat malikleri kurulu, işletme projesine ek bir bütçe (ek aidat) kabul edebilir; bu pay, yönetim planında aksi yoksa arsa payı oranında dağıtılır. Usulüne uygun karar alınıp maliklere bildirilen ve kesinleşen ek aidat, normal aidat gibi borçtur: ödemeyene Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki gecikme tazminatı işler ve icra takibi yapılabilir. Kararın hangi çoğunlukla alınacağı ise işin zorunlu onarım mı, yenilik mi olduğuna göre değişir.

İlk soru: Bu iş onarım mı, yenilik mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu ortak yerlerdeki işleri ayırır ve buna göre farklı çoğunluklar arar. Doğru sınıflandırma, kararın sonradan iptal edilmemesi için en önemli adımdır.

Mantolama, asansör yenileme ve deprem güçlendirmesi gibi işler sınırda kalabilir; mevzuatın bazı işler için özel kurallar getirdiği de unutulmamalıdır. Sınıflandırmada tereddüt varsa kararı daha yüksek çoğunlukla almak, iptal riskini azaltır. Mantolama özelinde ayrıntı için mantolama masrafı nasıl paylaşılır yazısına bakabilirsiniz.

Ek aidat kararı adım adım

1. Teknik tespit: Hasarın ya da ihtiyacın kapsamını yazılı bir keşif raporuyla belgeleyin.
2. Teklif toplama: Birden fazla firmadan aynı kapsam üzerinden yazılı teklif alın; kapsamı eşit olmayan teklifler karşılaştırılamaz (tadilat için kaç teklif alınmalı).
3. Toplantı çağrısı: Gündeme “... işi ve finansmanı için ek işletme projesi” maddesini açıkça yazın; gündem dışı konuda alınan karar tartışma yaratır.
4. Karar: İşin yapılmasına, seçilen teklife, toplam bütçeye, paylaşım ölçüsüne ve ödeme takvimine birlikte karar verin.
5. Ek işletme projesi: Her bağımsız bölümün payını ve vadelerini gösteren tabloyu hazırlayın ve maliklere bildirin. İşletme projesine kanuni süre içinde itiraz edilmezse kesinleşir.
6. Ayrı takip: Ek aidatı normal aidattan ayrı bir kalemde izleyin; mümkünse ayrı bir alt hesapta toplayın.
7. Kapanış hesabı: İş bitince gerçekleşen maliyeti, toplanan tutarı ve farkı maliklere raporlayın.

Karar defteri için örnek karar

“Binanın çatı örtüsünün yenilenmesi için alınan üç teklif incelenmiş, [firma] tarafından verilen [tarih] tarihli teklifin kabulüne karar verilmiştir. İşin toplam bütçesi [tutar] olup bu tutar yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca arsa payları oranında paylaştırılacaktır. Paylar [ay/yıl] ile [ay/yıl] arasında [x] eşit taksitte, her ayın [gün]'üne kadar bina hesabına ödenecektir. Yönetici, ek işletme projesini hazırlayarak kat maliklerine bildirmekle görevlendirilmiştir.”

Ödeme planı nasıl kurulmalı?

• Toplu ödeme yerine taksit planı, ödeme gücü farklı maliklerin uyumunu artırır; ama yüklenicinin hakediş takvimiyle uyumlu olmalıdır.
• Her taksitin vadesi açık yazılmalı; gecikme tazminatı vadeden itibaren hesaplanır.
• Peşin ödeyene indirim gibi uygulamalar diğer maliklerin payını etkiliyorsa kurul kararına dayanmalıdır.
• Kiracılara değil kat maliklerine tahakkuk edilmelidir. Büyük onarım ve yenilik giderleri kiracının değil malikin yüküdür; kira ilişkisindeki paylaşım kiracı ile ev sahibi arasındadır.

Ödemeyene ne olur?

Kesinleşmiş ek aidat diğer gider payları gibi tahsil edilir:

1. Vade geçince yazılı hatırlatma yapılır.
2. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre geciken paya aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı işler.
3. Ödeme gelmezse ihtar gönderilir, ardından kurulun yetkisiyle icra takibi başlatılabilir (icra takibi aşamaları).
4. Borç için daire üzerinde kanuni ipotek hakkının tescili de gündeme gelebilir.

Bazı binalar eksik kalan kısmı diğer maliklerin geçici olarak karşılaması ve sonra borçludan tahsili yoluna gider; böyle bir uygulama da kurul kararına bağlanmalıdır.

Toplanan paranın korunması

Büyük işler için toplanan para çoğu zaman normal aidatın birkaç katıdır ve uzun süre hesapta bekleyebilir. Güveni korumak için:

• Ek aidat tahsilatını ayrı bir alt hesapta ya da en azından işletme defterinde ayrı bir kalemde izleyin.
• Yükleniciye ödemeleri hakediş ve iş teslimiyle ilişkilendirin; tamamını peşin ödemeyin.
• Her ödemeyi fatura veya yazılı belgeye dayandırın; denetçinin incelemesine hazır tutun.
• İş süresince malikleri dönem dönem bilgilendirin: toplanan, ödenen ve kalan tutar.

Yüklenici sözleşmesinde dikkat edilecekler

Ek aidatın amacına ulaşması, yüklenici sözleşmesinin iyi kurulmasına bağlıdır. Sözleşmede işin kapsamı, malzeme özellikleri, süre, gecikme hali, hakediş takvimi, garanti ve kabul şartları açıkça yer almalıdır. Kapsam dışı işler için “ek iş” talebinin yazılı onay olmadan yapılmayacağı da yazılmalıdır. Aksi halde bütçe aşılır ve ikinci bir ek aidat ihtiyacı doğar; bu da maliklerin tepkisini artırır.

Katılmayan ya da karşı oy veren malik

Usulüne uygun alınmış karar, toplantıya katılmayan ve karşı oy veren malikleri de bağlar. Malik kararın hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa kanuni süre içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir; dava açmış olması kendiliğinden ödeme yükümlülüğünü durdurmaz. Yenilik niteliğindeki bazı işlerde kanunun karşı çıkan malik için özel düzenlemeler içerdiği de bilinmelidir; bu konu somut olaya göre değerlendirilmeli ve avukata danışılmalıdır.

Sık yapılan hatalar

• Kararı alıp ek işletme projesini maliklere bildirmemek: Kesinleşmemiş pay için icra takibi zayıf kalır.
• İş bitince kapanış hesabı vermemek: Artan para normal kasaya karışır, güven sarsılır.
• Ek aidatı eşit bölmek: Yönetim planında aksi yoksa onarım ve yenilik giderleri arsa payı oranında paylaşılır.

Büyük bir onarım öncesinde keşif, teklif karşılaştırması ve ek bütçe hazırlığını tek dosyada toplamak için Kuzey Bina Yönetimi ile iletişime geçebilir, teknik bakım ve onarım sürecinizi birlikte planlayabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta avukata danışın.