Bina sigortası zorunlu mu? DASK ile farkı ve ortak alan

Kısa cevap: Apartmanlarda kanunen zorunlu olan sigorta, Afet Sigortaları Kanunu'na dayanan Zorunlu Deprem Sigortası'dır (DASK) ve her bağımsız bölüm için ayrı yaptırılır. DASK yalnız depremin ve deprem kaynaklı yangın, patlama, yer kaymasının binaya verdiği zararı, belirli bir limite kadar karşılar. Ortak alanlar için yangın, su baskını, fırtına gibi riskleri ve ziyaretçilere gelen zararları (üçüncü şahıs mali mesuliyet) kapsayan bir poliçe kanunen zorunlu değildir; ancak kat malikleri kurulu kararıyla yaptırılması güçlü biçimde önerilir.

Hangi sigorta neyi karşılar?

DASK hakkında bilinmesi gerekenler

• DASK her daire, dükkân gibi bağımsız bölüm için ayrı yapılır; “bina DASK'ı” diye tek bir poliçe yoktur.
• Tapu işlemlerinde ve elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinde geçerli DASK poliçesi aranır.
• DASK'ın teminat limiti vardır; limitin üzerindeki zarar için konut sigortasına deprem ek teminatı eklenebilir.
• Ortak yerlerin depremdeki hasarı, her bağımsız bölümün poliçesi içinde arsa payı oranında değerlendirilir.

Deprem güvenliği hakkında daha fazlası için DASK ve bina güvenliği yazımıza bakabilirsiniz.

Ortak alan için ayrı sigorta neden gerekli?

DASK deprem dışındaki hiçbir riski karşılamaz. Oysa bir binanın en sık yaşadığı zararlar yangın, kolon borusu patlaması, fırtınada uçan çatı ve ortak alanda yaşanan düşme kazalarıdır. Bu zararlarda sigorta yoksa bedel doğrudan kat maliklerinden, arsa payları oranında ek ödeme olarak toplanır. Kat Mülkiyeti Kanunu, ana gayrimenkulün sigorta giderlerini ortak giderler arasında sayar ve yönetim planında aksi yoksa arsa payı oranında paylaştırır.

Üçüncü şahıs teminatı özellikle önemlidir: Saçaktan düşen buz ya da kaygan merdivenden düşen bir ziyaretçi tazminat talep ettiğinde, sigortası olmayan bina bu talebi kendi kasasından karşılar. Örnek durumlar için saçaktan düşen buz sarkıtı ve ortak alanda kayıp düşme yazılarına bakabilirsiniz.

Ortak alan sigortası için adım adım

1. Karar: Kat malikleri kurulunda sigorta yaptırılmasına ve giderin paylaşım şekline karar verilir.
2. Bedelin belirlenmesi: Sigorta bedeli piyasa değeri değil, binanın yeniden yapım maliyeti esas alınarak belirlenmelidir. Bedel düşük gösterilirse “eksik sigorta” nedeniyle hasar orantılı ödenebilir.
3. Teklif ve karşılaştırma: En az birkaç teklif alınır; yalnız prime değil, teminatlara, muafiyetlere ve istisnalara bakılır.
4. Poliçe incelemesi: Su baskını, fırtına, kar ağırlığı, cam kırılması, üçüncü şahıs ve personel teminatları tek tek kontrol edilir.
5. Duyuru: Poliçenin kapsamı kat maliklerine yazılı bildirilir; kendi konut sigortalarını buna göre düzenlemeleri istenir.
6. Yenileme takibi: Bitiş tarihi yönetim takvimine yazılır; bedel her yenilemede güncellenir.

Poliçede sık atlanan noktalar

• Muafiyet (hasarın sigortalıda kalan kısmı) tutarı ve oranı,
• Kar yükü ve fırtına teminatının kapsamı,
• Su baskınında “boru patlaması” ile “yağmur suyu girmesi” farkı,
• Üçüncü şahıs teminatının kişi başı ve olay başı limitleri,
• Boş veya kullanılmayan bölümlerle ilgili kısıtlar.

Bir de yöneticinin kendi sorumluluğu vardır. Yönetici, kurulun aldığı sigorta kararını uygulamaz ya da poliçeyi süresinde yenilemezse ve bu arada bir hasar olursa, kat malikleri zararın yöneticiden istenmesini gündeme getirebilir. Bitiş tarihini takvime yazmak ve yenilemeyi en az birkaç hafta önceden başlatmak bu riski ortadan kaldırır.

Ortak poliçe ile dairenin kendi poliçesi nasıl birlikte çalışır?

Sık sorulan bir soru, kat malikinin konut sigortası varken ortak poliçeye neden pay ödediğidir. İki poliçe farklı şeyleri korur:

• Kat malikinin konut poliçesi dairenin içini, eşyasını ve poliçede yazılıysa malikin kişisel sorumluluğunu karşılar.
• Ortak poliçe çatıyı, cepheyi, merdiveni, asansörü ve ortak alanda doğan sorumluluğu karşılar.
• Bazı konut poliçeleri, binanın ortak yerlerindeki payı da kapsama alabilir; bu durumda aynı zarar için iki poliçe çakışabilir. Çakışmada sigortacılar zararı kendi aralarında paylaştırır; aynı zarar iki kez ödenmez.

Bu yüzden ortak poliçe yapıldığında kapsamı kat maliklerine yazılı bildirmek, herkesin kendi poliçesini buna göre gözden geçirmesini sağlar. Kat malikinin “ben ortak sigortayı istemiyorum” demesi, usulüne uygun alınmış bir kurul kararı varsa onu pay ödemekten kurtarmaz; karara itiraz yolu sulh hukuk mahkemesidir.

Hasar olduğunda izlenecek sıra:

1. Önce can güvenliğini sağlayın, zararın büyümesini önleyin (vanayı kapatın, alanı kordonlayın).
2. Zararı fotoğraf ve videoyla belgeleyin; hasarlı parçaları eksper görmeden atmayın.
3. Sigorta şirketine veya acenteye poliçede yazılı süre içinde bildirin.
4. Eksper raporunu bekleyin; onarım için tekliflerinizi hazırlayın.
5. Gelişmeleri kat maliklerine yazılı bildirin.

Fırtına zararları için fırtınada uçan çatı yazımız ayrıntılı bilgi verir.

Karar defterine yazılabilecek örnek metin

“Ana gayrimenkulün ortak yerlerinin yangın, su baskını, fırtına ve kar ağırlığı gibi risklere karşı yeniden yapım bedeli üzerinden sigortalanmasına, poliçeye üçüncü şahıs mali mesuliyet teminatı eklenmesine, yöneticinin en az üç teklif alarak en uygun poliçeyi yaptırmasına ve primin yönetim planında aksi bulunmadığından arsa payları oranında paylaştırılmasına karar verildi.”

Poliçe kapsamının binanıza uygunluğunu değerlendirmek ve yenileme takibini düzenlemek için Kuzey Bina Yönetimi sigorta koordinasyonu hizmetiyle yardımcı olabilir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; poliçe şartları şirketten şirkete değişir, ayrıntılar için poliçenizi ve sigorta uzmanını esas alın; uyuşmazlıkta avukata danışın.