Fırtınada uçan çatı veya tabela komşuya zarar verirse?

Kısa cevap: Binadan kopan bir parçanın verdiği zarardan, Türk Borçlar Kanunu'ndaki yapı malikinin sorumluluğu kuralına göre kural olarak binanın malikleri sorumludur; kusur aranmaz, yapım ya da bakım eksikliği yeterlidir. Çatı ve baca gibi ortak yerlerden kopan parçalarda zarar ortak giderden ya da bina sigortasından karşılanır; dükkân tabelası gibi bir bağımsız bölüme ait unsurda ise o bölümün maliki ya da işletmecisi muhatap olur. "Fırtınaydı, mücbir sebep" savunması ancak olağanüstü ve önlenemez bir olay varsa ve binada bakım eksikliği yoksa kabul görebilir; bu, uyuşmazlıkta mahkemenin değerlendireceği bir konudur.

Sorumluluğun dayanağı: yapı maliki kuralı

Türk Borçlar Kanunu'nun 69. maddesi, bir binanın yapımındaki bozukluk ya da bakımındaki eksiklik nedeniyle doğan zararı yapı malikine yükler. Bu bir kusursuz sorumluluk hâlidir: zarar gören, malikin kusurlu olduğunu ispatlamak zorunda değildir; zararın binadan, bakım ya da yapım eksikliğinden kaynaklandığını göstermesi yeterlidir. Malik ödediği tazminat için, sorumlu müteahhide ya da bakım firmasına rücu edebilir.

Kat mülkiyetine tabi binada çatı, baca, cephe ve dış kaplama ortak yerdir; bu yüzden muhatap kat malikleri topluluğudur ve uygulamada süreç yönetici üzerinden yürür. Benzer bir sorumluluk konusu için cephe kaplaması düşmesi yazımıza da bakabilirsiniz.

Kim öder? Parçaya göre tablo

Mücbir sebep savunması ne zaman işe yarar?

Hukukta mücbir sebep, öngörülemeyen ve önlenmesi imkânsız olağanüstü bir olaydır. Fırtına her zaman bu kapsamda sayılmaz. Değerlendirmede genellikle şunlara bakılır:

• Rüzgârın bölge için gerçekten olağanüstü olup olmadığı (meteoroloji kayıtları, aynı gün bölgede yaygın hasar olup olmadığı),
• Kopan parçanın bakımlı ve usulüne uygun sabitlenmiş olup olmadığı,
• Önceden gelen uyarı, şikâyet ya da gevşeme işaretinin bulunup bulunmadığı,
• Meteorolojik uyarıya rağmen alınabilecek basit önlemlerin alınıp alınmadığı.

Meteoroloji Genel Müdürlüğü'nün o gün için yayımladığı uyarılar ve bölgedeki ölçüm kayıtları, iki taraf için de önemli delildir; olayın hemen ardından bu kayıtların ekran görüntüsünü dosyaya ekleyin.

Kısacası, "rüzgâr çok kuvvetliydi" tek başına yetmez. Gevşek kiremit için daha önce yönetime yazılı şikâyet yapılmışsa, mücbir sebep savunması büyük ölçüde zayıflar. Bu konu yoruma açıktır ve somut olaya göre değişir; tutarı yüksek ya da yaralanmalı olaylarda avukattan görüş alın.

Olay günü yöneticinin yapacakları

1. Can güvenliği: Yaralı varsa 112. Düşme riski süren bölgenin altını şeritle kapatın, araçları uzaklaştırın.
2. Tespit: Kopan parçanın, binadaki boşluğun ve zarar görenin fotoğraf ve videosunu çekin; tarih ve saati not edin.
3. Tutanak: Zarar gören, tanıklar ve yönetici imzasıyla kısa bir olay tutanağı. Gerekirse kolluk tutanağı da istenebilir.
4. Geçici önlem: Açılan çatıya branda, sallanan parçaya geçici sabitleme. Bu acil bir onarımdır; kurul kararı beklenmez.
5. Sigorta ihbarı: Poliçedeki süre içinde bina sigortasına yazılı ihbar. Zarar gören araç sahibinin kendi kaskosuna başvurması ve kasko şirketinin sonradan binaya rücu etmesi de mümkündür.
6. Kalıcı onarım ve kayıt: Ehil bir ustaya onarım, fatura ve öncesi-sonrası fotoğraflar; olay dosyası arşive.

Zarar gören tarafsanız

Aracınıza, evinize ya da kendinize komşu binadan kopan bir parça zarar verdiyse, izlenecek yol bellidir:

1. Delil: Kopan parçanın, geldiği yerin ve hasarın fotoğrafını olay yerinde çekin. Parçayı mümkünse saklayın.
2. Tanık ve tutanak: Görenlerin iletişim bilgilerini alın; o binanın yönetimiyle birlikte kısa bir tutanak düzenleyin. Yönetim imzadan kaçınırsa kolluk tutanağı isteyin.
3. Yazılı başvuru: Binanın yönetimine, hasarı ve talebi içeren yazılı bir başvuru yapın; onlardan bina sigortası bilgisini isteyin.
4. Kendi sigortanız: Kasko ya da konut sigortanız varsa ihbarda bulunun; sigortanız ödeme yapıp sorumlu binaya rücu edebilir.
5. Uzlaşma olmazsa: Tazminat davası açılabilir; dava şartı arabuluculuk gibi ön koşullar olup olmadığını ve zamanaşımı sürelerini avukatınızla değerlendirin.

Zarar aynı binanın içindeyse, örneğin ortak çatıdan düşen parça bir kat malikinin balkonuna zarar verdiyse, o kat maliki de diğer malikler gibi ortak giderin payını öder; ama zararın tamamının ortak kasadan karşılanmasını isteyebilir. Bu kalemin işletme projesi dışında bir gider olduğunu ve kurula bildirilmesi gerektiğini unutmayın.

Sigorta tarafında nelere bakılmalı?

DASK yalnız depremi kapsar; fırtına zararı için konut ya da bina paket sigortasındaki fırtına ve üçüncü şahıslara karşı mali sorumluluk teminatlarına bakılır. İlki binanın kendi hasarını, ikincisi başkasına verilen zararı karşılar. Poliçede sorumluluk teminatı yoksa komşu araç zararı doğrudan ortak kasadan ödenmek zorunda kalabilir. Ayrıntı için bina sigortası yazımıza bakabilirsiniz.

Bir sonraki fırtınadan önce

• Sonbaharda çatı, mahya, baca şapkası ve anten bağlantılarını kontrol ettirin; Kayseri'de kar yükü de hesaba katılmalıdır (çatıda kar yükü).
• Dükkânlardan tabelaların belediye izni ve montaj bilgisini isteyin.
• Balkonlardaki saksı, tente ve gevşek eşyalar için fırtına uyarısında duyuru yapın.
• Kontrol sonuçlarını tarihli olarak saklayın; bu kayıtlar ileride "bakım eksikliği yoktu" savunmasının en güçlü delilidir.

Poliçe kapsamının gözden geçirilmesi ve hasar dosyasının takibi sigorta koordinasyonu hizmetimizin içindedir. Çatınızın ve poliçenizin fırtınaya hazır olup olmadığını Kuzey Bina Yönetimi ile birlikte kontrol edebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; uyuşmazlıkta avukata danışın.