Saçaktan düşen buz sarkıtı birine çarparsa sorumlu kim?

Kısa cevap: Çatı, saçak ve oluk binanın ortak yerleridir; buradan düşen buzun verdiği zarardan kural olarak kat malikleri birlikte, yapı maliki sıfatıyla sorumlu tutulur. Türk Borçlar Kanunu'ndaki yapı malikinin sorumluluğu, kusur aranmayan ağır bir sorumluluktur: binada bakım eksikliği ya da yapım hatası varsa malik "haberim yoktu" diyerek kurtulamaz. Bu yüzden saçak buzunu önlemek, yöneticinin kış öncesi yapılacaklar listesinin başında olmalıdır.

Hukuken tablo nasıl kurulur?

• Zarar gören: Yaya, park etmiş aracın sahibi ya da bina sakini.
• Muhatap: Ortak yerden kaynaklanan zararda kat malikleri; pratikte talep çoğunlukla yönetim üzerinden iletilir.
• Dayanak: Türk Borçlar Kanunu'nun yapı malikinin sorumluluğuna ilişkin hükmü. Zarar gören, zararın yapının bakımındaki eksiklikten ya da yapım bozukluğundan doğduğunu göstermelidir.
• İç ilişki: Kat malikleri ödedikleri tazminatı, sorumluluğu bulunan kişiye (örneğin görevini ihmal eden yöneticiye, hatalı iş yapan ustaya) rücu edebilir mi? Bu, somut koşullara bağlıdır ve yoruma açıktır.

Buzun düşmesinin "olağanüstü hava olayı" olduğu savunması her zaman kabul görmez. Her kış don olan bir yerde saçak buzu öngörülebilir bir risk sayılabilir; önlem alınmaması bakım eksikliği olarak değerlendirilebilir. Uyuşmazlıkta görev ve sorumluluk değerlendirmesi için avukattan destek alın.

Buz sarkıtı neden oluşur?

Buz sarkıtı, çatıdaki karın eriyip saçağa akması ve saçak ucunda yeniden donmasıyla oluşur. Gündüz güneşli, gece ayazlı günler bu döngüyü hızlandırır. Riski artıran başlıca nedenler:

• Çatı arasında yalıtım olmaması: daireden kaçan ısı karı alttan eritir.
• Tıkalı oluk ve iniş borusu: su akamaz, olukta donar, taşar ve sarkıt yapar.
• Kırık veya sarkmış oluk kelepçeleri: buzun ağırlığıyla oluk tamamen kopabilir.
• Çatı katı daireden, kazan dairesi bacasından ya da baca çevresinden çatıya ısı vermesi.

Önlemler: kısa vadede ve kalıcı

Kalıcı önlemler ortak yerde yapılan iyileştirme niteliğindedir; kapsamına göre kat malikleri kurulu kararı gerekir. Gider, yönetim planında aksine hüküm yoksa ortak gider olarak paylaşılır.

Sarkıt kırarken iş güvenliği

Sarkıtı kırmak için kapıcıyı merdivenle saçağa göndermek, en sık yaşanan iş kazası senaryolarından biridir. Apartman, kapıcı çalıştırıyorsa işveren sıfatıyla İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu'na tabidir. Yüksekte çalışma gerektiren işi eğitimsiz ve ekipmansız personele yaptırmayın. Ayrıntı için kapıcının iş kazasında sorumluluk yazımıza bakın.

Biri yaralanırsa ya da araç hasar görürse

1. Yaralı varsa 112'yi arayın; ilk yardım her şeyden önce gelir.
2. Olay yerini fotoğraflayın: düşen buz, saçak, oluk, hava durumu, uyarı levhası olup olmadığı.
3. Tanıkların adını ve iletişim bilgisini not alın; araç hasarında gerekirse kolluğa tutanak tutturun.
4. Bina sigortası poliçesini kontrol edin: üçüncü şahıs sorumluluk teminatı varsa sigortacıya derhâl bildirin. Bkz. bina sigortası.
5. Kat maliklerini yazılı olarak bilgilendirin; tazminat ödemesi ve paylaşımı için karar alın.
6. Tekrarını önleyecek önlemi hemen uygulayın ve kayda geçirin.

Kim neyi yapar: kısa özet

Tablo genel bir çerçevedir; yönetim planındaki özel hükümler ve olayın koşulları sonucu değiştirebilir.

Uyarı levhası örneği

DİKKAT – ÇATIDAN BUZ VE KAR DÜŞEBİLİR
Lütfen saçak altından yürümeyiniz ve araç park etmeyiniz. Bina Yönetimi

Kiracılı dairelerde kiracı da tehlikeyi gördüğünde yönetime haber vermelidir; ancak çatı ve saçak kiracının sorumluluğunda değildir. Kiracının aracına düşen buzdan doğan zararda muhatap yine kat malikleridir. Yönetim, kiracıları da kapsayan duyurular yaparak riskin herkes tarafından bilinmesini sağlamalıdır; bu duyuruların tarihli bir örneği arşivde saklanmalıdır.

Levha tek başına sorumluluğu ortadan kaldırmaz; ancak alınan önlemlerin bir parçası olarak riskin azaltıldığını gösterir. Levhayı asıp oluğu temizlememek ise yetmez.

Kat maliki ne yapabilir?

Yönetimin harekete geçmediği binalarda kat maliki de çaresiz değildir. Saçakta tehlikeli sarkıtlar görüyor ve yöneticiye haber verdiğiniz hâlde önlem alınmıyorsa:

1. Durumu fotoğraflayın ve yöneticiye yazılı bildirin (e-posta, mesaj ya da imza karşılığı dilekçe).
2. Bildirimde tehlikenin yerini, tarihini ve beklenen önlemi açıkça yazın.
3. Önlem gelmezse diğer kat maliklerini bilgilendirip olağanüstü toplantı çağrısı için gerekli desteği arayın.
4. Acil ve somut bir tehlike varsa saçak altını geçici olarak şeritle kapatmak gibi koruyucu bir adımı kendiniz atabilirsiniz; ama çatıya çıkmak gibi riskli işlere girişmeyin.
5. Yöneticinin görevini sürekli ihmal etmesi, hâkimin müdahalesi ve yöneticinin değiştirilmesi gibi yolları gündeme getirebilir; bunun için avukattan destek alın.

Yazılı bildirim, olası bir kazada kimin neyi bildiğini ve ne zaman bildiğini gösterir. Bu kayıt hem zarar görenin hem de sorumluluğun paylaşımında belirleyici olabilir.

Sık yapılan hatalar

• Oluğu yalnız sonbaharda değil, hiç temizletmemek; tıkanan oluk sarkıtın baş nedenidir.
• Sarkıtları kırıp altına düşen buz kütlelerini yaya yolunda bırakmak,
• Bina sigortasında üçüncü şahıs teminatı olup olmadığını kaza olduktan sonra öğrenmek,
• Tehlikeli bölgeye yalnız uyarı levhası asıp gerçek önlemi ertelemek.

Çatı ve oluk kontrollerini kış takvimine bağlamak isterseniz, Kuzey Bina Yönetimi teknik bakım ekibi binanızın saçak ve oluk durumunu yerinde inceleyip öncelik listesi çıkarabilir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut durum için avukata danışın.