Asansör bakım sözleşmesi: aylık bakım zorunlu mu?

Kısa cevap: Evet. Asansör İşletme, Bakım ve Periyodik Kontrol Yönetmeliği, binadaki asansörün yetkili bir servis firmasına en az ayda bir kez bakım yaptırılmasını zorunlu tutar ve bunun için yazılı bir bakım sözleşmesi yapılmasını öngörür. Bu yükümlülük "bina sorumlusu"na, yani apartmanda yöneticiye, yönetici yoksa kat maliklerine aittir. Asansör az kullanılıyor ya da yeni olsa bile aylık bakım atlanamaz.

Yükümlülük kimde?

Yönetmelik, asansörün güvenli işletilmesinden "bina sorumlusu"nu sorumlu tutar. Kat mülkiyetine tabi bir binada bina sorumlusu, kat malikleri kurulunun seçtiği yöneticidir; yönetici seçilmemişse kat malikleri birlikte sorumludur. Pratikte bunun anlamı şudur:

• Bakım sözleşmesini bina adına yönetici imzalar,
• bakımın her ay yapılıp yapılmadığını yönetici takip eder,
• servisin bildirdiği güvenlik eksiklerini kurula taşımak ve gidermek yöneticinin işidir,
• bakım bedeli ortak gider olarak işletme projesine yazılır ve kat maliklerince paylaşılır.

Asansör giderinin kimlere nasıl paylaşılacağı ayrı bir konudur; zemin kat ve dükkânların durumu için zemin kat asansör gideri öder mi yazımıza bakabilirsiniz.

Aylık bakım ile yıllık kontrol aynı şey değil

Bakım sözleşmesi, yılda bir yapılan periyodik kontrolün yerini tutmaz. İkisi farklı kişilerce, farklı amaçla yapılır:

Etiketlerin anlamı için asansör etiket renkleri, kontrol yaptırılmamasının sonuçları için periyodik kontrol cezası yazılarımıza bakabilirsiniz.

Servis firması seçilirken kontrol edilecek belgeler

Asansör bakımını her firma yapamaz. Sözleşme imzalamadan önce şunları isteyin:

1. Asansör servis hizmeti için geçerli hizmet yeterlilik belgesi (TSE),
2. firmanın bakanlık kayıtlarında yetkili servis olarak bulunduğunu gösteren bilgi,
3. bakımı yapacak teknik personelin mesleki yeterlilik belgeleri,
4. 7 gün 24 saat ulaşılabilen arıza ve kurtarma hattı,
5. firmanın sorumluluk sigortası olup olmadığı.

Belge sorulmadan "en ucuz teklif" üzerinden yapılan seçim, kaza sonrasında yöneticiyi en zor durumda bırakan karardır. Tadilat ve hizmet alımında karşılaştırmalı teklif için kaç teklif alınmalı yazımız yol gösterebilir.

Sözleşmede mutlaka olması gereken maddeler

• Taraflar ve asansör bilgileri: Bina adresi, asansör sayısı, her asansörün tescil/seri bilgisi, kapasite ve durak sayısı.
• Bakım sıklığı ve kapsamı: En az ayda bir bakım; hangi parçaların kontrol edileceği, yağlama ve ayar işleri.
• Arıza ve kurtarma: Arızaya ve mahsur kalma çağrısına ne kadar sürede gelineceği, mesai dışı ve tatil günleri dahil.
• Parça ve onarım: Bakım bedeline nelerin dahil olduğu, parça değişiminin önceden yazılı teklif ve onayla yapılacağı.
• Kayıt: Her bakımın imzalı formla belgeleneceği, bakım kaydının asansörde/makine dairesinde tutulacağı.
• Periyodik kontrol desteği: Yıllık kontrolde servisin hazır bulunması ve raporda çıkan eksiklerin giderilmesi için teklif verme yükümlülüğü.
• Güvenlik bildirimi: Can güvenliğini tehdit eden bir kusur görüldüğünde asansörün servisçe durdurulup bina sorumlusuna yazılı bildirileceği.
• Süre ve fesih: Sözleşme süresi, yenileme ve fesih koşulları, fesih hâlinde bakım kayıtlarının teslimi.

Yöneticinin aylık takip listesi

1. Bakım formu her ay imzalanmış mı, tarih ve teknisyen adı yazılı mı?
2. Formda "tavsiye" ya da "eksik" olarak işaretlenmiş bir madde var mı?
3. Eksik varsa servisten yazılı teklif istendi mi, kurula ya da yönetim bütçesine sunuldu mu?
4. Kabinde acil durum alarmı ve iletişim düzeni çalışıyor mu?
5. Servisin arıza hattı numarası kabinde ve giriş katında asılı mı?
6. Makine dairesi ya da kuyu dibi kilitli, kuru ve depo olarak kullanılmıyor mu?

Formları bir klasörde ya da dijital ortamda saklayın; yıllık kontrolde ve olası bir kazada ilk istenecek belgeler bunlardır. Teknisyen formu imzalatmadan ayrılıyorsa ya da bakım birkaç dakikada bitiyorsa bunu not edin ve firmaya yazılı bildirin. Kâğıt üzerinde yapılmış görünen ama fiilen yapılmayan bakım, sorumluluğu ortadan kaldırmaz; aksine bir kazada yöneticinin "takip etmedi" iddiasıyla karşılaşmasına yol açar.

Bakım yaptırılmazsa ne olur?

Bakımsız asansör yıllık kontrolde büyük olasılıkla kusurlu ya da güvensiz bulunur ve kullanıma kapatılabilir. Daha önemlisi, bakım yükümlülüğünü yerine getirmeyen bina sorumlusu bir kaza hâlinde hem hukuki hem cezai sorumlulukla karşılaşabilir. Kurul "bakım parası çok, bu yıl atlayalım" diye karar alsa bile, yönetmelikteki yükümlülük ortadan kalkmaz; böyle bir karar yöneticiyi korumaz. Yöneticinin şahsi sorumluluğu hakkında yöneticinin kişisel sorumluluğu yazımıza bakın.

Firma değiştirirken

Mevcut firmadan memnun değilseniz sözleşmedeki fesih koşullarına uyarak yazılı fesih bildirimi yapın, yeni firmayla sözleşmeyi eski sözleşmenin bittiği güne bağlayın ve arada bakımsız bir ay kalmamasına dikkat edin. Eski firmadan bakım kayıtlarını ve varsa yedek anahtarları teslim alın.

Geçişte izlenecek sıra:

1. Mevcut sözleşmedeki süreyi ve fesih şartını okuyun; erken fesihte bir yükümlülük doğup doğmadığını kontrol edin.
2. Yeni firmadan belgelerini ve yazılı teklifini alın; harcama yetkinizi aşıyorsa kurul ya da yönetim kurulu kararına bağlayın.
3. Eski firmaya yazılı fesih bildirimi gönderin ve tebliğ edildiğini belgeleyin.
4. Yeni firmanın ilk bakımında asansörün genel durumunu gösteren bir tespit raporu isteyin; devraldığı eksikler ile sonradan çıkanlar böylece ayrılır.
5. Kabindeki ve giriş katındaki arıza hattı numaralarını aynı gün değiştirin.

Örnek fesih bildirimi:

... Apartmanı Yönetimi olarak, .../.../...... tarihli asansör bakım sözleşmemizi sözleşmedeki fesih hükmüne uygun olarak .../.../...... tarihi itibarıyla sona erdirdiğimizi bildiririz. Bu tarihe kadar aylık bakımların sürdürülmesini, son bakım formunun ve asansörlere ait bakım kayıtlarının yönetime teslim edilmesini rica ederiz. — Yönetici, ad soyad, imza

Kuzey Bina Yönetimi, asansör bakım ve periyodik kontrol takibini binanız adına yürütüp sözleşme, form ve eksik kapatma sürecini düzenli tutabilir.