Zemin kat bahçeyi tek başına kullanabilir mi? Tahsis kararı

Kısa cevap: Hayır. Apartman bahçesi kural olarak bütün kat maliklerinin ortak yeridir; zemin kat maliki, binaya en yakın olduğu için bahçeyi sahiplenemez, çitle ayıramaz veya kilitleyemez. Bahçenin bir bölümünün belirli bir daireye ait kullanılabilmesi için geçerli bir tahsis gerekir: bu, genellikle kat mülkiyeti kurulurken yönetim planında ya da sonradan bütün kat maliklerinin oybirliğiyle yapılır. Tahsis varsa bile mülkiyet değişmez, yalnız kullanım hakkı özgülenir.

Bahçe neden ortak yer?

Kat mülkiyetinde bağımsız bölüm dışında kalan arsa ve yapı kısımları ortak yerdir. Bahçe, arsanın bina dışındaki kısmıdır ve her kat malikine arsa payı oranında aittir. Zemin kat malikinin bahçeye penceresinin ya da kapısının açılması, ona daha fazla hak vermez; tersine, bahçe kullanımı yüzünden mahremiyeti etkilenen kişi olduğu için kurallar onun da yararınadır.

Tahsis nedir, ne zaman geçerlidir?

Tahsis, ortak bir yerin kullanımının belirli bir bağımsız bölüme özgülenmesidir. Mülkiyet hâlâ ortaktır; ama o bölümü yalnız tahsis edilen malik kullanır. Geçerli bir tahsisin olup olmadığına şu belgelerden bakılır:

Sonradan yapılacak bir tahsisin bütün kat maliklerinin oybirliğini gerektirdiği yargı kararlarında yerleşik olarak kabul edilir. Çoğunluk kararıyla bahçenin bir malike verilmesi, karara katılmayan malikler açısından geçerlilik tartışmasına açıktır. Yazılı bir tahsis yoksa "yıllardır zemin kat kullanıyor" demek tek başına hak doğurmaz.

Tahsis olsa da olmasa da: yapılabilir / yapılamaz

Bahçe kuralları kurulda nasıl düzenlenir?

Tahsis yoksa yapılacak en sağlıklı iş, ortak kullanımın kurallarını kat malikleri kurulu kararıyla yazıya dökmektir. Örnek bir karar metni:

Karar No: ..... Binamızın ortak yeri olan bahçenin kullanımına ilişkin aşağıdaki kurallar kabul edilmiştir: 1) Bahçe tüm sakinlerin kullanımına açıktır; zemin kat pencerelerinin önündeki ..... metrelik şerit oturma alanı olarak kullanılmaz. 2) Bahçede ..... saatleri arasında yüksek sesle müzik ve top oyunu yapılmaz. 3) Mangal kullanımı yönetim planındaki kurallara tabidir. 4) Bahçeye kalıcı eşya, çit veya yapı konulamaz. 5) Bahçe bakım giderleri işletme projesine göre tüm kat maliklerince paylaşılır.

Bu tür kullanım kuralları, sahiplik değiştirmediği için tahsis gibi oybirliği gerektirmez; ancak yönetim planında aksine hüküm olup olmadığına bakılmalıdır. Mangal ve benzeri kullanımlar için balkonda ve bahçede mangal yazımıza bakabilirsiniz.

Bahçe otopark yapılabilir mi?

Bahçenin otoparka dönüştürülmesi ya da bahçeye araç park edilmesi, ortak yerin kullanım biçimini köklü biçimde değiştirir. Bu tür bir değişiklik için kat maliklerinin geniş bir çoğunluğu, çoğu durumda oybirliği ve ayrıca imar mevzuatına uygunluk gerekir; zemin katın ya da tek bir malikin kararıyla yapılamaz. Ortak otoparkla ilgili kurallar için ortak otopark kullanımı yazımıza bakabilirsiniz.

Zemin kat bahçeyi işgal ettiyse

1. Tespit: Çit, kilit, eşya ya da yapıyı tarihli fotoğraflarla belgeleyin; tahsis belgesi olup olmadığını yönetim planından kontrol edin.
2. Görüşme ve ihtar: Malike ortak yer kuralını hatırlatıp eski hâle getirmesi için süre verin (ihtar örneği).
3. Kurul kararı: Kat malikleri kurulu, yöneticiyi hukuki yola başvurmaya yetkilendirir.
4. Arabuluculuk ve dava: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan bu uyuşmazlıkta önce arabulucuya başvurulur; anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde elatmanın önlenmesi, eski hâle getirme ve gerekiyorsa kullanım bedeli (ecrimisil) istenir.

Zemin katın da hakları var

Ortak bahçe tartışmasında zemin kat çoğu zaman "işgalci" olarak görülür; oysa zemin kat sakininin de korunması gereken hakları vardır. Bahçe ortak olsa da kullanım, zemin katın mahremiyetini ve huzurunu bozacak biçimde olamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız etmemesini ister.

• Pencerelerin hemen önünde oturma alanı, mangal ya da çocuk oyun düzeni kurulması zemin kat için ciddi bir rahatsızlıktır; kurul bunu kurallarla önleyebilir.
• Zemin katın pencere önüne güvenlik amaçlı demir parmaklık takması dış görünüşü etkilediği için ayrıca değerlendirilir; bahçe kullanımıyla karıştırılmamalıdır.
• Bahçe sulama hortumunun, çöp konteynerinin ya da bisiklet parkının zemin kat duvarına dayanması nem ve gürültü sorununa yol açıyorsa yer değişikliği istenebilir.

Uyuşmazlıkların çoğu, bahçenin kimin olduğundan değil nasıl kullanılacağından çıkar. Herkesin uyabileceği yazılı kurallar, mülkiyet tartışmasına girmeden sorunun büyük kısmını çözer. Ortak yerin kullanımında yönetim planına aykırılık sürerse, son çare olarak hakimin müdahalesi istenebilir.

Bakım gideri kimin?

Ortak bahçenin sulama, budama ve temizlik giderleri ortak gider olarak paylaşılır. Tahsisli alanın bakımını kimin üstleneceği ise yönetim planında ya da tahsis kararında yazılmalıdır; sessiz kalınmışsa uyuşmazlık çıkabilir. Bahçeyi kullanmadığını söyleyen malikin bu giderden kaçınıp kaçınamayacağı ayrı bir konudur (kullanılmayan bahçe gideri).

Bahçenin düzenli bakımı ve ortak alan kurallarının uygulanması için Kuzey Bina Yönetimi ile peyzaj ve bahçe bakımı hizmetimizi konuşabilir, binanız için keşif isteyebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; tahsis belgesinin geçerliliği tartışmalıysa avukata danışın.