Yönetici kaç yıl için seçilir? Süresi dolan yöneticinin durumu

Kısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici, kat malikleri kurulunca bir yıl için seçilir; aynı kişi tekrar seçilebilir. Süre dolduğu hâlde yeni seçim yapılmamışsa yargı kararlarındaki genel eğilim, eski yöneticinin yenisi seçilinceye kadar işleri yürütmeye devam etmesi yönündedir. Ancak bu “fiili yöneticilik” geçici bir durumdur; özellikle icra takibi, dava ve büyük harcamalarda yetki tartışması doğurabileceği için en kısa sürede genel kurul toplanıp seçim yapılmalıdır.

Kanun ne diyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yöneticiyle ilgili 34. maddesi temel kuralları koyar:

• Yönetici kat maliklerinin arasından ya da dışarıdan, gerçek veya tüzel kişi olarak seçilebilir.
• Seçim kat malikleri kurulunca yapılır ve görev süresi bir yıldır.
• Görev süresi dolan yönetici yeniden seçilebilir; ardışık seçim sınırı yoktur.
• Yönetim planında aksine hüküm yoksa, sekiz veya daha az bağımsız bölümlü binalarda yönetici seçilmemişse kat malikleri sırayla yönetici olur.
• Kurul yönetici seçemezse kat maliklerinden birinin başvurusuyla sulh hâkimi yönetici atayabilir.

Yönetim planında “yönetici iki yıl için seçilir” gibi bir ifade bulunsa bile, kanundaki bir yıllık süreyle çelişen bu tür hükümlerin geçerliliği tartışmalıdır. Güvenli yol, her yıl olağan genel kurulda seçimi yenilemek ve kararı karar defterine yazmaktır.

Süre dolunca yönetici “yok” mu sayılır?

Hayır, bina bir gecede yönetimsiz kalmaz. Uygulamada ve yargı kararlarında, yönetim boşluğunun ortak yerlere zarar vermemesi için süresi dolan yöneticinin olağan işleri sürdürmesi kabul edilir. Buna “fiili yöneticilik” denir. Yine de bu, tam yetkili bir yöneticilik değildir ve sınırları net değildir.

Tablo genel bir çerçevedir; somut uyuşmazlıkta mahkeme olayın koşullarına bakar. Yetkiniz sorgulanıyorsa avukata danışmadan icra ya da dava işlemine girişmeyin.

Yönetici için yapılacaklar listesi

Süresi dolmak üzere ya da dolmuş bir yöneticiyseniz şu sırayla ilerleyin:

1. Genel kurulu çağırın: Gündeme “yönetim ve denetim kurulunun ibrası, yeni yönetici ve denetçi seçimi, işletme projesi” maddelerini koyun. Çağrı en az on beş gün önce, imza karşılığı ya da iadeli taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Örnek metin için genel kurul çağrı yazısı rehberine bakabilirsiniz.
2. Hesapları hazırlayın: Dönemin gelir-gider dökümü, banka ekstreleri, faturalar ve borçlu listesi.
3. Toplantı yeter sayısı oluşmazsa: Çağrıda belirttiğiniz ikinci toplantı tarihinde yeniden toplanın.
4. Yine sonuç çıkmazsa: Sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanmasını isteyin (hâkimden yönetici atanması).
5. Ara dönemde: Yalnız olağan ve acil işleri yapın, her harcamayı belgeleyin ve kat maliklerine yazılı bilgi verin.

Kat maliki olarak ne yapabilirsiniz?

Yönetici süresi dolduğu hâlde toplantı çağırmıyorsa beklemek zorunda değilsiniz. Kanun, kat maliklerinin üçte birine olağanüstü toplantı çağırma imkânı tanır. Yöneticiye yazılı olarak toplantı çağrısı yapmasını isteyebilir, sonuç alamazsanız diğer maliklerle birlikte toplantıyı kendiniz çağırabilirsiniz. Çağrı yazısında gündem, tarih, saat ve yer açıkça belirtilmeli, ikinci toplantı tarihi de yazılmalıdır.

Fiili yöneticinin yaptığı harcamaları itirazsız kabul etmek zorunda da değilsiniz. Toplantıda hesap sorabilir, ibra etmeyebilir, ibra edilmezse ne olacağını ilgili yazımızda okuyabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

• “Kimse istemiyor, ben devam ederim” rahatlığı: Yıllarca seçimsiz yöneticilik, bankada imza yetkisi ve icra takiplerinde sorun çıkarır.
• Banka yetkisini güncellememek: Banka, imza yetkisini gösteren güncel karar defteri örneğini ister; süresi dolmuş kararla işlem reddedilebilir.
• Yeni yöneticiye devri geciktirmek: Seçim yapıldıktan sonra kasa, defterler, sözleşmeler ve anahtarlar tutanakla hemen teslim edilmelidir.
• Kararı deftere yazmamak: Sözlü “sen devam et” mutabakatı ispat değeri taşımaz.

Örnek karar metni

Seçimi karar defterine şu şekilde yazabilirsiniz:

“Gündemin 4. maddesine geçildi. Yöneticiliğe aday olan (Ad Soyad, Daire No) oylamaya sunuldu; toplantıya katılan kat maliklerinin (…) sayı ve (…) arsa payı çoğunluğuyla, karar tarihinden itibaren bir yıl süreyle yönetici seçilmiştir. Yöneticinin banka hesabı üzerinde tek başına işlem ve imza yetkisine sahip olmasına oy çokluğuyla karar verildi.”

Bir yıl hangi tarihten sayılır?

Bir yıllık süre, kural olarak seçim kararının alındığı genel kurul tarihinden başlar; kararda ayrı bir başlangıç tarihi yazılmışsa o tarih esas alınır. Uygulamada en sık görülen sorun, olağan toplantının her yıl biraz daha ileri kaymasıdır: Mart'ta seçilen yönetici bir sonraki yıl toplantıyı Haziran'a, ardından Eylül'e bırakır ve süre fark edilmeden aylarca aşılır.

Bunu önlemenin yolu basittir:

• Yönetim planında toplantı ayı belirtilmişse ona uyun; belirtilmemişse genel kurulda bir ay sabitleyin.
• Seçim kararına "görev süresi … tarihinde sona erer" ifadesini ekleyin.
• Bitişten en az bir ay önce çağrı hazırlığına başlayın.

Devir tutanağında neler olmalı?

Yeni yönetici seçildiğinde fiili dönem de sona erer. Eski yöneticinin teslim etmesi gerekenler bir tutanakla, iki tarafın ve tercihen denetçinin imzasıyla kayda geçirilmelidir:

1. Kasa mevcudu ve banka hesap bakiyesi (ekstre ekli),
2. karar defteri ve işletme defteri, varsa diğer kayıtlar,
3. fatura, dekont ve makbuz klasörleri,
4. bakım, sigorta ve hizmet sözleşmeleri,
5. borçlu kat malikleri listesi ve devam eden icra dosyaları,
6. kapıcı özlük dosyası, SGK ve e-Devlet erişim bilgileri,
7. anahtarlar, kartlar, kazan dairesi ve çatı erişimleri,
8. aidat uygulaması, abonelik ve banka internet şubesi yetkilerinin devri,
9. devam eden işler ve ödenmemiş taahhütler.

Devir yapılmazsa yeni yönetici önce yazılı talepte bulunur; sonuç alınamazsa hukuki yollara başvurulur.

Yönetim boşluğu yaşamamak için seçimi yıllık takvime bağlamak en pratik çözümdür. Kuzey Bina Yönetimi, genel kurulun hazırlanması ve yönetim devrinin belgeli yapılması konusunda destek verir; ayrıntılar için genel kurul organizasyonu sayfamıza göz atabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut durumda avukata danışın.